Alquiler: siete claves para mejorar la rentabilidad

03/05/2013 - 08:00Cristina Vallejo

El retorno del alquiler apenas es de un 4%, pero hay trucos y precauciones que pueden tomarse para mejorar esta cifra.Imprimir

Vender un piso es una verdadera hazaña. La única vía posible de sacarle algo de rentabilidad es el alquiler. El Gobierno, desde hace unos meses, se ha marcado como objetivo dinamizar el sector. Y también profesionalizarlo.Pero lo que al inversor más le importa es si esta alternativa, la única que tiene, es rentable. Y ahí es donde empiezan las dudas. Según un reciente informe del portal inmobiliario Idealista.com, la rentabilidad bruta del alquiler no va mucho más allá del 4 por ciento. A esta cifra hay que restarle los gastos que genera una vivienda en forma de impuestos, o los que pesan sobre los rendimientos del alquiler, muy reducidos, en realidad, por las deducciones existentes; así como las reparaciones de vez en cuando necesarias; o el resto de los gastos que se tienen que asumir cuando el piso está vacío. Al final, se queda en nada.

La rentabilidad por el alquiler no es elevada. Pero la alternativa de no alquilarla es peor: es dejar la vivienda vacía, lo que genera unos costes anuales que hemos calculado en unos 9.000 euros, incluyendo la hipoteca.

Asumimos que alquilar es mejor que no hacerlo. Pero, también, que hay que tomar precauciones para mejorar las cifras de rentabilidad.

Protegerse contra el impago. Alquilar da miedo por la posibilidad de impago. Manuel Gandarias, de pisos.com, explica: «La rentabilidad del alquiler podría ser todavía más baja o incluso acumular pérdidas a la larga si no se toman las medidas adecuadas para evitar el impago o los destrozos». Así este experto aconseja reforzar la relación contractual con el inquilino pidiendo garantías o formalizando un seguro de impagos y daños. Pero, como apunta Fernando Rodríguez, de RR Acuña & Asociados, la contratación de un seguro, o eleva el coste para el inquilino, o merma la rentabilidad del dueño. En las circunstancias actuales, lo más seguro es que sea el propietario el que deje de ganar. De media, un seguro se lleva un 4% de la renta anual.

Puede ser cuestión de tiempo. La mejora de la rentabilidad puede ser cuestión de tiempo, porque los precios de venta van a bajar más que los del alquiler. Eso es lo que está ocurriendo a día de hoy: como comenta Gandarias, en marzo los alquileres bajaron un 6,89 por ciento en comparación interanual; el precio en venta, casi un 10 por ciento. La clave, entonces, sería retrasar la decisión de compra. Lo malo es que Fernando Rodríguez de Acuña teme que en los dos próximos años se vean caídas de rentas más pronunciadas y, por tanto, también de rentabilidades, si las reivindicaciones sociales cuajan y se generalizan los alquileres sociales.

Pese a todo, hay que prestar mucha atención a la evolución de los alquileres. El profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos no espera que bajen mucho más, porque hay un precio a partir del cual los propietarios deciden no alquilar. Y ya se han reducido mucho las rentas. Según los cálculos de este experto, las viviendas que antes se alquilaban por 1.000 euros mensuales ahora cuestan 750 y las que en el pico del ciclo se arrendaban por 700 euros ahora lo hacen por 450. Pueden caer algo más, pero confía en que en 2015 se produzca la definitiva estabilización. También hay que tener en cuenta, como advierte el analista independiente José Barta, la fuerte caída de la renta disponible de las familias, proceso que aún no ha acabado. Eso puede meter presión bajista a las rentas.

Qué viviendas tienen más salidas en alquiler. Para obtener una buena rentabilidad por el alquiler no vale sólo con haber comprado muy barato. Es fundamental que el inmueble sea líquido. Según Jorge Sena, de Jones Lang LaSalle, las viviendas de entre 50 y 70 metros cuadrados tienen una fuerte demanda. De hecho, considera que para las viviendas pequeñas la demanda va a crecer más que la oferta, justo lo contrario que ocurrirá con las grandes. Acuña aconseja alejarse de las viviendas más caras porque dan rentabilidades bajas y, además, es muy difícil volver a ocuparlas tras quedarse vacías, y de los pisos muy baratos: es en ellos donde se concentran los impagos y la morosidad. «Hay negocio, mucha rentabilidad, en las casas más baratas, pero es mejor buscar productos normales y en lugares donde viva gente de entre 30 y 40 años, porque es la que menos paro sufre», sigue Acuña. El analista independiente José Barta insiste en que las mejores casas son las pequeñas, pero no las de un dormitorio, sino las de dos: son más flexibles.

Hay que hacer muchas cuentas. Antes lo hemos dejado entrever, pero lo vamos a mostrar de una manera más explícita: para comprar, además de escoger un buen inmueble, hay que hacer números. Hay que ver qué precio se paga por la casa y, luego, investigar los alquileres que se están cobrando por la zona por la zona. A partir de ahí, el comprador tendrá que calcular si la rentabilidad que obtiene es suficiente, si se adapta a sus expectativas...

También hay que realizar otro cálculo: la gente suele destinar un 35 por ciento de sus ingresos al pago del alquiler y no más. Así, en una unidad familiar con ingresos de 1.500 euros, la renta que pagarían sería de 500 euros.

Contar con las ayudas que reciben los inquilinos. Los propietarios también tienen que tener en cuenta ahora con que el Gobierno ha aprobado ayudas para los inquilinos. En concreto, un máximo de 200 euros para familias de ingresos reducidos y que paguen alquileres de hasta 600 euros. Como comenta Gonzalo Bernardos, esas ayudas pueden incrementar el número de personas que pueden pagar el alquiler y, por tanto, también pueden reducir la morosidad. Además, puede existir la tentación de pensar que estas ayudas pueden contribuir a la subida de precios. O a ponerles un suelo. Pero, en realidad, las ayudas se quedan cortas, tanto en la duración (un año prorrogable), como por el perfil de personas al que va dirigido y las viviendas que cubriría.

Tener en cuenta con el impacto de la profesionalización y las viviendas de los bancos. El sector camina hacia la profesionalización, con la creación, por ejemplo, de las Socimi. ¿Afectará en los precios? Sena dice que no, porque estos instrumentos sólo buscan atraer capital para una cartera de activos. Además, por el momento, el negocio del alquiler está en manos de inversores particulares. Sólo hay 100.000 viviendas en renta gestionadas profesionalmente, una gota en el mar de más de 26 millones de viviendas existentes en España. Aunque el creciente protagonismo de los bancos sí puede, como ha ocurrido con las viviendas en venta, hundir el precio de los alquileres. En todo caso, la entrada de operadores profesionales puede dar más estabilidad al mercado. De todas maneras, Acuña cree que si ahora se está dando impulso a instrumentos de gestión profesional es porque se observa un mayor interés de la demanda, porque sí parece que asistimos a un cambio estructural (cada vez más gente optará por la vivienda en alquiler, algo mucho más acorde con la inestabilidad en el empleo) que implicaría el fin del comprar para vender rápido con una gran plusvalía. Al menos, en eso, el mercado inmobiliario se humanizará.