¿Es el momento de cambiar la hipoteca de banco?

25/11/2014 - 08:00Cristina Casillas

Durante los años más duros de la crisis, los bancos apenas comercializaban hipotecas y las que había eran caras. Ahora, los bancos han rebajado y el diferencial más habitual cae por debajo del 2 por ciento.

mprimir

En poco más de un año, el panorama hipotecario español ha cambiado por completo. A principios de 2013, los créditos que se firmaban destinados a la compra de vivienda tenían un interés medio del 4,45 por ciento, con un diferencial que se situaba en torno a los 3,9 puntos. Por poner un ejemplo, la hipoteca de Barclays en enero de 2013 pasó del 1,8 por ciento hasta el 2,85 por ciento. Sin contar que muchas de ellas, imponían un interés inicial entre uno y tres años que superaba con creces el diferencial más euríbor.

Sin embargo, ahora el panorama es distinto, y los bancos se encuentran en plena batalla para reducir el diferencial, al mismo tiempo que se empieza a reactivar el crédito, por lo que es el momento de preguntarse si conviene hacer una subrogación hipotecaria, es decir, cambiar la hipoteca de banco. Así, los nuevos diferenciales están por debajo del 2 por ciento. Bankinter comercializa un crédito hipotecario, la Hipoteca Sin, con un diferencial del 1,70 por ciento, en la Hipoteca Naranja de ING cae hasta el 1,69 por ciento, mientras que Kutxabank ha lanzado una destinada a los más jóvenes, que parte de un diferencial del 1,25 por ciento.

Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, resalta que «actualmente, las mejores ofertas de hipotecas de las entidades financieras ofrecen diferenciales por debajo del 2 por ciento, aunque recuerda que en los años dorados del sector, estos llegaron a estar por debajo del 0,5 por ciento». Por este motivo, dependerá de cuándo se firmó la hipoteca para saber si interesa hacer o no una subrogación. Aunque en este sentido, Gandarias señala que siempre que sea posible mejorar las condiciones del préstamo, aunque sea difícil, hay que intentarlo, ya sea hablando con nuestro banco o barajando una subrogación.

Aunque Beatriz Toribio, responsable del servicio de estudios de Fotocasa.es, resalta que «aunque está mejorando el panorama hipotecario español, el nivel de concesión de hipotecas sigue siendo muy bajo y muy limitado, ya que los bancos destinan estos nuevos productos hipotecarios a un perfil de cliente muy solvente, con unos ingresos en torno a los 2.000 euros».

Pero no solo se dan subrogaciones de cambio de hipoteca de un banco a otra. Aquellos compradores de vivienda nueva, en muchas ocasiones, tienen la opción de subrogarse a la hipoteca del promotor. En este caso, desde pisos.com aconsejan leer al detalle la minuta del préstamo hipotecario y las condiciones que se establezcan en el mismo, ya que como señalan es «la opción más cómoda, pero no siempre la más barata».

Cuanto cuesta y cuánto se puede ahorrar

Realizar una subrogación conlleva una serie de gastos, como recuerda Olivia Feldman, socia y cofundadora de HelpMyCash.com, y conocerlos permitirá valorar si es atractiva o no. En primer lugar existen una serie de gastos fijos, tasación del inmueble, que varía entre 250 euros y 400 euros; gastos de notaría, entre 700 euros y 850 euros; junto a los gastos de gestoría, hasta 500 euros y de registro, entre otros 200 euros y 500 euros. A los que habría que sumar la comisión de subrogación, que como recuerdan desde el comparador de productos financieros es del 0,25 por ciento. En total, Feldman calcula que los gastos de subrogación suponen entre el 1 por ciento y el 1,5 por ciento del capital restante a pagar.

Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomiendan la operación para aquellos que contrataron su hipoteca en el último año y medio, más o menos desde julio de 2013, una gran minoría, mientras que para los consumidores en peor situación económica y con dificultades para hacer frente a la hipoteca, «la novación o incluso la subrogación (esta última bastante difícil), no para abaratar el tipo, sino para ampliar el plazo puede ser una opción a tener en cuenta. Esta ampliación de plazo podría rebajar su cuota mensual y hacer más fácil el pago.», señala Ileana Izverniceanu, portavoz de la organización, con la ventaja de que la novación es más barata, ya que solo hay que hacer frente a los gastos de registro y de notario y, en alguna entidad, comisiones por modificación del préstamo.

Para saber si sale a cuenta, desde HelpMyCash.com aconsejan que «lo primero que tiene que hacer el hipotecado es pedir al nuevo banco una tabla de amortización de la hipoteca (el banco la tiene que proporcionar gratis), para saber qué cuota pagará a partir de ahora, compararla con la que paga en estos momentos y ver cuánto tiempo tardaría en amortizar los gastos de subrogación», gastos que en 2010 algunas entidades como BBVA asumían, aunque en la actualidad es difícil encontrar este tipo de ofertas, salvo para clientes «prime».

Así, una hipoteca que pasase de un diferencial del 3% al 1,7%, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y un euríbor constante del 0,337% sería de 100 euros. En 15 meses habría amortizado gastos de 1.500 euros.