Manualillos para una crísis ( 2 )

Los Bancos tienen la llave del suelo.

"La banca financia desarrollos, pero sólo en sus suelos"

El presidente de los promotores de Madrid advierte que en la capital se puede pasar a una situación de escasez de nuevos desarrollos

José Manuel Galindo. Presidente de Asprima. "La banca financia desarrollos, pero sólo en sus suelos" - JUAN LÁZARO
"El sector no ha tenido un plan de renovación"
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Inmobiliaria
Alberto Ortín - Madrid - 25/10/2010
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores de Madrid, Asprima, señala que en esta ciudad las viviendas nuevas que han salido a la venta se han vendido la mayoría. Considera que ha habido un ajuste en el precio y advierte que es necesario iniciar nuevos desarrollos inmobiliarios en Madrid. La razón por la que no se promueven es, en su opinión, porque no hay financiación. "Los bancos crean alianzas con promotoras que desarrollan promociones pero en sus suelos", afirma.
Asprima ha presentado un estudio en el que se concluye que en Madrid hay suelo para desarrollar nuevas promociones sólo durante los tres próximos años y que no hay más de 8.000 viviendas nuevas sin vender.
El informe recoge información de 50 municipios de Madrid; prácticamente representa el 90% de la Comunidad. Hemos ido a los nuevos desarrollos inmobiliarios, promoción por promoción y el estudio al final nos indica qué viviendas terminadas están todavía en venta. Elegimos la consultora Tinsa para realizar el estudio y resulta que de las viviendas que se han construido tras el inicio de la crisis se han vendido la mayoría. Teniendo en cuenta que en Madrid anualmente requiere 40.000 viviendas nuevas, por el suelo que se está desarrollando vemos también que hay suelo para construir unas 134.000 viviendas, sólo para tres años.
Ese riesgo de escasez, ¿explica que se estén vendiendo las viviendas nuevas que salen a la venta?
No quiero dar una idea alarmista, y creo que eso de que se pueda estar creando una miniburbuja inmobiliaria a finales de este año es una tontería. Pero los datos son esos, hay que desarrollar otros suelos para poner más viviendas en marcha porque las que han salido a la venta se han vendido, porque han salido a un precio asumible. No hay más de 10.000 viviendas terminadas y en venta en Madrid desde que arrancó la crisis.
La impresión sin embargo es que hay mucha vivienda sin vender, mucho cartel colgado de 'se vende'...
En los nuevos barrios de Madrid te aseguro que no es así, en Sanchinarro o Las Tablas desde luego no es así. El stock de viviendas en Madrid es menor que el que nos imaginamos.
¿Se han ajustado los precios?
Quizá en casos concretos todavía puedan bajar más, pero creo que el promotor ha realizado ya el ajuste. No tiene lógica que un promotor que tenga una promoción sin vender no haya bajado el precio hasta venderlo. Pueden haber bancos que hablen de rebajas del 40% pero que el producto final sea peor que una promoción cercana con un descuento del 15%. Mi recomendación es estudiar el mercado y decidir pero no tanto por el descuento anunciado; el precio por sí solo no indica nada.
Si se está vendiendo lo nuevo que se construye, ¿por qué no hay previstos más desarrollos?
Porque no hay financiación. Hay zonas en Madrid en las que si hubiera financiación se desarrollarían nuevas promociones y se venderían. Hay bancos que tienen suelos y crean alianzas con promotores a los que dan su suelo para desarrollar, es decir, los bancos financian desarrollos, pero en sus suelos.
La fuerte posición que han tenido los ayuntamientos a la hora de decidir sobre planes urbanísticos, ¿incidió en la creación de la burbuja inmobiliaria?
La burbuja inmobiliaria ha sido una burbuja de crédito, ha habido un exceso de crédito. La distancia entre la economía real y la financiera se ha multiplicado. Dicho esto, los municipios no deberían financiarse a través del inmobiliario, no pueden tener más o menos recursos dependiendo de que den más o menos licencias para construir.
¿Qué ha aprendido el sector inmobiliario de esta crisis?
La deuda. El mensaje de esta crisis es que en el futuro el negocio tiene que estar menos apalancado. Si se analizan los resultados de 2007 del sector estos eran positivos, pero el problema era la deuda y cuando los bancos reclaman los pagos resulta que el activo no da para compensar el pasivo. Los tipos de interés eran muy bajos y es que te podían llamar tonto si no solicitabas créditos.
"El sector no ha tenido un plan de renovación"
El presidente de Asprima asegura que el cierre del Ministerio de Vivienda anunciado por el Gobierno el pasado miércoles fue "una sorpresa", aunque comenta que era una "posibilidad que se había rumoreado en otras ocasiones". La desaparición de la cartera de Vivienda fue uno de los cambios anunciados la pasada semana por José Luis Rodríguez Zapatero. La hasta ahora ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ocupará la Secretaría de Estado de Vivienda para el Ministerio de Fomento. En opinión de José Manuel Galindo el cambio "puede ser una oportunidad, es un gabinete más político". La última etapa de Corredor como ministra careció "de sensibilidad hacia el sector", dice Galindo. "Faltó un plan de renovación para la industria. Para otros sectores como la minería o el automóvil se ha hablado de planes de renovación, y eso no ha existido en el sector inmobiliario". No obstante Galindo señala que ha habido "recortes en todos los ministerios y Vivienda también ha sufrido los suyos".

En enero del próximo año entrará en vigor la supresión la desgravación fiscal por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros. "Habría que haber tomado esa medida en 2005 cuando se construían 600.000 viviendas, entonces habría ralentizado la producción de vivienda. Ahora no debería quitarse", dice el presidente de Asprima.