Manualillos de Inversión ( 1 )

El dilema Hipotecario.

Tribuna - SANTOS GONZÁLEZ

Consideraciones sobre la responsabilidad hipotecaria

Santos González - 28/01/2011
Hace unas fechas escribíamos en esta tribuna, CincoDías de 8/11/2010, sobre la responsabilidad del deudor en el crédito hipotecario y comentábamos la necesidad de ser cautelosos cuando se busquen soluciones para paliar los efectos más negativos de esta importante crisis económica que estamos viviendo.
En este escenario se ha producido una resolución judicial en la que se desestima el recurso de una entidad financiera a continuar el procedimiento ejecutivo en reclamación de deudas pendientes después de la subasta del inmueble que sirvió como garantía adicional en la solicitud de un crédito hipotecario.
Sin ánimo de polemizar desde esta tribuna en relación con acontecimientos que sucedan en sede judicial, si quisiéramos hacer algunas consideraciones con relación a algunos fundamentos de derecho que han servido para efectuar la resolución:
• El valor a efecto de subasta: es requisito necesario para la ejecutabilidad de una garantía, pero es solo eso y no necesariamente el valor de tasación, pudiendo ser otro, como por ejemplo el montante de responsabilidad hipotecaria.
En ningún caso este valor, sea cual fuere, se puede identificar en el tiempo como el soporte a partir del cual se liquidan las deudas. El mercado tiene algo que decir.
• Sin renunciar a la parte de responsabilidad que en la gestación de la crisis pudiéramos tener las entidades financieras, no creemos que sea argumento "determinante" para imputar responsabilidades globales y eliminar derechos.
• El deterioro "circunstancial" del valor del que habla la sentencia no es más que la gran consecuencia de una importante crisis económica que tiene al sistema financiero internacional y al nacional inmerso en un proceso de reestructuración y capitalización para adaptarnos al nuevo entorno y no es ni despreciable ni coyuntural y, por tanto, tiene una incidencia muy directa en el valor de las cosas.
No obstante lo dicho, esta sentencia vuelve a airear un debate latente en nuestra sociedad sobre la conveniencia de modificar las garantías en la concesión de créditos hipotecarios y desde esta Asociación Hipotecaria volvemos a decir dos cuestiones que nos parecen fundamentales a la hora de abordarlo:
• El debate debe ser global y, por tanto, debe identificar qué circunstancias se alteran en la concesión crediticia si producimos esta modificación y, sobre todo, si estamos pensando en medidas retroactivas. ¿Qué ocurre con los mercados de refinanciación? ¿Qué dirán nuestros tenedores de títulos hipotecarios? ¿Qué dirán nuestros accionistas y depositantes? ¿Qué dirán las agencias de rating? ¿Qué dirán analistas e inversores? En definitiva, qué dirán todos aquellos que hacen posible el que la actividad crediticia se produzca en cantidad y calidad adecuada a las necesidades de nuestros clientes.
• Debemos procurar que en el debate no mezclemos dos planos que, aun produciéndose al mismo tiempo, deben tener tratamientos distintos.
El plano social, con una carga emocional muy importante, debe ser atendido y probablemente requiere de medidas concretas de protección social. Sin embargo, y a pesar de su gran relevancia, este no puede ser la razón por la cual pretendamos alterar, en ocasiones con un carácter muy populista, las condiciones económicas de un mercado de actuación de más 600.000 millones de euros que tan solo presenta una morosidad del 2,6%.
En definitiva, aunque son bienvenidas las reformas que hagan más eficiente y más transparente nuestro mercado hipotecario, debemos renunciar a medidas que, en el intento de mejorar el funcionamiento del mercado, acaban perjudicando no solo a la mayoría del mismo -que supone el 97,4% restante- sino también a las expectativas de quienes en el futuro quieran acceder al crédito.
Ah, por cierto, no es necesario inventar nada: nuestra Ley Hipotecaria del año 46 ya contemplaba en su artículo 140 la posibilidad de contratar una hipoteca con la sola garantía de inmuebles. Lo que ocurre es que, como acabamos de decir, no sería conveniente usarlo para bien de los mercados financieros y de los demandantes de hipotecas.
Santos González. Presidente de la Asociación Hipotecaria Española