Que más quieren?

■ Esmeralda Gayán

Bancos y Cajas salen ganando
con la reducción temporal del IVA
de la obra nueva del 8% al 4%.
Sólo las nueve entidades bancarias
de mayor tamaño en España
sumaban una cartera de inmuebles
adjudicados a 31 de marzo
de unos 11.800 millones de euros.
Estas viviendas que la banca
asume en propiedad, en cambio,
no son las que se van a ver
afectadas por la rebaja del
impuesto, sino las que están por
llegar. Y es que estas nueve entidades
acumulan más de 1.800
millones de euros en viviendas
aún en construcción, según se
deduce de los datos de sus
balances referidos al primer trimestre
del año.
La explicación está en que a
efectos fiscales, las viviendas ya
acabadas no se consideran nuevas.
“Una vez que la vivienda es
transferida por primera vez deja
de considerarse vivienda nueva
a efectos impositivos, aunque el
piso esté sin estrenar”, explican
fuentes de Altamira Real Estate,
la filial inmobiliaria del Banco
Santander.
De esta forma, una vez que el
banco se queda con un inmueble,
en las sucesivas transacciones
ya no se ve gravado por el
IVA, sino por el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales
(ITP), que varía entre el 6 y el 8%
dependiendo de la comunidad
autónoma en la que se encuentre
el piso o la casa, y que el Ejecutivo
no ha modificado en esta
reforma.
El quid de la cuestión estaría,
por tanto, en las viviendas que
los bancos reciben como pago
del crédito que la promotora no
consigue afrontar. La medida
abarata entonces la dación en
pago de estas viviendas, que
pasan a engrosar la lista de activos
de la entidad financiera.
Pero además de los hogares,
la banca acumula también adjudicados
inmuebles de todo tipo:
oficinas, locales comerciales y,
sobre todo, suelo. El montante
que los nueve grandes bancos
españoles posee en este tipo de
activos es incluso mayor que en
el de vivienda, unos 15.250 millones
de euros. A la espera de
nuevas medidas políticas y del
incierto reajuste del mercado,
sus carteras acumulan un activo
adjudicado total por valor de
28.880 millones de euros.
Los promotores ganan
El Gobierno justifica esta medida
"excepcional y temporal" que
se extenderá hasta el 31 de
diciembre como una forma de
dar salida al stock de casas
construidas que permanecen sin
vender.
La idea sería que, al reducir del
8% al 4% el IVA, el coste para
el comprador se reduce. El problema
es que, a efectos reales,
los promotores pueden sacar su
stock sin tener que bajar el precio
que ofrecen. Es decir, que si
la promotora aprovecha la rebaja
de la factura fiscal para subir
un 4% su margen, se está aprovechando
del dinero del Estado
para hacer negocio.
Se supone que la medida del
Gobierno trata de que el stock
de vivienda de reduzca drásticamente,
los bancos empiecen a
dar hipotecas y el sector de la
construcción genere empleo.
Pero los expertos en vivienda
explican que el problema actual
no es el coste tributario del
inmueble, sino que los compradores
o no pueden, porque no
se les conceden préstamos hipotecarios,
o no quieren comprar,
debido a las expectativas de
bajada de precios del ladrillo.
Por tanto, el gran perjudicado
de esta reducción del IVA es el
ciudadano, que ve cómo sus
impuestos sirven para mantener
artificialmente el precio de la
vivienda. Además, como se ha
dicho, esta reducción permite a
las grandes promotoras en apuros
vender sus urbanizaciones
fantasma como último recurso
antes de que se las tenga que
adjudicar la banca.
Proyección exterior
Algunos analistas se explican esta
medida, en buena parte, como
una operación de marketing de
cara al exterior. El grueso del stock
inmobiliario lo componen segundas
residencias del arco mediterráneo
y, ante la falta de demanda
de los españoles, la banca está
reorientando su oferta hipotecaria
al extranjero, realizando campañas
comerciales por Europa,
pactando con agencias foráneas
y ofreciendo condiciones de financiación
más ventajosas.
En este sentido, aunque la
reforma no afecta a la segunda
residencia, algunos bancos ya
están aplicando rebajas de precio
en sus giras por Europa.Algunas
agencias extranjeras, además,
aseguran tener contactos
con bancos españoles que financian
hasta en un 110% la adquisición
de estas viviendas.
Mientras, en España, el sector
inmobiliario ha acogido la reforma
con cautela. Benito Iglesias,
presidente de la Asociación de
Empresas del sector Inmobiliario
de Ourense, afirma que la
medida “tiene que ir acompañada
de una mayor presión del
Banco de España sobre las entidades
financieras para que tenga
efectividad".
En este sentido, un experto del
sector financiero señala a este
periódico que el supervisor no
está haciendo cumplir la última
normativa que eleva al 30% las
provisiones por los activos inmobiliarios
que llevan más de dos
años en mora.
Por otra parte, los promotores
piden a Mariano Rajoy que diga
si su promesa de recuperar la
desgravación fiscal en vivienda
también afectará a quien compre
su casa en 2011 ya que, de
no hacerlo, temen que las ventas
se estanquen en espera de
que se celebren las elecciones
el próximo mes de noviembre.
La rebaja del IVA del 8% al 4% para la compra de vivienda
nueva es, según los expertos, una medida hecha a
medida de la banca. No beneficia a Hacienda, puesto
que para que así fuera las ventas deberían duplicarse
en lo que resta de año. Ni a los ciudadanos, ya que no
se toca el impuesto de transmisiones patrimoniales, el
que afecta a la vivienda de segunda mano. Sí a los bancos
y Cajas, que no cesan de acumular ladrillo en sus
balances a cambio de créditos fallidos de los promotores.
Éstos también salen beneficiados.
La medida abarata el canje de viviendas de los promotores que no pueden devolver
sus créditos
La rebaja del IVA, un regalo para
la banca
Los técnicos del Ministerio de Hacienda consideran
que para que el balance recaudatorio de
la rebaja del 8% al 4% del IVA para la adquisición
de vivienda nueva sea positivo, las ventas
deberán duplicarse hasta alcanzar las 100.000
unidades en lo que resta de año, lo que equivale
al 14,5% del stock existente.
Y no parece que vaya a suceder. Más si cabe
cuando la venta de viviendas cayó el 40,8 % en
el segundo trimestre del año respecto al mismo
periodo de 2010, con 90.746 operaciones, según
los datos publicados por el Ministerio de Fomento.
Según el secretario general de Gestha, José
María Mollinedo, "está por ver si su efecto en la
recaudación es positivo". Además, el responsable
de los técnicos de Hacienda descarta que
esta acción vaya a promover la actividad de
construcción y promoción de nuevas viviendas,
"pues en cuatro meses es imposible construirlas
y darles salida".
En general, el colectivo valora "de forma positiva"
las medidas aprobadas por el Consejo de
Ministros para reducir el déficit fiscal, aunque
puntualiza que no dejan de ser respuestas
"coyunturales que no ofrecen una solución contundente".
Gestha pide al Gobierno que ponga en marcha
acciones de mayor calado para solventar "el problema
de fondo en torno al déficit", lo que a su
juicio pasa por emprender una actuación "decidida"
contra la economía sumergida. Los técnicos
de Hacienda solicitan al Ejecutivo la creación
de un cuerpo superior (CSTH) que autorice
a los más de 8.000 miembros del colectivo a
investigar las grandes bolsas de fraude, "lo que
permitiría ingresar 6.500 millones”.