Obviedades.

La actualización vía tasación, tendrá que llegar a cualquier activo en el mercado, hacía arriba o hacia el pozíto como ahora.



Fondos inmobiliarios: el doble rasero de la valoración atrapa a los partícipes

La decisión del Banco Santander de bloquear los reembolsos de uno de sus fondos inmobiliarios, el mayor del país, ha levantado ampollas y ha vuelto a poner de manifiesto la polémica sobre la valoración de los activos de estos productos.


Edificio España, uno de los inmuebles del fondo Santander Banif Inmobiliario
P. C. / A. L. / R. M. R.

Un total de 135.351 inversores tienen un quebradero de cabeza más que quienes sólo están preocupados por la caída de las bolsas, la recesión económica o el aumento del desempleo. Son los partícipes —a cierre del pasado mes de enero, según los últimos datos disponibles en Inverco— de los nueve fondos de inversión inmobiliarios que se comercializan en España y que pertenecen a Banco Santander, BBVA, Caja Madrid, Banco Sabadell, Ahorro Corporación, Caja Cataluña e Inverseguros.
Algo más de 135.000 personas temen por su inversión y por la posibilidad de que sea congelada.

Todo comenzó el pasado 12 de diciembre, cuando la gestora Santander Real Estate, del grupo presidido por Emilio Botín, comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) la decisión de realizar una tasación de carácter extraordinario entre enero y febrero de 2009 "con el fin de adecuar el valor del fondo Santander Banif Inmobiliario a la realidad del mercado".

La polémica radica en que la rentabilidad de estos fondos proviene del alquiler de sus activos y del incremento de su valor patrimonial. En el cálculo del valor liquidativo intervienen tres factores: las rentas de alquiler, las plusvalías latentes del patrimonio inmobiliario y las derivadas de la liquidez. Siempre se toma en consideración el valor de tasación —las tasaciones suelen ser mensuales— y no el valor de mercado. Y hay más. Cuando se tasa un inmueble de un fondo inmobiliario puro se considera su valor como inmueble a alquiler y no a precios de compraventa.

Rentabilidades discretas


Esta metodología impedía que las rentabilidades de los fondos inmobiliarios fueran tan explosivas como las de la economía real. Santander Banif Inmobiliario, por ejemplo, acumulaba una rentabilidad anualizada de entre el 6% y el 7% en pleno boom inmobiliario.

El objetivo de la legislación es limitar el riesgo de estos fondos y evitar que, cuando el mercado se
desplome, ocurra lo mismo con las rentabilidades y el partícipe no sufra. Pero hecha la ley, hecha la trampa.

Cuando han llegado las vacas flacas, el Santander ha decidido adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado —siguiendo los cauces legales correspondientes—, lo que ha tenido como resultado que el mayor fondo inmobiliario español cayera un 4% en enero, con expectativas de un descenso mayor en febrero.

La consecuencia ha sido una oleada de peticiones de reembolsos en la primera de las dos ventanas de liquidez que el fondo tiene al año y que terminaba el 13 de febrero. aunque ha sido ampliada hasta el 27, día anterior al que se calcula el valor liquidativo.

En total, el 80% del patrimonio ha optado por deshacer la posición, por un importe de 2.617 millones de euros que ha desbordado al banco y que, "carente de liquidez", ha bloqueado los reembolsos durante dos años, hasta que pueda vender los activos del fondo. Entre éstos se encuentran el edificio España en la Plaza de España y el centro comercial Plenilunio, ambos en Madrid.

Como reconoce Sebastián Larraza, socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI), la decisión del Santander responde "al rápido deterioro del mercado inmobiliario en España", aunque ha resultado claramente perjudicial para los inversores.

Antecedentes


Sin embargo, las dificultades por las que atraviesa el Santander Banif Inmobiliario no son un caso aislado. A principios de mes, BBVA se vio en una tesitura similar con su producto BBVA Propiedad y un número creciente de peticiones de reembolso a las que hacer frente. Pero el banco presidido por Francisco González resolvió el problema de una forma distinta.

Ofreció a los partícipes comprar sus participaciones, algo que aceptó el 95% de los inversores y que supuso a la entidad un desembolso de 1.600 millones de euros.

Fuera de España, entre las entidades financieras que también han optado por bloquear temporalmente los reembolsos de sus fondos inmobiliarios figuran Credit Suisse, Morgan Stanley, UBS, y AXA.

Y como matiza Daniel Rubio, uno de los socios fundadores de Capital Strategies, "BBVA compró las participaciones a sus partícipes, mientras que Santander ha entendido que lo correcto era suspender los reembolsos durante un tiempo. Para ello ha tenido que pedir permiso a la CNMV, algo que no es obligatorio en otros países europeos, donde se pueden hacer cancelaciones de liquidez cuando la gestora lo estime oportuno".

De hecho, los expertos consideran que la regulación es muy limitada en el caso español. Señalan que, aunque en 1998 tuvo lugar un importante desarrollo para la industria nacional, la legislación española es la única que obliga a invertir un 50% de la cartera en vivienda residencial, lo que limita la capacidad de reacción de las gestoras.

“Están en inferioridad de condiciones respecto a otros fondos extranjeros. Si tienes oficinas, el mercado es más transparente, pero si tienes que vender un piso, tienes un gran lío”, apunta Rubio. Aunque “el problema que están teniendo los fondos inmobiliarios no es de solvencia ni de rentabilidad, sino exclusivamente de liquidez”, explica Rubio. No son pocos los que temen un efecto contagio al resto del sector. “El anuncio del Santander va a sentar mal al sector. Habrá un contagio seguro al resto de fondos teniendo en cuenta la amplia difusión de la noticia en los medios de comunicación por la importancia del protagonista”, advierten en Ahorro Corporación, el grupo de servicios financieros de las cajas de ahorro.

