Manualillos para una crísis ( 1 )

Se comerá el suelo?

Datos publicados por el Banco de España
El suelo supone la mitad de los activos inmobiliarios de las cajas

Vital y Kutxa son las entidades con menores niveles de cobertura.


Juande Portillo - Madrid - 23/02/2011
Solares. La mitad de los activos inmobiliarios que las cajas de ahorros españolas se han adjudicado, mayoritariamente como consecuencia de la explosión de esta burbuja, son solo eso, suelo. En concreto, estas entidades acumulan 23.000 millones de euros en superficies sin construir sobre un total de 44.000 millones de euros de activos del ladrillo que pesa en sus balances. Así se desprende de los datos publicados el lunes por el Banco de España. Un ejercicio de transparencia, fervorosamente defendido por su gobernador, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, que si bien todos los expertos consideran imprescindible, también califican de "tardío".
Y es que las cartas han tardado dos años y medio en ser colocadas sobre la mesa, lo que acelera ahora el complicado juego de la reestructuración del sector financiero. Unas prisas difíciles de compatibilizar con los naipes del suelo, uno de los activos más castigados del, ya malogrado, sector inmobiliario. Su precio se ha devaluado con fuerza desde que se inició la crisis. Si el coste medio de un metro cuadrado sin construir llegó a ser de 285 euros en 2007, esta cifra se rebajaba ya a 190 euros a finales de 2010. Y a menor beneficio, menor volumen de negocio. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento, de las casi 90.000 transacciones relacionadas con el suelo que se registraron en 2004, se ha pasado a apenas 20.000 durante 2010.
"El del suelo es el problema más complicado, y al que menos solución se le está dando. No está siendo fácil vender inmuebles finalizados, pero no deja de existir cierta demanda latente. Sin embargo, nuestra visión es que a corto plazo apenas un 15% de los suelos tendrán salida", ilustra Nicolás Llari, de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. "Las cajas acumulan suficiente suelo como para levantar millones de viviendas en él, pero hoy día ni siquiera hay salida para la vivienda que está construida", coincide José Luis Miró, socio de la consultora inmobiliaria Knight Frank en España.
No hay milagros, además, ante semejante reto. "No tiene más solución que dotar de mayores provisiones con cargo a estos activos para que el valor en libros tienda al valor de mercado, que es muy bajo", apunta Llari. "Luego habrá que ver cómo evoluciona todo en los próximos cinco o 10 años", agrega.
Hasta entonces, la opción es "aguantar estos activos en el balance de la entidad, o en sociedades fuera de esta", apuntan los expertos. Esta última vía, sería la que está tomando Criteria al convertir La Caixa en Caixabank. La entidad cuenta con unos 3.050,2 millones de euros en suelo en valor bruto -sin descontar la provisión realizada- de los que tiene cubiertos 637,9 millones, un 21%. El volumen no provisionado de esta entidad es uno de los más altos, aunque lo supera Banco Financiero. El grupo de oficinas liderado por Caja Madrid cuenta con 2.095,9 millones de euros de cobertura sobre los 5.119,9 millones que posee físicamente en solares. Su ratio de cobertura es, sin embargo, uno de los más altos, con un 40% del total. Las cajas que, porcentualmente, tienen peor cubierto este activo inmobiliario son Caja Vital, que apenas tiene provisionado un 18,1% de los 138 millones de euros que tiene en solares, y Kutxa, que cubre un 19% de los 324 millones de euros en suelo que tiene en su balance, según los datos comunicados a la CNMV.
17.000 millones más en riesgo
Paralelamente al suelo físico con el que ya cargan las cajas, las entidades han concedido créditos sobre suelo urbano y urbanizable por valor de 39.000 millones de euros. De estos, 17.000 millones corresponden a préstamos de alto riesgo, que están ya bajo vigilancia (10.000 millones) o se consideran directamente dudosos (7.000 millones). "Entre activos inmobiliarios y créditos, la exposición de las cajas al suelo es de 62.000 millones de euros", detalla Julio Gil, socio director de la consultora Horizone. "Esto marca una diferencia clave con las crisis pasadas. Antes, la exposición de las entidades al suelo era marginal. Hoy es el problema más grave", concluye.
Un riesgo provisionado al 38%
El Banco de España calcula que el conjunto de activos problemáticos que las cajas de ahorro tienen en ladrillo asciende a 100.000 millones de euros. La cifra resulta de los 44.000 millones de euros que las entidades ya tienen en sus balances como inmuebles adjudicados; sumados a los 28.000 millones en créditos concedidos al sector que han sido puestos bajo vigilancia (subestándar); más los 28.000 millones dedicados a créditos ya calificados como dudosos. El año pasado, el supervisor obligó a la banca a aumentar las provisiones sobre los activos adjudicados y a acelerar el calendario de cobertura de los créditos que entran en mora. Según los datos publicados el lunes por el Banco de España, las cajas contarían hoy día con una cobertura de 38.000 millones sobre los 100.000 millones de riesgo (7.000 de aprovisionamiento genérico y 31.000 de específico para los morosos). Es decir, un 38% del total del balance tóxico.

En el caso del suelo adjudicado, no obstante, los datos facilitados por las propias entidades a la CNMV muestran que se ha provisionado un tercio del total (un 33% sobre el conjunto de los 23.000 millones de euros).

Las cifras
23.000 millones de euros acumulan las cajas en suelo, es decir, un 52% del total de los activos inmobiliarios que se han adjudicado.

39.000 millones de euros más corresponden a créditos relacionados con solares que las entidades han concedido.