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¿CAMBIO REAL DE TENDENCIA? Los datos ya lo confirman: el éxodo a la periferia y a casas más grandes es real Las capitales están perdiendo peso relativo respecto a sus provincias en la compra de viviendas. Sucede en Cataluña, pero también en Madrid y en buena parte de España placeholderFoto: Chalets al pie de los pirineos catalanes. (iStock) Chalets al pie de los pirineos catalanes. (iStock) Por E. Sanz 09/03/2021 - 05:00 Las capitales están perdiendo, poco a poco, peso relativo respecto a sus provincias en la compra de viviendas. Sucede en toda Cataluña, pero también en Madrid y en buena parte de España. Y, aunque la tendencia no es nueva, lo cierto es que parece haberse intensificado a raíz de la pandemia. Los datos así lo certifican. Unos datos que muestran cómo la cuota de mercado de compraventas en las capitales ha sufrido un goteo continuo a la baja, pero más intenso en los últimos 12 meses. Pero también muestran un incremento en la preferencia por viviendas unifamiliares frente a los pisos o a viviendas de mayor superficie. "Los datos apuntan de nuevo a la tendencia detectada de búsqueda de vivienda en núcleos poblacionales con menor densidad, debiendo confirmarse en posteriores trimestres, dado que son modificaciones en la forma de vida, con consecuencias familiares y personales relevantes, que requieren un cierto plazo de tiempo para materializarse", explicaban recientemente desde el Colegio de Registradores de la Propiedad, y así lo recordaba la semana pasada Luis Fabra, consejero delegado de Gamerin, empresa de datos del mercado inmobiliario, durante la presentación del impacto del coronavirus en Cataluña organizada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona. De las 50 capitales, 38 de ellas pierden peso relativo frente a sus provincias Fabra constata que las cuatro capitales de Cataluña (Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona) han perdido peso relativo respecto a su provincia, una situación que ya venía sucediendo con anterioridad a marzo de 2020 —de hecho, desde 2014—, pero que ha cogido cierta velocidad en el último año, especialmente en Barcelona, pero también en Madrid —ver gráfico inferior—, dos de los mercados más dinámicos a nivel residencial al concentrar un elevado número de población y transacciones. Y, sin embargo, no son las únicas capitales que pierden cuota de mercado. "De las 50 capitales de provincias de España, 38 de ellas perdían peso relativo frente a sus provincias, según los últimos datos de los registradores, pero habrá que seguir analizando si esta tendencia se mantiene en el tiempo o es algo puntual", explicaba Fabra. Si se analizan las cinco grandes capitales de provincia, la tendencia se repite en Valencia, Sevilla y Zaragoza. Así, por ejemplo, Madrid capital tenía, en el último trimestre de 2020, un peso relativo frente a la provincia del 42,7%, mientras que en 2015 suponía el 57,7% de las compraventas de la provincia y el trimestre precedente, el 47,3%. En Barcelona, el peso es del 22,2%, a mediados de 2014 representaba el 36,1% de las compraventas de la provincia y el trimestre precedente, el 23,8%. Valencia, por su parte, muestra un peso del 25,7%, a finales de 2016 estaba en el 37,3% y el trimestre precedente, en el 28,1%. Sevilla registra el 34,6% de las compraventas de vivienda de la provincia, mientras que en 2016 superaba el 50%, y el trimestre precedente, el 36,8%. Finalmente, Zaragoza registra un peso del 66,9%, hace apenas un año alcanzaba el 75,4% y el trimestre precedente, el 72,2%. "Más que buscar una vivienda más barata en la periferia, se busca una casa más grande" "Estamos ante una tendencia de larga duración, ya que en los años ochenta ya se hablaba de los procesos de suburbanización, de las ciudades hacia la periferia, la búsqueda de zonas verdes para vivir. Y, sin embargo, al analizar los datos, observábamos que solo una parte minoritaria de la población seguía dicha tendencia", explica a El Confidencial Juan Antonio Módenes Cabrerizo, profesor de Geografía de la Universitat Autònoma de Barcelona y especialista en movilidad residencial. "En España, lo que hemos estado viendo en los últimos años