Manualillos para una crísis ( 1 )

El mercado toma medida al ladrillo de las cajas

El suelo baldío marca el futuro de las cajas

La pérdida de valor de los 23.000 millones de euros en solares que posee el sector Exigirá más provisiones y añadirá más presión en la búsqueda de capital privado

Juande Portillo - 16/04/2011

La reordenación del sistema financiero español avanza a velocidad de crucero. Con mejor o peor fortuna, el grueso de las entidades se prepara para cumplir con las nuevas exigencias de capital del Banco de España, que adelantan unos requisitos de solvencia que la banca internacional no asumirá de pleno hasta 2019, según Basilea III. Sin embargo, el requisito de mejorar la solvencia sorprende al sector sin haber resuelto todavía el pecado original del sistema financiero español: la fuerte carga de ladrillo que arrastra. Una exposición inmobiliaria que, aunque ha sido provisionada en parte, sigue perdiendo valor. Solo en suelo, el activo más deteriorado, las cajas acumulaban 23.000 millones de euros a cierre de 2010. Y la situación sigue empeorando. Con el mercado de la vivienda edificada casi paralizado, algunos analistas tasan cerca de los cero euros el metro cuadrado de suelo.

"Los inmuebles terminados se ajustan a precios de mercado y aún se pueden vender, pero el suelo no es tan fácil de digerir", adelanta Nicolás Llari, de la consultora inmobiliaria Richard Ellis. "El apunte contable que dan las entidades al suelo que tienen excede con mucho lo que vale realmente. Hablamos de una caída media del precio del 50% desde el inicio de la crisis. A veces del 80%. Algunas entidades están dando solares enteros a promotoras inmobiliarias a cambio de que les den un porcentaje de las ganancias una vez que construyan allí", ilustra.

Consciente del problema, el Banco de España ha endurecido las provisiones que cada entidad debe aportar para cubrir el riesgo de depreciación de estos activos. En concreto, una vez que el crédito sobre un solar entra en mora y el banco o la caja se lo adjudica, el activo debe tasarse, y aplicársele un 50% de descuento. La diferencia entre el valor resultante del suelo y el préstamo concedido es la que debe provisionarse, al 10% en el momento de la ejecución, al 20% tras un año y al 30% pasados 24 meses en el balance. La cobertura media del sector ronda el 31%.

"Las provisiones aprobadas son bastante importantes, pero aun así no se sabe si son adecuadas para la depreciación de los activos. No es lo mismo un solar en un núcleo urbano, como Madrid o Barcelona, que puede tener salida, a otro en zona costera o destinado a un campo de golf...", expone José Luis Miró, consultor inmobiliario de Knight Frank. "Este factor, y la falta de datos fiables, dan miedo incluso a los fondos extranjeros que vienen a invertir en cajas", añade. "No es que el suelo valga cero, pero no hay información y el mercado está parado. Las valoraciones de este tipo de activos tendrían que reducirse más para reactivar el mercado", apunta Ignacio Moreno, de Citi.

¿Debería pues el supervisor ampliar el ratio de provisionamiento que se exige ante el suelo? "Probablemente habría que elevar la cobertura de los activos de riesgos. Pero siempre y cuando las cuentas de resultados del sistema financiero lo soporten. Si se ajustara todo a su precio actual, la situación podría ser apocalíptica, porque todas esas provisiones llevarían a las entidades a pérdidas", vaticinan desde Richard Ellis. "El Banco de España se enfrenta a una situación tremendamente complicada: tiene que apretar, pero no puede ahogar", coincide Julio Gil, de la inmobiliaria Horizone.

Además, aun bajo los requerimientos actuales, hay quien trata de eludir estas obligaciones. El problema, indican fuentes del sector, es que muchas entidades están manteniendo artificialmente vivos los créditos que venían concediendo sobre suelo, para no tener que ejecutarlos y verse obligados a aportar nuevas provisiones. En 2010, las cajas acumulaban 17.000 millones de euros en créditos problemáticos ligados al suelo, que podrían sumarse a sus balances. "Nosotros ejecutamos cuanto antes para así poder ir vendiendo, pero otros están refinanciando los créditos que habían firmado retrasando el problema", reconoce el presidente de Unnim, Jaume Ribera.

Las cajas más comprometidas

En cuanto a las entidades más afectadas por el desgaste, hay varios puntos a tener en cuenta. En primer lugar, su área geográfica. Según los datos recopilados por el Ministerio de Fomento, la zonas en la que el suelo se ha depreciado más desde comienzos de 2007 es Murcia, donde ha cedido un 42%. El metro cuadrado ha pasado de valer de media unos 410,7 euros a 237,2 euros. Le sigue la Comunidad Valenciana, donde ha pasado de 392,7 euros a 248,9 euros. Galicia es otra de las regiones más afectadas, con una depreciación media del metro cuadrado de suelo cercana al 30%. Estas cifras, no obstante, son puramente virtuales pues se calculan sobre las operaciones realizadas, que se han desplomado. En la Comunidad Valenciana, las transacciones registradas durante 2010 apenas sobrepasaron el millar, cuando en 2007 esa cifra era superada en un solo trimestre.

Aun así, la situación geográfica no resulta definitiva a la hora de poner nombre a las cajas más comprometidas. "Aunque el Levante es una de las zonas más críticas, no son necesariamente las cajas originarias de allí las más afectadas, pues otras que buscaron abrirse mercado fueron mucho más agresivas en la concesión de créditos en la zona", orienta Miró, de Knight Frank. Desde el sector señalan como ejemplo Cajamurcia (integrada en BMN), que ha sido mucho más prudente en su zona que la competencia foránea. En el extremo opuesto, el de la voracidad del ladrillo, un banquero de la región señala a la alicantina CAM, que acaba de divorciarse del resto de miembros de Banco Base. La caja ha rehusado ofrecer datos sobre su exposición inmobiliaria, pero fuentes cercanas a ella aseguran que supera los 3.500 millones.

Otro termómetro posible es el de la cuantía de suelo ejecutado. Bankia es quien cuenta con un mayor volumen, unos 5.111 millones de euros en este tipo de activos, provisionados con 2.095 millones. Desde Goldman Sachs calculan que el valor del terreno no edificado en España ha caído entre un 73% y un 93%, por lo que a la entidad que preside Rodrigo Rato aún necesitaría una provisión de 2.000 millones más para cubrir semejante desplome. En volumen le sigue La Caixa, con 4.825 millones de euros en suelo y una cobertura del 22,7%. Una fuerte exposición, pero bien provisionada en ambos casos. Por contra, las cajas que porcentualmente tienen peor cubierto el suelo de sus balances son Caja Vital, cuya provisión ronda el 18%, y Kutxa, que tiene un 19%. Si bien, no obstante, la cuantía de este activo que atesoran apenas es de 138 millones en el primer caso y de 324 en el segundo. Ambas entidades, además, han anunciado una fusión fría con BBK que podría compensar sus cifras.

El problema también afecta a la banca, aunque en menor medida. En cualquier caso, los expertos consultados coinciden en que el suelo seguirá dando quebraderos de cabeza a todas las entidades. El Gobierno es consciente del problema. El ministro de Fomento, José Blanco, se reunió el pasado jueves con representantes del sector financiero y de las promotoras para crear la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobiliario, con un grupo específico dedicado a estudiar salidas para el suelo oculto en las tripas de las entidades. Es la