Algo cambió en 2013 en el mercado de la vivienda
Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis
El fin de año es un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en el mercado de vivienda, el factor causal más importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la evolución del mercado de vivienda todavía predominó el perfil general deprimido, puesto que las ventas y la nueva oferta de viviendas volvieron a descender en 2013 de forma significativa. Los precios de la vivienda disminuyeron en el conjunto del año de forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el segundo semestre. Inversores y fondos de inversión ha aportado liquidez, lo que ha afectado a los precios. La inflexión al alza de estos últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación efectiva y duradera del mercado de vivienda.
Los precios de la vivienda descendieron en España con claridad desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral (0,7%). En dicha evolución destacaron las autonomías y provincias con más peso del turismo en la actividad. Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores y fondos de inversión se han hecho presentes desde el verano de 2013. Es posible que el descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.
En los tres primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10% sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La previsión anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de 2006. Lo más destacable es el muy diferente comportamiento de las ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en un 21,3% en dicho periodo, mientras que las ventas a españoles residentes retrocedieron en un 14,1%. El peso de las ventas a extranjeros en el total se ha aproximado así al 17%, registrando un peso especialmente elevado en las autonomías de Baleares (38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).
La presencia de fondos de inversión en los mercados inmobiliarios es un rasgo común de toda Europa, en especial en Londres, Alemania y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores perspectivas. Las oleadas de liquidez emanadas de los bancos centrales han creado un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía. Pero los fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía una recuperación. Los 3,6 millones de empleos perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales, con su baja remuneración y con su evidente inestabilidad no estimulan precisamente el acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario.
La renta disponible de los hogares ha debido descender en 2013 en torno al 2% en términos reales, afectada por la debilidad del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace poco relevante dicha mejora.
La debilidad del mercado de trabajo, la dureza del mercado hipotecario español y la persistente restricción crediticia impulsan a los jóvenes que se animan a emanciparse a alojarse en viviendas de alquiler. Una parte significativa de las compras que realizan los inversores corresponden a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas protegidas o de alquiler con opción a compra. Los resultados definitivos del Censo de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.
La nueva oferta de viviendas se ha mantenido débil en 2013, situándose la previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de actividad fue menor en el segmento de la rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000 en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha descendido casi en un 9% sobre el año anterior.
Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español. Las amplias disponibilidades de suelo existentes en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de permutas con los promotores a los que financia. Los bancos controlan así una parte importante de la nueva oferta y también controlan el segmento de la demanda que requiere de financiación crediticia.
Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de liquidez a los mercados. Se han reactivado las compras de activos, entre ellas las de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en los precios de venta sin que se recupere la demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.
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