ha sido un movimiento de la población hacia la periferia en busca de viviendas baratas. Una población que se iba a pesar de que no quería irse". Tendencia o moda ¿Estamos, pues, ante un hecho coyuntural o se intensificará durante los próximos años? "Hablar sobre el futuro es difícil, pero lo cierto es que, desde 2014, el peso relativo de las compraventas en provincias frente a las capitales ha ido subiendo poco a poco, y lo mismo viene sucediendo con las viviendas unifamiliares frente a las plurifamiliares. Con la pandemia, la tendencia se ha acelerado y ha sido más intensa, hasta el punto de que en un año ha subido prácticamente a la misma velocidad que durante los últimos cuatro años", asegura en conversación telefónica José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores. "De hecho, es posible que hayamos consumido la tendencia de los próximos años, pero también puede ser que se mantenga y salga reforzada, que es lo que yo preveo". ¿Obedece esta tendencia al hecho de que la demanda esté siendo expulsada de las capitales por los elevados precios? En este punto, existen opiniones contrarias. Tabarés considera que no. "Más que buscar una vivienda más barata en la periferia, la demanda busca una casa más grande, aunque tenga que realizar el mismo esfuerzo económico, ya que, en términos absolutos, una vivienda unifamiliar tiene un coste económico muy elevado. Además, con la pandemia se ha facilitado el teletrabajo, ya no hay tanta necesidad de estar en el centro de la ciudad como hace un año, y eso es un incentivo a la hora de comprar casa en las afueras". Foto: Foto: Reuters. “Que la próxima pandemia nos pille con jardín”: el covid-19 nos empuja a la periferia Héctor G. Barnés Elena Sanz Módenes, por su parte, difiere y sí considera que los elevados precios en el centro de las grandes ciudades han acabado desplazando la demanda. Y explica por qué. "Generalmente, la voluntad de muchos ciudadanos suele ser mantener la proximidad con la red familiar, porque es necesaria, mientras que, por lo general, las estructuras familiares más laxas se mantienen gracias a viviendas secundarias, como, por ejemplo, la casa del pueblo. No debemos olvidar que la vivienda no es solo para vivir y especular, sino para mantener relaciones sociales y familiares", añade este experto, quien insiste en que "tenemos unos lazos en la ciudad y en el entorno que no son fáciles de romper. Cuando vives cerca de la familia y trasladas tu trabajo, cambias la manera en que te relacionas con tu red de apoyo". De hecho, este profesor de la UAM considera que los flujos de demanda hacia la periferia afectan a grupos minoritarios. "La población que tiene un trabajo en el que se puede teletrabajar es muy reducida y buena parte de esos hogares tiene mayores problemas que resolver como, por ejemplo, no perder la vivienda porque no puede pagar la hipoteca". Una situación que, según Módenes, poco tiene que ver respecto a lo sucedido en anteriores crisis. placeholderFoto: iStock. Foto: iStock. "En España, siempre ha habido poca movilidad residencial porque la gente se casaba y tenía hijos a edades muy tempranas, pero también tenía la vivienda pagada mucho antes que ahora. Y esa es una gran diferencia respecto a la situación actual. Ya te podías quedar en paro o podía venir una crisis, porque tenías la vivienda pagada. Esto comenzó a cambiar y ahora, acceder a una vivienda no es tan fácil. Los que no pueden comprar una casa han tenido que entrar en el mercado del alquiler y se ha creado una burbuja de hogares que están envejeciendo y con obligaciones de pago durante muchos años, hasta bien entrada la madurez". "Y lo peor", prosigue, "es que a medida que vayan sucediéndose diferentes crisis, se verán afectados en su estabilidad laboral. Por tanto, sus preocupaciones no están en si se van a ir a trabajar al Pirineo o a la costa o en convertirse en nómadas digitales, sino en si tendrán estabilidad durante la próxima crisis. Y hay que adoptar soluciones, apostando por figuras o modelos que den la seguridad que da tener la vivienda pagada. Y no vale el alquiler, excepto si realmente se genera un gran parque de alquiler público". Chalé versus piso Sea debido a la expulsión de