Vivienda: estrategias del comprador para lograr una rebaja del precio de los pisos

23/01/2013 - 08:00Cristina Casillas

Desde finanzas.com damos las claves para lograr recortar la brecha entre el precio del comprador y el del vendedor, con las estrategias a seguir para lograr una bajada del precio de la vivienda.

Según el portal inmobiliario pisos.com, 42.367 euros separan al vendedor de un piso y su potencial comprador. Según el análisis publicado sobre los precios de oferta y de demanda esta cifra refleja lo que pide el vendedor y lo que estaría dispuesto a pagar el comprador. Desde finanzas.com damos las claves para lograr recortar esta brecha y las estrategias a seguir para lograr una bajada del precio de la vivienda.

Desde idealista señalan como única premisa negociar y negociar con el vendedor.

Por su parte, Manual Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, comenta que a nivel nacional, la brecha todavía es importante, aunque en función de la localización, nos encontramos márgenes que ya se han ajustado, lo que facilita el cruce de operaciones. En este sentido, será la situación concreta de vendedor y comprador la que marcará la pauta.

Gandarias recuerda que en el caso del vendedor, la variable fundamental que hace que este porcentaje sea menor es la urgente necesidad de vender, generalmente por falta de liquidez o exceso de endeudamiento y, además, influye mucho la época en la que se haya comprado la vivienda, ya que en los años de bonanza la vivienda experimentó sobreprecio, un efecto que ahora se está corrigiendo. En el caso del comprador, tiene más fuerza de negociación aquel que disponga de efectivo o tenga acceso fácil a la financiación.

Por su parte, Fernando Acuña, de Acuña y Asociados, cree que con los actuales niveles de precios de la vivienda es la falta de financiación la que está condicionando las operaciones. En este sentido, Acuña cree que hacen especialmente daño los grandes bancos que están ofreciendo la financiación al 100% de sus pisos, lo que supone una bajada implícita ya del precio de la vivienda.

El consultor señala que todavía veremos más bajadas del precio de la vivienda, entre un 11% y un 12% este año por la subida del IVA y el fin de la desgravación fiscal, y otro 5% el próximo. Ante este panorama, si un vendedor recibe una oferta interesante la mejor decisión que puede tener es vender, ya que su activo se seguirá devaluando y, además, no hay indicadores que permitan suponer que con el paso del tiempo tendrá más opciones de venta su vivienda.

Si tomamos como referencia el valor de tasación, podríamos hablar de entre un 10% y 20% de rebaja. Estos porcentajes no se aplican de forma generalizada, ya que entran muchos factores en juego, tales como las circunstancias del que vende el piso, la localización del mismo y sus características. Hay zonas con escasa oferta donde el margen de maniobra es escaso, pero hay otras con sobreoferta donde es más fácil lograr un precio atractivo.

Por su parte, desde pisos.com comentan que si se toma como referencia el valor de tasación, se podría hablar de entre un 10% y 20% de potencial rebaja. Aunque como recuerda Gandarias, estos porcentajes no se aplican de forma generalizada, ya que entran muchos factores en juego, tales como las circunstancias del que vende el piso, la localización del mismo y sus características. Hay zonas con escasa oferta donde el margen de maniobra es escaso, pero hay otras con sobreoferta donde es más fácil lograr un precio atractivo.

Mientras que Borja Mateo, especialista en temas inmobiliarios, cree que la mejor forma de presionar para que los vendedores bajen los precios es simplemente esperar. "Los vendedores son mas flexible ahora a la hora de bajar los precios de lo que han sido en los últimos años, pero aun no son los suficientemente flexible como para adaptarse de forma dinámica a la normalización de los precios. El vendedor que no venda al precio que ahora le ofrece el Mercado, venderá mucho mas barato según pasen los meses".

Si usted es el comprador: estrategias a seguir

Antes de sentarse a negociar, el potencial comprador debe identificar qué comprador estaría dispuesto a bajar el precio de la vivienda que oferta. En este sentido, muchos portales de clasificados inmobiliarios, como pisos.com, añaden etiquetas a las viviendas disponibles como "Oportunidad" o "Urge vender".

Además, como destaca Gandarias, en las descripciones de los inmuebles, un vendedor abierto al diálogo suele incluir en la ficha frases como "Se puede negociar", "se admiten ofertas" o "precio negociable". Si acudimos a una agencia, es posible que nos ofrezcan pedir una nota simple del inmueble al Registro de la Propiedad donde esté inscrito y así consultar la fecha de compra de la vivienda y si está libre de hipoteca o no, además de otras cargas. Con esta información, el comprador dispondrá de un argumento muy valioso para negociar.

Por su parte, Mateo cree que lo mejor es hacerle una propuesta con un descuento del 20-25% respecto al precio de venta media de una casa similar a la que nos están ofreciendo. En estos momentos, los pisos se están vendiendo a una media de descuento del 20-25% respecto a la media del precio que se pide. Según vaya corrigiéndose el mercado ambos precios bajaran, es cuestión de tiempo.

Una vez que recopilemos la información el siguiente paso es elegir la estrategia para lograr una rebaja. Desde pisos.com señalan que cuanta más información se disponga mejor posición negociadora se tendrá.

"El comprador debe tener claro cuál es el precio que está dispuesto a pagar. En este sentido, es bueno apoyarse en una valoración online o, si se está realmente interesado, una tasación oficial con la que obtener el valor de mercado actual" comenta Manuel Gandarias.

En base a la diferencia entre el valor y el precio, el comprador debe fijar el importe que está dispuesto a ofrecer y hacer una oferta que, normalmente estará por debajo del valor obtenido en la tasación.

Desde idealista, la clave es también la negociación y la negociación, mientras que Acuña recuerda que tal y como está el mercado será difícil que haya un repunte de las ventas debido a la falta de crédito y la debilidad de la demanda. Además, en las regiones donde haya un stock elevado será más fácil lograr una rebaja.