Manualillos de Inversión ( 1 )

¿Comprar casa en 2010 o esperar?: Las seis claves a tener en cuenta

Publicado el 25-02-2010 , por Beatriz Amigot

Depende de su perfil comprador. Dos expertos independientes dan las pistas necesarias para que cada uno pueda tomar la mejor decisión. Para el economista Gonzalo Bernardos, si por sus circunstancias personales le urge más o menos comprarse una casa hágalo este año antes de julio y benefíciese del marco fiscal. Sin embargo, José García-Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, defiende que si puede aguantar, tenga calma y busque el momento más oportuno. Eso sí, para encontrar la mejor opción de compra se necesita paciencia porque quizá le toque esperar hasta más allá de 2011.

Claves que se deben tener en cuenta:

Cambios fiscales
1- La desgravación por vivienda generalizada, es decir, sin tener en cuenta los ingresos del comprador, se supone que se acaba el 31 de diciembre de este año. A partir de esa fecha sólo quienes tengan rentas inferiores a 24.000 euros tendrán esa ventaja fiscal. Este cambio supone un buen pellizco, porque elimina para muchos compradores una deducción anual del 15% en el IRPF durante el periodo que se prolongue la hipoteca (15, 20 ó 30 años, por ejemplo). "En una vivienda media puede suponer unos 1.300 euros al año, que por 20 años de hipoteca pueden suponer entre el 8% y el 10% del precio total del inmueble", comenta García Montalvo.

Pero hay que tener en cuenta dos factores: primero, el Gobierno todavía no ha aprobado este cambio normativo y podría retractarse; y segundo, la desgravación sólo se realiza en la compra de vivienda habitual y no en segundas viviendas (por lo tanto, no afecta si el comprador adquiere el activo más como inversión que como bien de primera necesidad).

2- IVA. A partir del 1 de julio se pasa a pagar de un 7% a un 8% de IVA por la adquisición de una nueva vivienda. "Ese punto porcentual puede suponer en una casa media unos 1.900 euros", explica García-Montalvo. Pero ojo el IVA sólo afecta a las viviendas nuevas, porque en el caso de las de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones. "La cuestión es valorar cuán importante es esa cantidad cuando se va a realizar una inversión de 160.000 euros, por ejemplo" añade García-Montalvo.

Cambios normativos y su repercusión en precios
3- Cuenta vivienda. Este año finaliza la prórroga de cuatro a seis años del vencimiento de las cuentas vivienda. Eso significa que unos 180.000 ciudadanos (que son los que se han beneficiado según cifró el Gobierno) tendrán que adquirir una casa antes de fin de año si no quieren perder las desgravaciones fiscales que han disfrutado (durante cuatro años).

Esta realidad ha hecho que se difunda en el mercado el mensaje de que este repunte de la demanda podría frenar la caída de precios o incluso se habla de subidas. Pero los expertos quitan hierro al asunto. Para Bernardos, "el único efecto que puede tener la ejecución de esas cuentas vivienda es que se frene la bajada de precios durante un periodo, pero no los subirá".

4- Provisiones bancarias. Otro punto que ha suscitado interrogantes en los últimos días es que el Banco de España está estudiando subir del 20% al 30% las provisiones que bancos y cajas de ahorros deben realizar sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en su balance durante más de un año. Pone sobre la mesa la posibilidad de que las entidades financieras saquen a la venta más inmuebles y a mejores precios para evitar ese requerimiento. Sin embargo, parece que no va a ser el caso. "En los años 90 los bancos decidieron guardárselas y sacarlas a la venta en el 96 y 97 cuando ya se había superado la crisis y ahora van a intentar hacer algo similar", explica Bernardos.

"El 30% de los activos inmobiliarios de las entidades financieras está bien ubicado y por lo tanto es atractivo para la venta y lo van a aguantar", añade.
"Pero con el 70% restante, que tiene una salida más complicada, van a tratar de diferir las pérdidas en el tiempo. Una estrategia que se está barajando en el sector es que las entidades financieras vendan esos activos a sociedades en las que tengan no tengan influencia significativa y así no tengan que consolidar en balance ni provisionar por ellos", asegura Bernardos.

En definitiva, parece que, de una u otra manera, la repercusión de este posible cambio normativo en el mercado y en los precios quedaría amortiguada.

Situación de mercado
5- Stock. En las zonas donde existe todavía sobreoferta sin vender los precios seguirán bajando. Por eso, hay que estar atentos a la evolución del stock en cada zona, una tarea complicada porque los datos públicos no están muy actualizados aunque sirven para hacerse una idea (ver gráfico).

Los expertos coinciden en que en el centro de las dos principales ciudades españolas Madrid y Barcelona el stock ya se ha agotado. Bernardos concreta incluso por barrios: "en la ciudad condal en Gracia, Sants o el Eixample y, en Madrid, en los barrios Salamanca, Chamberí, Moncloa y parte del distrito centro ya no hay sobreoferta y, por tanto, ya están a un nivel de precios atractivo". "A estas ciudades, les van a seguir otras como Valencia, Bilbao, Santander y Tarragona", sentencia Bernardos.

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha ido más allá y asegurado en los últimos días que el precio de los inmuebles "podría rebotar al alza" en las zonas en las que "comienzan a disminuir" las existencias. Sin embargo, García-Montalvo no contempla esa subida y defiende que esas declaraciones "se deben al interés de la ministra de que la gente compre ya y así sujetar el mercado, pero éste ajustará por las buenas o por las malas".

6- Precios. A juicio de Bernardos, "2010 va a ser un año bueno porque se juntan dos fenómenos: los que retrasaron en 2009 su compra por si bajaban más los precios pueden hacerlo este ejercicio y los que van a adelantar su adquisición antes de final de año por los cambios fiscales. Por eso, 2011 va haber parón y puede afectar a los precios". Por eso, García-Montalvo va a haber muchas tentaciones y muchos mensajes que animan a adquirir la vivienda este año. Sin ir más lejos, la ministra de Vivienda ha vuelto a declarar esta semana que 2010 es un buen año para las familias que decidan comprar una vivienda, debido a la reactivación del crédito, la moderación de los precios y la concesión de más ayudas del Ministerio. Pero García-Montalvo insiste el que pueda que espere "con tranquilidad y deje correr".

Este experto defiende que "los precios bajarán más de un 12% desde la situación actual y con esa bajada ya te compensa esperar. En una vivienda con un precio medio de 170.000 euros en la actualidad, esa caída se come el efecto de la desaparecida desgravación por vivienda", explica García-Montalvo.

Además, "el precio medio todavía tiene que bajar porque tiene que llegar a suponer 4 años de renta familiar bruta disponible y todavía está en 6,5 años", sentencia.

Eso sí, "hay que estar atentos para pillar ese momento, en el que más bajos están los precios", concluye García-Montalvo.