la demanda por los elevados precios, al empujón del teletrabajo o a los cambios en el estilo de vida provocados por la pandemia, lo cierto es que en el último año la tendencia se ha acelerado y serán los datos de los próximos meses los que terminen por confirmar si ha sido algo coyuntural u obedece a una tendencia con recorrido en el tiempo. "Nunca se sabe lo que puede suceder. El mercado es lento en sus movimientos, y tardaremos un tiempo en ver si esta tendencia hacia la periferia se refuerza", reconoce Tabarés, quien destaca, por otro lado, una mayor preferencia por viviendas de mayor tamaño y unifamiliares —chalés, adosados, etc.—, frente a plurifamiliares —pisos en bloques de edificios—. Una vez más, los registradores ponen sobre la mesa los datos. Durante el cuarto trimestre de 2020, un 77,5% de las transacciones correspondió a vivienda colectiva (pisos), mientras que el 22,5% fue vivienda unifamiliar. Con respecto al trimestre precedente, se ha registrado un incremento en el peso de las segundas de 2,10 puntos, provocando un nuevo máximo de la serie histórica (desde 2005), acompañado del correspondiente mínimo histórico de los pisos. "Un trimestre más, los resultados muestran una intensificación de la preferencia por la modalidad de vivienda unifamiliar, normalmente con mayor superficie media y espacios abiertos (terrazas y jardines)", explican los registradores. Una tendencia que Tabarés achaca a un cambio de preferencias más que a una expulsión de la demanda del centro de las ciudades porque, como insiste, "en términos absolutos, no en cuanto al precio por metro cuadrado, suelen ser más caras, puesto que son mucho más grandes que un piso y, por tanto, requieren un esfuerzo económico mayor". Pero, además, los datos también llevan reflejando dese hace meses una mayor preferencia por viviendas de mayor tamaño. "Se ha producido un cambio de tendencia que nunca antes se había producido", según el vicedecano de los registradores, cuyos datos muestran asimismo un crecimiento, en el cuarto trimestre de 2020, del 0,9% de la superficie media de la vivienda respecto al trimestre anterior. "Un crecimiento que es proporcionalmente mucho mayor que el acumulado de los últimos 12 meses, que ha sido del 2,2%, intensificando claramente la tendencia hacia una mayor superficie", según los registradores. Tal y como se puede ver en el gráfico superior, donde aparecen desagregados los porcentajes de compraventas según la superficie, se confirma la focalización de la demanda en los pisos más grandes. En el cuarto trimestre, el 52,4% de las compras de pisos ha sido de superficies superiores a 80 metros cuadrados, registrando un incremento muy significativo, de 1,9 puntos, en relación con el cuarto trimestre del año anterior. Los pisos entre 60-80 metros han supuesto el 28%, los de entre 40-60 metros, el 16,4%, y los de menos de 40 metros cuadrados, el 4,2%. "Se observa un importante incremento en el caso de los pisos de más de 80 metros", añade Tabarés. ¿Comenzarán a subir precios en la periferia? Respecto al impacto que puede tener el desplazamiento de la demanda hacia la periferia sobre los precios, el vicedecano del Colegio de Registradores cree que estos apenas sufrirán variaciones. "El precio reacciona con rapidez a lo que sucede en el mercado, pero actualmente no estamos ni ante una situación de exceso de oferta ni de exceso de demanda. En este sentido, no creo que este cambio de tendencia vaya a ser decisivo en los precios. Ni hay un exceso de demanda hacia la vivienda unifamiliar ni un exceso de este tipo de producto en el mercado, a diferencia de lo que sucedió, por ejemplo, hace 14 o 15 años". No obstante, los datos del índice general de la estadística IMIE General y Grandes Mercados, de la tasadora Tinsa, muestran, por ejemplo, cómo las localidades más pequeñas (resto de municipios) se han revalorizado un 1,8% desde el inicio de la crisis sanitaria en marzo de 2020. Sus datos muestran cómo excepto en ‘resto de municipios’, se ha reducido el valor de la vivienda nueva y usada desde que comenzó la pandemia, registrando los mayores ajustes en la costa mediterránea (-2,6%), seguida de las islas (-1,4%) y de las áreas metropolitanas (-0,8%).