De hecho, el goteo de solicitudes de reembolso ya ha comenzado a notarse y desde la firma esperan que vaya a más en las próximas semanas.

No obstante, de la experiencia de otros países puede extraerse una lectura halagüeña. Como recuerda Rubio, de Capital Strategies, en 50 años de industria en Alemania nunca había cerrado ningún fondo hasta 2006. El fondo tuvo que suspender los reembolsos durante tres meses, periodo durante el cual vendió dos inmuebles.

Cuando finalizó el periodo, los partícipes vieron que el fondo no tenía ningún problema. Es más, fue tal el aluvión de peticiones de entrada que tuvieron que cerrar la puerta a nuevos partícipes durante seis meses. El fondo se llamaba KanAm Grund Invest.

Más oferta inmobiliaria


Por último, otra consecuencia que puede tener la venta de activos por parte de los fondos inmobiliarios es la realimentación de la espiral bajista de los precios del mercado. “Se trata de edificios muy antiguos y van a conseguir colocarlos, aunque no se descarta que los malvendan por las necesidades de liquidez”, apuntan fuentes del mercado. Hay que tener en cuenta que los inmuebles son activos más ilíquidos que, por ejemplo, unas acciones de Telefónica. Esta iliquidez preocupa sobremanera en un contexto como el actual, con el mercado inmobiliario completamente debilitado.







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2656 de 2658 en Finanzas
17/02/2009 19:36

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1 ¿Cuál es la finalidad de la decisión?

Permitir un plan ordenado de venta de activos del fondo para obtener la liquidez necesaria para atender los reembolsos solicitados. La sociedad debe actuar con la mayor diligencia y brevedad. La gestora destinará el 10% del patrimonio al pago de reembolsos de forma proporcional a las solicitudes. Los partícipes tienen hasta el 27 de febrero.

2 Si solicito el reembolso antes del 27 de febrero, ¿cuándo se me reintegrará la totalidad del importe?

El pago inicial se realizará en dos plazos, el 9 de marzo y el 5 de mayo. El resto se tratará de liquidar en dos años desde el 28 de febrero.

3 ¿En qué casos podría la gestora acordar la disolución del fondo?

Si antes de dos años y una vez efectuado el pago de los reembolsos el patrimonio del fondo se sitúa por debajo de nueve millones de euros. Además, si no se hubieran satisfecho los reembolsos pendientes antes de plazo previsto.

4 ¿Qué implicaciones tendría la disolución?

Gestora y depositario enajenarían los activos, liquidaría y percibiría los créditos. Después, se elaborarían los estados financieros y se determinaría la cuota a cada partícipe.

5 ¿Y si no vendo?

Deberá permanecer en el fondo dos años si no se disuelve. La siguiente ventana de liquidez está prevista para el mes de octubre de 2011.

6 ¿Qué impacto tendrá la tasación extraordinaria en el valor liquidativo?

Pretende adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado, pero no es posible valorar con exactitud el impacto.

7 Esta tasación extraordinaria, ¿da derecho de separación?

Según la normativa, no.

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Comentarios (1)
18/02/2009 06:57:35
Soy un español en situación de inactividad forzada y víctima, en parte de mis ahorros de toda una vida laboral, de este "corralito" bananero que, por lo que leo en la CNMV, cuenta con sus bendiciones. Yo tengo algunas preguntas que hago aquí y repetiré donde corresponda: ¿Cómo es posible que en sólo un día la CNMV haya permitido a Santander Real Estate bloquear el dinero de los partícipes en el Fondo BANIF Inmobiliario? ¿Sus inspectores han podido comprobar en la documentación de esa empresa la veracidad de todo lo que manifiesta en su escrito de 16 de febrero? ¿Por qué se autoriza al banco a abrir nuevas ventanas de reembolso, perjudicando a los que lo habían solicitado en tiempo y forma e incumpliendo unilateralmente las condiciones de contratación que figuran en el folleto? ¿Por qué se autoriza a reembolsar el 10% obligatorio en dos tramos y a valores que va a fijar unilateralmente el banco, incumpliendo también el folleto-contrato? ¿Cómo se explica que el banco Santander y los demás de su grupo tengan dinero para dar créditos a los partícipes a los que bloquean la devolución y no lo tengan para llevar ésta a cabo? ¿Qué seguimiento va a hacer la CNMV de este proceso, en defensa de los intereses de los ahorradores cuyo dinero ha sido bloqueado? ¿Y las autoridades de Economía y Hacienda? ¿Era un hecho relevante la carta que envió a los partícipes en diciembre la entidad gestora avisando de la tasación, o formaba parte de un proceso controlado por una de las partes para fomentar una situación de desconfianza? Dicho con otras palabras, ¿No estaremos ante una voladura controlada... e interesada? ¿Por qué los que siempre pierden son los pequeños ahorradores y no estas organizaciones, que no dejan de acumular beneficios ?record? de los que se sienten muy orgullosos? ¿Cómo se permiten decir que me van a cobrar menos por gestión y depósito de MI dinero, que no me devuelven? ¿Se aplicarán su propia medicina estos personajes? ¿Qué piensa de esto el Ministro de Economía? ¿Qué piensa de esto el Fiscal General del Estado? ¿Se creen que vamos a confiar un minuto más en ellos y en los que, desde la administración, deberían velar por los intereses de los ciudadanos?

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