ANÁLISIS-Los inversores velan armas ante la reforma del alquiler en España
Con las transacciones
inmobiliarias bajo mínimos y con los precios aún en caída libre tras el pinchazo de una burbuja inmobiliaria que ha arrastrado al país a una grave recesión, la reforma del alquiler podría animar el mercado de la vivienda ofreciendo un perfil normativo más ágil que se asemeje al de otros países europeos.
inmobiliarias bajo mínimos y con los precios aún en caída libre tras el pinchazo de una burbuja inmobiliaria que ha arrastrado al país a una grave recesión, la reforma del alquiler podría animar el mercado de la vivienda ofreciendo un perfil normativo más ágil que se asemeje al de otros países europeos.
"Las medidas de la reforma van en la dirección correcta al dotar de mayor seguridad jurídica y flexibilidad a los arrendamientos de inmuebles en España", dijo Javier Beltrán, consejero delegado de Carlton Group, un banco de inversión estadounidense especializado en inmobiliaria.
La reforma -en tramitación en el Congreso- refuerza la seguridad jurídica para el propietario, agiliza los desahucios, reduce la duración de los contratos y ofrece incentivos fiscales, medidas que podrían servir de cebo para los inversores.
"Hay fondos que nos están pidiendo una solución de alquiler, no quieren (comprar y después) liquidar a los precios que hay y con la iliquidez actual del mercado", dijo Juan Vizcaíno, director general de Hipoges, empresa que gestiona activos problemáticos.
Los cambios normativos tendrán además el efecto nada desdeñable de facilitar a los bancos la colocación del enorme volumen de viviendas que han ido absorbiendo con la crisis -procedentes de promotores y particulares insolventes- y que en los casos de las entidades en apuros se han traslado al "banco malo", otro beneficiaro claro de la reforma.
"Los planes de negocio de muchas entidades financieras y de la SAREB (el banco malo) contemplan en gran medida el alquiler como salida a los activos, ya sea alquilando ellos mismos o vendiendo a inversores que buscan rentas", dijo una fuente con conocimiento de la estrategia de la SAREB.
El apetito inversor se ha despertado asimismo por la tendencia ascendente de unos "yields" o rentabilidades del alquiler residencial que estaban en un pírrico 1 por ciento durante la burbuja -debido al alto coste de la compra de la vivienda para el inversor- y que se sitúan ahora por encima del 4 por ciento en el centro de las grandes ciudades.
Existen además diversos factores que en opinión de los expertos dispararán la demanda y permitirán que el suelo de precio en el segmento del alquiler se toque mucho antes que en la compraventa: la crisis económica, el elevado paro, el fin de la fiscalidad favorable a la compra, el cierre del grifo hipotecario y las elevadísimas garantías solicitadas a los particulares.
"La demanda a medio y largo plazo va a explotar", dice Fernando Encinar, socio fundador y jefe de estudios de idealista.com, que añade que la nueva ley hipotecaria también aumentará la demanda de alquileres.
Esta norma establece que, bajo ciertas condiciones, los bancos no podrán desahuciar a hipotecados que ganen menos de 19.000 euros, lo que según Encinar sacará del mercado de compraventa a trabajadores con rentas por debajo de ese listón aunque su perfil sea solvente debido al rechazo de los bancos a correr el riesgo de que dejen de pagar sin poder desahuciarles.
MÁS PRESIÓN PARA LOS BANCOS
Si bien resulta indudable el mayor gancho que ofrece este panorama a posibles inversores en alquiler residencial, en el caso de los fondos extranjeros los descuentos que exigirán a la banca para comprarles carteras de viviendas serán muy elevados con el fin de obtener mayores retornos futuros.
El Gobierno ha obligado a los bancos a provisionar la promoción terminada y vivienda en un 35 por ciento, lo que implica que cualquier venta con una rebaja mayor se traduce en pérdidas para los bancos, por lo que en algunos casos optarán por gestionar ellos mismos los alquileres a la espera de un cambio de tendencia.
"Lo que muchos bancos dicen es: 'Para este viaje no necesitamos alforjas, yo me quedo con el edificio y lo pongo en alquiler si no tengo necesidad'", dijo Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de la consultora Jones Lang LaSalle.
La caída de los precios de la vivienda desde los máximos precrisis se sitúa ya en torno a un 35 por ciento (el mismo nivel de aprovisionamientos de los bancos), por lo que no parece tentador comprar a esos niveles para alquilar si se tiene en cuenta que no pocos analistas prevén que los precios caigan hasta un 50 por ciento y que, en el alquiler de otros sectores como oficinas y comercios, los yields son más jugosos.
Por contra, las viviendas terminadas que han llegado a la SAREB lo han hecho con descuentos del 54,2 por ciento, lo que de traducirse en el precio de venta ofrece un margen mucho más atractivo para el inversor.
Sin embargo, los expertos señalan que ni los bancos ni la SAREB -cuya actividad apenas se ha iniciado- están desarrollando una gestión demasiado activa en este sentido.
"Las sociedades financieras tienen una asignatura pendiente, la comercialización de viviendas a ese mercado extranjero, ahora mismo ni las entidades ni, sobre todo, la SAREB, están preparadas para una comercialización internacional", dijo Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.
Además de estas dudas, los analistas añaden otras incertidumbres como la forma final que asumirá el texto de la reforma y la desconfianza sobre la efectividad de los cambios dada la lentitud de la justicia española.
LLEGAN LAS SOCIMI
Entre los interesados en invertir en alquiler, además de fondos extranjeros, se encuentran también los "family office" o vehículos de los grandes patrimonios españoles, y las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Estas sociedades -muy comunes en los países occidentales (conocidas como REIT en el mundo anglosajón, SIIC en Francia)- pueden facilitar mucho la canalización de fondos hacia el mercado de alquiler tras la introducción de una legislación en España que las hace fiscalmente muy atractivas.
"Yo creo que vamos a ver constitución de SOCIMI en un contexto de rentabilidades más altas y con el mercado de alquiler en crecimiento", dijo el directivo de Jones Lang LaSalle.
CAMBIO DE MODELO
La entrada de las SOCIMI y otros inversores en el mercado de alquiler contribuirá además a profesionalizarlo, aportando vitalidad a una fórmula de vivienda que en España supone solo el 17 por ciento de los hogares, frente a la media europea del 30 por ciento.
La potenciación del alquiler, opina el jefe de estudios de idealista.com, podría "solucionar muchos más problemas, sería como una aspirina no solo para el mercado inmobiliario sino para toda la economía".
"Un mercado laboral dinámico y robusto te permite la movilidad laboral, que es algo muy necesario en España, el 50-55 por ciento de los españoles trabajan a 30 kilómetros de donde han nacido, es una locura, no es bueno para la economía", añade Encinar.
El efecto positivo se notaría también en la edad de emancipación en España que, con una media en torno a los 30 años -en línea con países como Rumanía o Bulgaria pero lejos de los menos de 25 de Francia, Alemania o Reino Unido-, supone para muchos un ejemplo de un modelo de sociedad poco flexible para enfrentarse a la dura crisis que atraviesa.
/Por Tomás Cobos/
No hay comentarios:
Publicar un comentario