Manualillos de inversión ( 1 )

La gran incógnita: ¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

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01.02.2012MADRIDM.L. Verbo5

Las fichas del dominó inmobiliario continúan caídas desde que estallara la burbuja del ladrillo. Las entidades tienen cogida la sartén por el mango y serán las encargadas de levantar las pesadas fichas de la vivienda, eso sí, ayudadas por la grúa de los incentivos fiscales. Entonces, ¿es un buen momento para plantearnos la compra de una casa?

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El mercado continúa pagando los excesos de los tiempos de bonanza del ladrillo y lo hace envuelto en una coyuntura nada favorable, como atestiguan las cifras de paro y de Producto Interior Bruto (PIB), y la resaca de un 2011 que se convirtió en el peor año de la historia para el mercado inmobiliario.

El efecto en cadena ha derrumbado todas las estadísticas del sector. Tanto las relacionadas con la construcción (casas iniciadas, visados para nuevas viviendas y viviendas terminadas), como las de compraventa y su financiación; las hipotecas firmadas se redujeron en 2011 a la cuarta parte, desde los máximos de 2006.

La complicada digestión de estos desplomes se tradujo en 2011 en un abaratamiento del precio de la vivienda del 6,8%, aunque desde los máximos de 2007 la caída se ahonda al 18,4% en términos nominales o al 22% en términos reales. La mayor depreciación de las casas desde 2009 que vimos el año pasado dejó el precio del metro cuadrado en 1.701,8 euros, un importe que no se veía desde 2005, según confirman los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento.

Una grúa, la nueva fiscalidad
La grúa que podría sacar de esta sombría espiral al sector del ladrillo es, según algunos expertos, la nueva fiscalidad retomada por Mariano Rajoy que implica tanto la desgravación fiscal por la compra de vivienda como la prórroga del IVA superreducido, al 4%.

El precio de la vivienda descendió un 6,8% en 2011, el dato más bajo desde 2005

Estas desgravaciones fiscales "inciden positivamente en la venta de viviendas, por lo que no hundirán los precios", explica José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank. Así, "los precios se ajustarán y podrían ayudar a potenciales compradores a tomar la decisión" de comprar una casa, destaca Angel Serrano, el director general de Aguirre Newman, quien también apunta que estas medidas "no son suficientes" y, por lo tanto, "convendría flexibilizar y potenciar el alquiler".

Y aunque los incentivos fiscales a la vivienda son bien vistos por la mayoría de los entendidos en la materia, también se topan con opiniones contrarias que apuntan a que, en su momento, fueron unos de los catalizadores de la burbuja inmobiliaria y provocan una reducción de los ingresos del Estado.

Asimismo, las facilidades que brinda la nueva fiscalidad son consideradas como un contrapeso a la subida del IRPF, que mermará las rentas que podrían destinarse a la compra de vivienda. Desde elServicio de Estudios de BBVA prevén, además, que una gran parte del impacto que podría tener esta medida fiscal sobre los precios y la demanda, se verá eclipsada por unas condiciones económicas más pesimistas de lo esperado y por la consecuente persistencia de las tensiones financieras.

Por otro lado, la agencia de calificación de riesgos Fitch apunta que los beneficios fiscales en la adquisición de una casa "ralentizarán la necesaria corrección de los precios de la vivienda".

Foto realizada por Rafa Martín

La grúa que podría sacar de esta sombría espiral al sector del ladrillo es, según algunos expertos, la nueva fiscalidad sobre vivienda

Las dotaciones de los bancos, otro salvavidas
Al margen de los incentivos fiscales, el principal 'obstáculo' con el que se topa el sector inmobiliario son los bancos y las cajas. Deellos depende que fluya el crédito y lo haga con unas condiciones más favorables para el consumo. Algo que no vimos en 2011. El pasado año se saldó con un aumento en el interés medio de las hipotecas concedidas del 15%, hasta el 4,33%.

Pero no queda ahí la cosa, las entidades financieras son "los principales propietarios de las viviendas en España" y "fijan los precios, en general, tomando como referencia el valor neto contable de los activos y no el cruce de oferta y demanda", asegura José Luis Marín, director de Residencial y Activos Adjudicados de CBRE. Es decir, los bancos y las cajas son los únicos que podrán hacer que el perfil del sector inmobiliario deje de ser una línea declinante.

A falta de medidas de mayor calado para reactivar el sector, Marín, considera que "los precios podrán bajar" en cuanto el Gobierno obligue a las entidades a incrementar las dotaciones de sus balances sobre activos inmobiliarios para sanear el sistema bancario. Y ahí es donde está otra de las grandes claves del momento. "Todo ayuda y el mensaje de reducir ese stock de cara a aliviar los balances de los bancos y permitir que fluya el crédito, es claro", matiza Marín.

