Banco malo, malísimo: Cómo pagamos todos la mala gestión de unos pocos

17/08/2013 - 08:00Fernando Mañueco

La Sareb ha vendido ya unos centenares de viviendas, una gota en el mar pues tiene que dar salida a 55.000 inmuebles. Y quedan en cartera las peores, las más tóxicas.

La Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), más conocida como banco malo, ha vendido ya unos centenares de viviendas. Pero le quedan todavía en cartera otras 55.000. La Sareb, parafraseando el lenguaje del golf, va 55.000 golpes sobre par. De momento las viviendas que se han vendido son una gota en el mar. Quedan prácticamente todas las casas que traspasaron a finales del año pasado las entidades con mayores activos tóxicos como Bankia, Catalunya Caixa, Novagalicia Banco, Banco de Valencia, Banco Gallego o Liberbank, entre otras.

Además de viviendas, el banco malo malote, tiene 185.000 metros cuadrados en oficinas, 30 hoteles y 150.000 metros cuadrados de locales de alquiler en centros comerciales. El plan de negocio del banco malo establece como objetivo la desinversión de 45.000 inmuebles en los primeros cinco ejercicios. La Sareb cuenta con 51.000 millones de activos entre inmuebles, edificios en construcción, suelo y préstamos.

De momento, el mercado inmobiliario está digiriendo muy despacio estos inmuebles. El banco malo ha vendido hasta julio una cuarta parte de lo que esperaba para el conjunto del año. No llega a los 2.000 inmuebles frente al objetivo de 7.500. El Fondo Monetario Internacional, FMI, considera que la Sareb debería ajustar su plan de negocio y basarlo en unos precios más realistas. Según el FMI, el mercado inmobiliario español se encuentra en una situación peor de lo que piensa el banco malo. De hecho, el fondo pronostica otra corrección significativa de precios.

La Sareb gestiona 650 proyectos de construcción que se encuentran a medio hacer. Podría comenzar a demoler edificios en septiembre. El banco malo de Irlanda también comenzó a derruir edificios sin terminar después de que el precio de la vivienda cayese un 50%. De momento, los precios de las casas españolas han caído un 30%, respecto a los precios de 2008. En ocasiones la demolición es más rentable que terminar la construcción.

En este sentido, los analistas de la agencia de calificación de riesgos Fitch consideran que el comienzo de las ventas de viviendas por parte del banco malo justifica su visión negativa del mercado inmobiliario de España. A medida que las operaciones del banco malo se aceleren, la caída de los precios también lo hará. Fitch estima que tanto la Sareb como la propia banca "deberán encontrar el equilibrio adecuado entre el incremento de las ventas de activos y la caída de los precios, y no parece que ninguna de las partes esté interesada en que se desencadene un desplome en éstos".

Fitch cree que no está claro cuánto tardará la Sareb en deshacerse de su cartera de propiedades, pero el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda hace pensar en que llevará varios años absorber los excedentes. Al ritmo actual, se tardará más de seis años en hacerlo. La debilidad del mercado laboral, la contracción del crédito y el difícil acceso a la financiación hacen pensar que el mercado inmobiliario tardará mucho en tocar suelo. No se sabe si ese suelo será duro como el terrazo, deslizante como el parqué recién encerado o algo más mullido si está cubierto de moqueta. Pero la caída a ese suelo será dolorosa. El banco malo tiene un plazo de 15 años para deshacerse de todos esos activos tóxicos.

La buena noticia para los ciudadanos que quieren comprar un piso es que los precios van a seguir bajando a buen ritmo. Los que dispongan de efectivo o de financiación pueden aprovechar el momento. Lo mejor es acudir directamente a las inmobiliarias de los bancos que más stock de pisos tienen en cartera, como Bankia Habitat, Catalunya Caixa Inmobiliaria o Escogecasa, de Novogalicia Banco. La mala, que no ha mejorado el flujo de crédito a los particulares, por lo que les será complicado acceder a una vivienda a los ciudadanos que no cuenten con ahorros suficientes o con canal de financiación alternativo al puramente bancario. Paralelamente, cuanto más bajen los inmuebles y más descuento ofrezca la Sareb, mayor será el peso que deberá soportar el Estado, es decir todos los ciudadanos. El Estado ha comprado créditos hipotecarios a un precio situado entre el valor del mercado del inmueble y el valor contable del activo, lo que significa que el Estado se hace cargo de una parte de la pérdida. A la postre son los ciudadanos los que pagan parte de las pérdidas derivadas de la poco eficiente gestión bancaria.

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