¿El banco malo reducirá el precio de la vivienda?

30.10.2012

El banco malo provocará un ajuste de los precios, continuando la senda bajista instaurada hace unos años, pero estos porcentajes no deben asustar a vendedores y creer los compradores que solo van a encontrar gangas.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) más conocida ahora, y seguramente en el futuro, como "banco malo" va cogiendo forma cuando quedan pocos meses para su puesta en funcionamiento. Aun queda camino para andar, crear la plataforma tecnológica necesaria, contratar personal y fundamentalmente captar los fondos necesarios para tal y como afirmó Luis de Guindos que más de la mitad de su capital esté en manos privadas.
Mientras tanto, la planificación avanza y además de la cuantía estimada de activos que se van a comprar (44.000 millones de bancos nacionalizados y 16.000 entre los bancos con problemas de capital tras la auditoría de Oliver Wyman) ya conocemos el descuento medio que se va a aplicar, un 45,6% para los créditos inmobiliarios y un 63% para los inmuebles adjudicados.
¿Significará un ajuste brusco sobre los precios? Ajuste sí, continuando la senda bajista ya instaurada desde hace unos años, pero estos porcentajes no deben asustar a vendedores y creer los compradores que solo van a encontrar gangas:
En primer lugar, los descuentos no son iguales, mucho mayores sobre el suelo (79,5%) que frente a las viviendas terminadas (54,2%) con un punto intermedio con las promociones en curso (63,2%). Estas rebajas tienen en cuenta el mercado más amplio y más fácil venta que las viviendas terminadas.
Los descuentos, o precios de venta se calculan sobre el "valor en libros" es decir sobre lo que figura en el balance del banco cuando adquirió el activo, es decir un precio mucho más alto que el del mercado a día de hoy y el que los propios bancos están vendiendo estos pisos.
El "banco malo" tiene el objetivo de generar beneficio, y por ello habla de rentabilidades entre 14%-15% en un escenario conservador, con beneficios más moderados en los primeros años. Con lo que estaríamos hablando que los precios de compra son a la baja y estiman que el precio de mercado sea de al menos un 10% superior.
Otros motivos externos
Con todo ello, la Sareb, si se convertirá en un referente de precios al futuro, pero no el único, ya que hay otras razones por las que continuarán las presiones a la baja, en especial la vuelta del IVA del 4% al 10% resultante tras la subida del mes de septiembre en el caso de las viviendas nuevas (las de segunda mano tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Además, la eliminación de la deducción por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2013, también debe presionar los precios a la baja para compensar, al menos parcialmente, la pérdida de estos beneficios fiscales.
Igualmente es más que importante cómo se comportarán las hipotecas, el Euribor sigue descendiendo y octubre cerrará en el 0,65%, una décima menos que el precio actual del dinero, pero los bancos siguen elevando los diferenciales poniendo trabas reales a la compra de vivienda. Se desconoce como solucionará este gran problema el "banco malo" y es que si no consigue acuerdos o facilita la financiación parece muy complicada la venta de viviendas terminadas directamente al consumidor.
Lo que si está haciendo la creación del Sareb es acelerar las maniobras de los bancos no intervenidos y que no van a vender sus activos a esta sociedad para intentar vender lo más rápidamente posible. Además por su volumen de ventas el "banco malo" acaparará la mayor parte del mercado, 60.000 millones en activos que supera en casi seis veces por ejemplo a los que gestiona la fusión de las Inmobiliarias del Santander (Altamira) y Banesto (Mesena) que suman 9.000 millones de euros. Esta posición de "liderazgo" si marcará la pauta de todos los vendedores, y su éxito o fracaso será fundamental para la corrección y el desarrollo en el corto y medio plazo del mercado inmobiliario español.