La consecuencia más directa para los interesados en comprar una casa será el ajuste a la baja de los precios de los pisos que tendrán que realizar las entidades para poder dar salida a su stock. El sector financiero acapara más de la mitad de las viviendas que actualmente están en venta. "Si los bancos pueden vender más baratos sus pisos porque ya han provisionado el descuento que apliquen en unos meses, a los particulares no les va a quedar más remedio que ajustar sus precios si no quieren quedarse fuera de mercado", mantiene Fernando Encinar, el jefe de estudios de Idealista.com.

Aunque desde Knight Frank destacan que las dotaciones a la banca, al igual que la nueva fiscalidad, "no deberían hundir los precios de las viviendas", aunque "sí los de suelo, que ya están bastante hundidos".

Las dotaciones que el Gobierno obligará a realizar a los bancos les obligarán a desprenderse de inmuebles y podrían traducirse en más bajadas del precio de los pisos

¿Dónde está el suelo del precio de la vivienda?
Las turbulencias por las que atraviesa el sector y la incertidumbre económica derivan en una cautela por parte de los expertos a la hora de aventurarse a explicar dónde o cuándo veremos el suelo del precio de la vivienda.

"Hablar de fechas, cuando razones extrínsecas al mercado inmobiliario inciden directamente en el mismo, hace imposible predecir" matiza el director de análisis de Knight Frank. En cualquier caso, veremos un indicador claro de los mínimos a los que se puede llegar con "la posible venta de activos inmobiliarios por parte de Santander y las quitas que realice a sus viviendas".

La incertidumbre dibuja un difuso suelo en el precio de la vivienda, pero "en general, se trata de un buen momento para comprar", apunta el responsable de CBRE, que explica que "en las grandes ciudades, donde la demanda en determinadas zonas no ha sufrido tanto y el producto es escaso, los precios no van a bajar más".

BBVA sostiene que el precio de los pisos "continuará corrigiéndose en los próximos trimestres". Pero, por mucho que se deprecie, si no fluye el crédito no se venderán más casas, como bien afirma José Manuel Galindo, el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE).

Por su parte, Fitch advierte que en los dos próximos años la bajada de los precios de la vivienda en España debe alcanzar el 35%, desde los máximos que alcanzó en plena burbuja inmobiliaria.

Desde Aguirre Newman también inciden en que la tendencia en el comportamiento del precio de la vivienda durante este año "seguirá siendo bajista debido, fundamentalmente, al contexto macroeconómico. Estamos hablando a nivel general, si bien, el mercado es asimétrico y en algunos núcleos urbanos de determinadas capitales de provincia el precio está próximo a la estabilización".

Los factores favorables (abundante oferta, incentivos fiscales, euribor a la baja y precios en fase bajista) "pesan" menos que los desfavorables (expectativa de más corrección en el precio, contracción del crédito e incertidumbre económica), explican en Aguirre Newman. Además, "la decisión de adquirir o no una vivienda dependerá de factores como la situación personal y económica del comprador, la zona en la que esté ubicada la casa, el tipo de vivienda y el motivo de la compra".

"Si tenemos capacidad financiera para acceder a una vivienda sí es un buen momento para comprar", indican desde Aguirre Newman

Por lo tanto, Ángel Serrano recomienda "analizar la capacidad adquisitiva y calcular las posibilidades reales de endeudamiento" antes de tomar la decisión de comprar una vivienda. "Si tenemos capacidad financiera para acceder a una vivienda sí es un buen momento para comprar", continúa Serrano, "especialmente en determinadas zonas donde ya no hay exceso de oferta, ya que probablemente los precios en este caso sí hayan tocado fondo. En zonas donde exista exceso de oferta será recomendable esperar a que bajen más los precios y optar por otras alternativas como el alquiler".

Por cierto, este modo de acceder a una vivienda, el alquiler, "tendrá un protagonismo creciente en el mercado inmobiliario español", augura Aguirre Newman.

José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank en España, indica que desde hace cerca de un año vemos rebajas en viviendas de hasta el 50% en obra nueva, y por encima en inmuebles de costa, "así pues, no creo que se debiera hablar de una bajada de precios general cuantificable, sino que éstos tendrán un comportamiento diferente de unas zonas a otras".

"No creo que el valor de venta de las viviendas de particulares baje nunca del LTV [la relación entre el préstamo hipotecario y el valor total de la propiedad]", añade Sánchez. Así pues, "las viviendas con hipotecas concedidas hace más de 15 años podrían bajar en hasta un 20-30%", mientras que las casas hipotecadas más recientemente tendrán mayor dificultad de reducir su precio. ¿El motivo? Los propietarios particulares no podrán vender sus casas porque "no tienen capacidad económica para absorber la caída del precio y pagar la deuda, dado que los bancos les ofrecieron más del 100% del valor de tasación", concluye el director de análisis de Knight Frank.