Oviedo tiene 20.264 viviendas vacías, el 16,1% del total del parque residencial
Tres de cada cuatro hogares en venta en la ciudad tienen un precio inferior por metro cuadrado al de la vivienda concertada
Si el acceso a la vivienda es un problema social de primer orden, Oviedo tiene 20.264 soluciones. Ese es el número de hogares desocupados que calcula que hay en la ciudad el equipo redactor de la revisión del Plan General de Ordenación. 20.264 soluciones de un total de 125.495 viviendas que, según el estudio que toma como referencia las estimaciones del INE, supondrían que el 16,1% de las viviendas de la ciudad no tiene ningún uso. La cifra, señalan, es «coherente» con lo esperable tras analizar las cifras de la construcción y de población de la ciudad, Oviedo arrancó el siglo XXI con 201.000 habitantes. Durante la década siguiente se produjo el último gran crecimiento de la población en números absolutos con más de 24.000 habitantes nuevo en el censo de 2011, 13.000 de ellos extranjeros. Desde entonces, la ciudad pierde población a un ritmo de unos 400 habitantes menos al año, pero de haber continuado ese ritmo de crecimiento, especulan los redactores del PGO, Oviedo tendría en la actualidad en torno a 370.000 habitantes.
Con la oferta residencial sucede algo parecido. Los dientes de sierra del mercado de nueva vivienda dejan dos periodos anómalos: en torno al año 2000 y la llegada del euro y el de la pasada burbuja inmobiliaria, que ha hecho que el 12% de las viviendas de la ciudad (más de 15.000) se hayan construido con posterioridad a la aprobación del Plan General vigente, en 2006 y, en especial, hasta 2009, pues en la década siguiente la producción de vivienda nueva es comparable a la de «los años de la postguerra», señala el documento.
La mezcla de las dos tendencias -pérdida de población y crecimiento aún moderado del parque de vivienda- lleva a los redactores del futuro Plan General a concluir que las 18.562 viviendas vacías que había en 2011 son ahora de 20.264. La cifra no incluye segundas residencias o viviendas secundarias cuyo crecimiento ha sido mucho mayor. Si el número de viviendas vacías ha crecido un 9% entre 2011 y mediados de 2017, fecha que toman como referencia los autores del estudio; el de viviendas secundarias ha pasado de 7.283 a 8.895, un 22,5% más. Todo ello conlleva el aparejado y previsible descenso del número de hogares ocupados de 97.821, en 2011, a 96.336, en 2017.
Los datos son parte del análisis que hacen los redactores del PGO en el estudio de la vivienda en Oviedo, anexo al documento de prioridades del mismo y que el Ayuntamiento no ha sido capaz de aprobar antes de finalizar el mandato. Pero el informe incluye indicadores de que deberían llevar a una reflexión sobre las actuales políticas de vivienda. El más llamativo es que, tras analizar una muestra de más de 5.000 viviendas en venta en el municipio a través de portales inmobiliarios, solo el 28% declara un precio por metro cuadrado superior al de la vivienda concertada de protección autonómica (VPC).
De la muestra analizada, el 10% de las viviendas en venta están por debajo de los 60.000 euros, el 34% por debajo de los 100.000 euros y 75% por debajo de los 200.000 euros. Por encima de 300.000 euros se encuentra el 12% de los anuncios revisados. En cuanto al precio del metro cuadrado y excluyendo aquellos anuncios que no declaran superficie, el 14% de los pisos en venta estaría por debajo de los 900 euros por metro cuadrado. Una de cada tres viviendas en venta tiene un precio inferior al de la protegida en Régimen Especial (el más barato de los que promueve el Principado, con 1.270 euros por metro); una de cada dos por debajo del precio de la VPA (la figura más común y con un precio por metro en la ciudad de 1.570 euros), y casi tres de cada cuatro por debajo del precio fijado por el Principado para la vivienda protegida VPC (1.770 euros).
El raro mundo del alquiler
Si el mercado de vivienda en venta deja datos raros, el del alquiler entra en la categoría de fenómeno paranormal. Para empezar porque con más de 20.000 viviendas vacías, la oferta de alquiler «es sensiblemente menor que la de compra-venta». En el estudio de los redactores de la revisión del PGOU, solo un 15% de la oferta inmobiliaria se dedica al arrendamiento. Y es cara y asimétrica. «El caso más curioso», señala el estudio, se haya «en la relación de precios entre venta y alquiler, pues lleva a la conclusión de que en las zonas donde la compra es barata los alquileres son proporcionalmente muy caros». Tomando como referencias el precio medio de las viviendas en venta en Ventanielles (81.422 euros) y el precio medio del alquiler mensual en la misma zona (467 euros), se deduce que bastan 174 meses de renta para adquirir el piso.
En el ensanche de Oviedo (Cervantes, Asturias, Ventura Rodríguez) el precio medio de compra asciende a 391.790 euros y el del alquiler a 698. Son necesarias 561 mensualidades (más de 46 años) para alcanzar el precio de venta. La distorsión lleva a los redactores a señalar que «la conclusión es, como poco, extraña: a menor renta disponible, más interesante es la compra» frente al alquiler. O lo que es lo mismo: quien no tiene capacidad para comprar una vivienda paga alquileres más caros en zonas de menor valor que quien sí puede.
Los redactores, tras analizar la situación de la vivienda en la ciudad, sugieren que sería necesario «replantearse» si las políticas de vivienda protegida en régimen de compraventa son adecuadas. El precio de la vivienda libre, en muchos barrios, es competitivo con el de la vivienda protegida; y los barrios de mayor precio suelen ser muy consolidados, por lo que en ellos la capacidad para actuar resulta muy baja. Por otro lado, en el mercado libre los alquileres de menor precio son, en términos relativos, los más caros. «Parece que en términos de necesidad sería conveniente reordenar la política en materia de vivienda con algún tipo de protección hacia una mayor proporción del alquiler».
Es una apreciación, pero resulta que las 33 promociones de vivienda protegida regional en Oviedo están situadas todas en la periferia, donde los precios de la vivienda libre son menores incluso que los de la protegida. De las 33 promociones, con un total de 1.273 viviendas, sólo tres están destinadas al alquiler con una oferta de apenas 64 viviendas, es decir, sólo el 5% de las viviendas protegidas tienen como destino el alquiler
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