Manualillos de inversión ( 1 )

Los Alquileres.

DESDE UN CRÉDITO HASTA UNA REFORMA

¿Cuáles son los gastos que se pueden desgravar cuando alquilas una vivienda?

Cuando los gastos superan a los ingresos, el rendimiento de la vivienda sale negativo

19/10/2010 - 08:05 - CRISTINA CASILLAS

Ventajas fiscales y subvenciones: las recetas del Gobierno para incentivar el alquiler
Recientemente Gestha informó que más de la mitad de los alquileres en España, un 55,4% del total, no se declaran a Hacienda. Afectaría a más de un millón de viviendas arrendadas en todo el territorio nacional.

A partir de 2010 va a ser más difícil tener alquilada una vivienda “en negro”, ya que se obligará a las compañías eléctricas a facilitar los consumos de los inmuebles, así como a la identificación de los titulares del contrato de suministro, la referencia catastral y su localización.
En total, Hacienda quiere poner coto a un fraude de 3.000 millones de euros anuales. Para los técnicos la decisión de defraudar puede venir motivada por el momento económico, muy delicado con la crisis, marcado por la caída del empleo y las dificultades de las familias españolas.
Sin embargo, en Finanzas.com hemos elaborado tres casos prácticos en los que se demuestra que arrendar no tiene tantas desventajas fiscales y nos puede ahorrar una cuantiosa multa en caso de que Hacienda nos pille.
¿Qué gastos se pueden desgravar?
Si se tiene una vivienda y se quiere alquilar hay una serie de gastos que se pueden desgravar.
Si se utilizó un crédito para su adquisición se puede desgravar los intereses del mismo.
Así como los gastos de conservación, es decir, las derramas de la comunidad, el gasto por la revisión de la caldera de gas o el seguro de hogar entre otros.
También son gastos deducibles el pago de la comunidad y del Impuesto de Bienes Inmuebles. Asimismo, los gastos de mejora, como instalar aire acondicionado o reformar la cocina, o la compra de muebles. En este caso, se pueden deducir un 10% del gasto total.
Además, en la declaración se puede descontar un 3% del 60% del valor total del inmueble como depreciación o desgaste por el uso.
En función de la edad de los inquilinos, existen descuentos por alquilar, hasta un 100% si el inquilino es joven, es decir, tiene entre 18 y 35 años.
Asimismo, entre los beneficios fiscales para el arrendador cabe destacar la reducción del 50% del rendimiento neto en arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Otra reducción aplicable (40%), para el caso de rendimientos netos de capital inmobiliario durante más de dos años, y aquellos que se califiquen como obtenidos de forma irregular en el tiempo. Estos últimos son una lista cerrada, como las indemnizaciones percibidas por daños o desperfectos en el inmueble.
Ejemplos prácticos
Sin duda, pensará que esto es muy bonito, pero hay que verlo sobre el papel. Por eso hemos elaborado una serie de casos prácticos
Ejemplo 1
El primero, una vivienda arrendada por 900 euros mensuales, que fue adquirida en 1997 por 90.000 euros más 7.000 euros de gastos y que soporta una hipoteca. En 2009 se han pagado 1.800 euros de intereses y 2.220 de amortización. Además, el valor catastral es de 45.000 euros.
Se compraron muebles por valor de 5.500 euros, a los que hay que añadir unos gastos de IBI de 215 euros, de Comunidad, de 853, y por derrama de tuberías de 210 euros.
Con lo cual, en este caso, quedaría de la siguiente manera:
renta alquiler intereses gastos conseravación IBI y comunidad Amortización Muebles
INGRESOS 10.800 (900 por 12 meses)
GASTOS 1.800 210 1.068 1.620 (3% del 60% de 90.000 euros) 550 (10% de 5.500 euros)
* en euros.

En total, los gastos suman 5.248 euros
El rendimiento neto de la vivienda es 5.237 (10.800-5.248). A lo cual, hay que aplicar la reducción por alquiler: (50%): 2.618,6 euros, que sería el rendimiento neto reducido.

Ejemplo número 2

Una vivienda cuyo valor catastral asciende a 13.000 euros y de la adquisición a 45.000. No soporta ninguna carga hipotecaria. En este caso, el alquiler es de 350 euros al mes.
alquiler gastos conservación IBI y comunidad amortización intereses muebles
INGRESOS 4.200 (350 por 12 meses)
GASTOS 3.000 750 810 (3% del 60% de 45.000 euros) --- ---

En total, los gastos suman 4.560 euros. El rendimiento neto de la vivienda es -360 (4.200-4.560)