Tres motivos de la burbuja inmobiliaria y por qué explotó
5 Dias
Al periodo inmediatamente anterior a la crisis, situada temporalmente
en 2007, le fue otorgado uno de esos nombres tan comunes en el diccionario macro de los economistas: la Gran Moderación. Durante casi una década se vivió una relativa estabilidad en el crecimiento y una notable moderación de precios (control de la inflación).
Pero obviamente por debajo de ese plácido jardín, los precios de determinado activos, el flujo de crédito y ciertos balances eran de todo menos estables. Los hogares fueron plenamente conscientes de que el gran motor de este periodo fue en gran medida el mercado inmobiliario. Por un lado, los precios de la casas se dispararon, provocando una acumulación de su deuda hipotecaria mientras que a la vez se producía una revalorización de los activos de toda la cadena inmobiliaria. Por otro, se vivió un fulgurante crecimiento del valor del ladrillo y los activos financieros relacionados con el sector.
La explosión de la burbuja de precios fue considerable en varios países. El precio nominal de las casas se dobló durante la década de 1997 a 2006, según las cifras a nivel global de banco británico Royal Bank of Scotland (RBS). El empujón hacia arriba en los precios también se notó en los productos de consumo y en salarios, pero en ningún caso fueron proporcionales con los precios de la vivienda. RBS propone tres teorías entrelazadas del porqué de este fenómeno interconectado entre muchos países.
Una primera explicación apunta a una consecuencia directa de ese ecosistema tranquilo y equilibrado de baja inflación y crecimiento sostenido que permitió a los hogares entrar con más facilidad en el mercado crediticio. En esta espiral ascendente les era más fácil endeudarse en un entorno en que la expectativa del mercado laboral era estable y el pronóstico en relación a los ingresos era que no bajasen. También ayudó la bajada de los tipos de interés nominal (debido a la controlada inflación). En definitiva, esta relajación de las condiciones del crédito en el mercado minorista impulsó el precio de la vivienda.
La segunda causa hace hincapié en el mantenimiento de los tipos de interés real en el medio plazo a un nivel muy bajo, lo que propició que bajara el coste y el riesgo en toda la cadena del sector inmobiliario (risk free real rate). Apuntan también complejas regulaciones jurídicas del suelo y, en algunos países, a una reducida oferta.
La tercera explicación, y la menos benévola, es que la espiral era insostenilble. El aumento de precios provocó una subida simultánea del valor neto de los activos inmobiliarios y se desdeñó el riesgo inherente de esta efervescencia en la cartera hipotecaria de los bancos. Esta euforia en cadena llevó a su vez a una relajación de las condiciones del crédito, propulsando aún más el precio de la vivienda y, lo que era aún más arriesgado, la expectativa de que nunca dejaría de crecer. En muchos casos, el comprador final accedía a una hipoteca con unas condiciones tales que, en el momento en que la espiral alcista de revalorización se detuviese, difícilmente podría hacer frente siquiera al principal, como finalmente terminó sucediendo.
en 2007, le fue otorgado uno de esos nombres tan comunes en el diccionario macro de los economistas: la Gran Moderación. Durante casi una década se vivió una relativa estabilidad en el crecimiento y una notable moderación de precios (control de la inflación).
Pero obviamente por debajo de ese plácido jardín, los precios de determinado activos, el flujo de crédito y ciertos balances eran de todo menos estables. Los hogares fueron plenamente conscientes de que el gran motor de este periodo fue en gran medida el mercado inmobiliario. Por un lado, los precios de la casas se dispararon, provocando una acumulación de su deuda hipotecaria mientras que a la vez se producía una revalorización de los activos de toda la cadena inmobiliaria. Por otro, se vivió un fulgurante crecimiento del valor del ladrillo y los activos financieros relacionados con el sector.
La explosión de la burbuja de precios fue considerable en varios países. El precio nominal de las casas se dobló durante la década de 1997 a 2006, según las cifras a nivel global de banco británico Royal Bank of Scotland (RBS). El empujón hacia arriba en los precios también se notó en los productos de consumo y en salarios, pero en ningún caso fueron proporcionales con los precios de la vivienda. RBS propone tres teorías entrelazadas del porqué de este fenómeno interconectado entre muchos países.
Una primera explicación apunta a una consecuencia directa de ese ecosistema tranquilo y equilibrado de baja inflación y crecimiento sostenido que permitió a los hogares entrar con más facilidad en el mercado crediticio. En esta espiral ascendente les era más fácil endeudarse en un entorno en que la expectativa del mercado laboral era estable y el pronóstico en relación a los ingresos era que no bajasen. También ayudó la bajada de los tipos de interés nominal (debido a la controlada inflación). En definitiva, esta relajación de las condiciones del crédito en el mercado minorista impulsó el precio de la vivienda.
La segunda causa hace hincapié en el mantenimiento de los tipos de interés real en el medio plazo a un nivel muy bajo, lo que propició que bajara el coste y el riesgo en toda la cadena del sector inmobiliario (risk free real rate). Apuntan también complejas regulaciones jurídicas del suelo y, en algunos países, a una reducida oferta.
La tercera explicación, y la menos benévola, es que la espiral era insostenilble. El aumento de precios provocó una subida simultánea del valor neto de los activos inmobiliarios y se desdeñó el riesgo inherente de esta efervescencia en la cartera hipotecaria de los bancos. Esta euforia en cadena llevó a su vez a una relajación de las condiciones del crédito, propulsando aún más el precio de la vivienda y, lo que era aún más arriesgado, la expectativa de que nunca dejaría de crecer. En muchos casos, el comprador final accedía a una hipoteca con unas condiciones tales que, en el momento en que la espiral alcista de revalorización se detuviese, difícilmente podría hacer frente siquiera al principal, como finalmente terminó sucediendo.
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