La Dación..
Julio Rodríguez: «En un país sin alquiler, la dación en pago es una solución muy dura»
Cristina Vallejo
El drama de los desahucios acaba en tragedia en demasiadas ocasiones. La movilización ciudadana ha provocado que los dos grandes partidos se pongan manos a la obra para solucionarlo. Nuestro entrevistado, Julio Rodríguez, tiene una propuesta.
Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada, tiene un esquema para acabar con el drama de los desahucios: conllevaría reformas en la ley de enjuiciamiento civil, además de la ampliación del ámbito de actuación del código de buenas prácticas de la banca y la adaptación de la ley concursal para que las familias puedan acogerse a ella. Son medidas con mayor alcance que la dación en pago, sobre todo la última.
350.000 desahucios. ¿Irá a más?
Esta cifra se refiere a demandas de ejecución, pero no quiere decir que sean hipotecas ya ejecutadas. Además, no todas las demandas son de hogares, también hay algunas de empresas. Pero aumentará. Sigo la evolución del saldo vivo de créditos morosos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda y ascendía a 20.800 millones de euros a 30 de junio de 2012. Con hipotecas por una cuantía inferior a los 100.000 euros, hay 200.000 hogares con problemas. Es un fenómeno que aumenta por la crisis y porque se compraron viviendas a precios muy altos que no guardaban relación con las posibilidades reales de la gente. Pero, además, en España, el sistema judicial es muy duro para el prestatario porque éste debe responder con todos sus bienes a la deuda. Así, una familia que compró un piso que valía 100 con un préstamo de 80, deja de pagar y pasan dos años, el periodo que transcurre entre el fallido y la ejecución. La deuda llega en ese tiempo a 120 por las costas y los intereses de demora. El día de la subasta, el hogar le debe al banco 120. Si no acude nadie, el banco no devuelve 100 (tasación inicial), sino un máximo de 60, que no suele ser superior a 50, con lo que, además de sin casa, la familia acaba con deudas y el salario embargado.
¿Qué propone para resolverlo?
En primer lugar, reducir la dureza de la ley de enjuiciamiento civil vigilando que los intereses de demora no sean excesivos, que la tasación que se utilice sea la inicial y elevando el salario no embargable. En segundo lugar, se debería ampliar el espectro del código de buenas prácticas, que ha establecido unos umbrales muy bajos para los hogares: para que se puedan acoger, deben ser pobres de solemnidad. Quien primero sufrió el desahucio fue la gente de ingresos muy bajos, pero ahora el problema ha llegado a la clase media. En tercer lugar, sería preciso adaptar la ley concursal para que se puedan acoger a ella las familias y sea posible que en los casos de insolvencia sobrevenida, no dolosa, pueda declararse el concurso de acreedores. Este tercer aspecto va mucho más allá de la dación en pago, porque la intervención judicial paralizaría el embargo del piso y daría ocasión a que el prestatario pudiera mantener la vivienda.
¿No le gusta la dación en pago?
La dación en pago sigue suponiendo la pérdida del piso, algo muy duro sobre todo en un país como España en el que no hay apenas oferta de alquiler. Pero, sin duda, es una solución preferible a la actual, que implica, además de quedarse sin casa, la persistencia de una deuda importante.
¿Y aplicar quitas a los créditos?
El código de buenas prácticas actual ya incluye que el banco realice una quita inicial. Forma parte del mecanismo de ayuda a los hogares.
¿Cómo responderán los bancos a estas medidas? ¿Encarecerán el crédito?
Un banco que daba un préstamo sabía que el prestatario, según la ley hipotecaria, respondería con todos sus bienes a la deuda. Si el banco ve que se reduce el espectro de garantías del prestatario, comenzará a cobrar unos tipos de interés más elevados. También la proporción préstamo-valor puede reducirse. Pero esto es normal. Y aunque endurece algo la capacidad de acceso a la vivienda, también provocará que las casas no valgan tanto y que si una familia no se puede comprar un piso desde el principio, tampoco está mal que durante una temporada viva de alquiler, como ocurre en otros países. La posibilidad de que los bancos apliquen tipos más altos, los plazos no pasen de 25 años, la relación préstamo/valor sea más baja... no es necesariamente malo desde el punto de vista económico, siempre que existan unas viviendas de alquiler accesibles en cuantía y precio.
Parece que el principal problema de España es la pobreza del alquiler. ¿Qué debe hacerse para dinamizarlo?
Yo no digo que el alquiler sea el no va más. Lo que digo es que la proporción alquiler-compra debería ser más normal. Ahora se ha tomado una medida muy buena, que ha sido la eliminación de la deducción por compra de vivienda. Y se ha subido el IVA. Además, se actualizará la ley de arrendamientos urbanos, aunque debería de hacerse de una manera más equilibrada, no tan a favor de los arrendadores: hay que procurar que haya alicientes para los propietarios, pero sin ponérselo tan difícil a los arrendatarios. Estamos en buenas condiciones para que el mercado del alquiler se reactive. Ahora que es tan difícil acceder a la compra de una vivienda porque no hay préstamos y porque sigue cara en relación a los ingresos, se puede decir que la vivienda social es la vivienda de alquiler. Debe mantenerse una política de vivienda social que facilite el acceso al alquiler y que esté menos preocupada por cuántas viviendas sociales se construyen. Y los planes públicos de vivienda deben incluir ayudas a todos los hogares, no sólo a los jóvenes con ingresos inferiores a 3,5 veces el IPREM, por ejemplo. Y hay que procurar que este mercado se conozca mejor con mejores estadísticas. El objetivo sería pasar del 12 al 20 por ciento de hogares en alquiler.
¿Funcionará el banco malo?
Lo que menos me gusta es que con frecuencia se habla de él como un mecanismo para dar salida a las viviendas que hay sin vender, cuando es un instrumento creado para contribuir a que nuestros bancos se saneen, puedan volver a prestar y sean más solventes. En todo caso, puede ayudar, de paso, a que los precios de la vivienda sean más razonables en España, porque todavía queda margen de descenso de entre un 5 y un 10 por ciento.
¿Los descuentos con los que adquirirá los activos el banco malo marcarán la pauta para todo el mercado?
Con el banco malo se consagran unos precios que tienen mucho que ver con las provisiones que ya han realizado las entidades. Yo entiendo que estas valoraciones sí van a incidir en el mercado, porque le dan un referente. Se tendrá que aceptar que los precios de la vivienda en España son muy altos respecto de los niveles salariales, sobre todo respecto a los niveles salariales actuales
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