El alquiler, ¿por fin una alternativa real?25.08.2012

Juanma Lamet

Las nuevas medidas del Gobierno y la atonía del mercado de la vivienda en propiedad disparan las expectativas de un auge de los arrendamientos, pese a la crisis. Los expertos vaticinan más oferta y precios más bajos.

Es el momento de que el mercado del alquiler despegue en España. Por fin. Después de años de hegemonía de la compra de vivienda, todo apunta a favor del arrendamiento. En España el numero de viviendas en propiedad es del 83% del parque inmobiliario, frente al 17% de pisos en alquiler. Es decir, muy lejos de Suiza, que es el país europeo que mayor numero de viviendas de alquiler tiene en oferta (el 57%), de Alemania (46,8% de alquileres) y Francia (38%), según los datos de la oficina estadística europea, Eurostat.

Pero esta situación va a empezar a cambiar, a tenor de las perspectivas de los expertos. Bien es verdad que el cambio no será brusco, pero puede acabar siendo favorable para las familias, ya que los precios bajarían.

Hay varios factores que, unidos, favorecen al mercado del alquiler. En primer lugar, las rentas de los arrendamientos está bajando y el sector crece en plena crisis, como sustituto de la compraventa de pisos, que vive una falta total de pujanza.

En segundo, la subida del IVA de la vivienda (el 1 de septiembre) y el fin de la desgravación fiscal (el 1 de enero de 2013) provocará un efecto huida de la compra.

En tercer lugar, el Gobierno va a lanzar una ley para flexibilizar las condiciones de los alquileres y acelerar los desahucios de inquilinos morosos, de manera que el casero tenga más seguridad jurídica y salgan al mercado miles de pisos vacíos. Y al haber más oferta los precios tendrán que ser más competitivos, como bien dijo la ministra de Fomento, Ana Pastor, el pasado viernes.

Incentivos fiscales
En cuarto lugar, la reforma de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) impulsará el alquiler, ya que se trata de vehículos destinados a la gestión y rentabilización de arrendamientos. Estas sociedades no tributarán, frente al 19% que tenían hasta ahora, lo cual incentivará que proliferen.

En quinto lugar, la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias y la práctica desapaición del crédito empujan hacia el arrendamiento. Además, la banca se adjudica cada vez más inmuebles, lo que puede propiciar que busque una pequeña rentabilidad a los pisos que no se consiguen vender y que se van a aparcar en un banco malo.

Así que, pese a la crisis, hay más motivos que nunca en la historia reciente para que el alquiler se convierta en un rival digno de la compra de viviendas. “La situación apunta hacia eso. El alquiler tendrá un papel mayor.”, apunta Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.

Oportunidades
“Al adjudicarse cada ves más activos, la banca (a través del banco malo, etcétera) tiene una buena oportunidad para poner más inmuebles en arrendamiento”, agrega.

Así que “a corto plazo, los precios del alquiler tienden a la baja”, enfatiza Gil, que agrega que “va a haber más oferta y más demanda”. Es decir, se va a poner una gran cantidad de pisos en alquiler. Así que a corto plazo puede haber precios atractivos, pero “hay que ver cómo se reequilibra el mercado a medio plazo”, ya que va a haber más hogares que busquen esos pisos.

Pero, ¿por qué iba a cambiar ahora la tendencia, si en España nunca ha tenido mucho peso el arrendamiento? José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), explica los motivos: “El mercado del alquiler no es cuestión de cultura, sino de patrimonialización. Mientras haya hipotecas cuya cuota mensual es equiparable al precio de alquiler mensual, ante situaciones de estabilidad en el empleo y confianza económica siempre se optará por la compra”. Y añade: “Esto lo motiva el propia sistema financiero, quedando el alquiler para cubrir situaciones temporales de trabajo, estudios, salud, ocio, etcétera”.

La banca
En el caso Europeo, tan mencionado siempre “como otro concepto de cultura”, lo que ocurre es que “el suelo en el que se promueven las viviendas es público, entonces no se venden, se alquilan”. O incluso se vende el derecho de superficie.

¿Y los activos de la banca? “Algunos productos que tuvieron un valor de suelo demasiado alto y las provisiones todavía no aguantan un ajuste de precios importante, probablemente se destinen al alquiler, siempre que esté sea inferior a la cuota hipotecaria mensual y no haya posibilidad de venta”, explica Pérez.

Sin embargo para la demanda internacional “no queda más narices que gestionar en concepto de alquiler con ocio, deporte, salud, servicios, etcétera”, apunta el economista del IPE. “En los miles de promociones de la costa española, donde el inmueble simplemente es el medio para realizar otras actividades, se pueden comercializar packs completos de alquileres por semanas”. Esto es el equivalente a una devaluación de la moneda, pero con el valor de los activos y sus servicios añadidos.

Medidas para impulsar el mercado
El anteproyecto de ley de medidas para la flexibilización y fomento del mercado de alquiler, que el Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes, es la primera piedra para cambiar el mercado del alquiler.

La norma lanza diversas medidas para espolear el mercado del arrendamiento. La principal de ellas es que los inquilinos que se retrasen en el pago de la renta de alquiler podrán ser desahuciados en un plazo (inicial) de diez días, si no presentan alegaciones ante el juez.

En la rueda de prensa posterior al Consejo, la ministra de Fomento, Ana Pastor, aseguró que el objetivo es mejorar la oferta de alquiler para generar más movilidad en el mercado, elevar las posibilidades de los ciudadanos de encontrar piso y a precios mejores y lograr equilibrio entre los derechos de los arrendatarios y los arrendadores.

Otro de los principales aspectos de la nueva normativa es la potestad del arrendatario de rescindir el contrato sin tener que pagar ninguna indemnización si lo comunica con un mes de antelación, independientemente de la duración de éste.

Asimismo, el dueño de la vivienda podrá recuperarla para residencia habitual (siempre que sea para él, para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, siempre con un plazo de dos meses de preaviso. Por otra parte, el comprador de una vivienda arrendada solo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, aunque continúa sin ser obligatoria esta inscripción.

Por otro lado, la nueva ley prevé bonificaciones fiscales del 85% en el Impuesto de Sociedades para el arrendamiento de inmuebles. Así, se rebaja el requisito mínimo de viviendas arrendadas de diez a ocho. Además éstas solo deberán permanecer en régimen de alquiler al menos durante tres años, en vez de seis.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, se reduce para incluir solo la imposición a las entidades residentes en un paraíso fiscal
La nueva normativa también fomenta la creación de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis), con beneficios fiscales.