"Los precios de la vivienda de 1999-2000 son los del punto de equilibrio"
Cristina Vallejo
El precio de los pisos ahora se encuentra en niveles de 2002-2003. Para vender rápido hay que descontar entre un 15% o un 20%.
Juan Fernández Aceytuno dirige una tasadora. Y éste es un momento difícil para su negocio. La facturación, desde el año 2007, ha caído un 65 por ciento, pero la compañía ha decidido mantener la plantilla: «No sé cómo hacer este trabajo sin profesionales que sepan valorar», afirma. Esa estrategia ha hecho posible que la compañía haya ganado dos puntos y medio de cuota de mercado. En cuanto a su diversificación, dado que la suya es una firma de objeto social único, la tienen bastante limitada, pero han desarrollado valoraciones automatizadas, que se usan para tasar carteras de activos, sobre todo las de los bancos.
¿Los bancos son los principales clientes de Sociedad de Tasación?
El 70 por ciento de nuestros clientes son entidades financieras. El otro 30 por ciento está compuesto por particulares y empresas. La banca usa nuestros servicios sobre todo para calcular las provisiones, pero también para tasar los adjudicados. Además, por ley tienen que valorar su cartera con frecuencia. Y, por último, cuando quieren vender. Nosotros podemos darles tanto el valor de mercado como el de venta inmediata, es decir, aquél que permitiría vender el inmueble en menos de tres meses.
¿Es más difícil tasar ahora que en la época del «boom»?
Ahora mucho más, porque hay muy pocas transacciones. Y las operaciones que se producen son a precios de derribo. En el caso del suelo es todavía más difícil y no sólo por los pocos comparables. La ley nos obliga a calcular el valor de un suelo, no a partir de lo que se está pagando, sino por un método residual dinámico a partir del precio de las viviendas que se construirían en él. Ese valor del suelo que damos es superior al de mercado que, en muchas ocasiones, sería cero, porque no tiene demanda.
¿Dónde está la esperanza del sector?
La esperanza del sector está en el empleo, no en la financiación de los bancos. Las entidades financieras sólo darán crédito cuando haya empleo sostenible. El banco ahora no financia porque la gente, con un empleo temporal o con un contrato por obra y servicio, no se atreve a comprar una vivienda.
Pero con un mercado de trabajo cada vez más inestable, ¿no se adaptaría mejor el alquiler que la compra?
Absolutamente. El régimen de tenencia de vivienda en propiedad es superior al 80 por ciento, frente al 13 o el 14 por ciento que representa el alquiler. En el resto de los países de Europa y en EE.UU. la relación es 65-35 por ciento. En España tenemos un exceso de vivienda en propiedad. Pero, pese a la flexibilidad laboral, la movilidad, los divorcios... que provocan que el alquiler sea una opción con mucho más futuro, el que tenga un empleo estable y vea cómo va prosperando en su empresa optará por la compra. Estructuralmente, el mercado español no se va a dar la vuelta. El alquiler irá ganando porcentaje, pero en cuanto la economía mejore, la gente volverá a comprar. Y hay mucha demanda embalsada: la demanda natural ronda las 250.000 anuales y sólo se venden 100.000 al año.
Dé alguna pista: ¿En qué momento está el mercado?
La caída de precios y de operaciones se ha acelerado. En los dos últimos trimestres tanto los primeros como las segundas han bajado más que en el año anterior.
¿Y cómo hay que interpretarlo?
Esto es un ciclo. Y no es el primero. Es el tercero. Los otros dos han durado ocho años. Eso no quiere decir que éste vaya a durar lo mismo, aunque llevamos seis años ya de caídas.
¿Nos creemos los brotes verdes? ¿Cuándo germinarán en el «ladrillo»?
Efectivamente, son buenos indicadores, pero llegarán con algo de retraso al mercado inmobiliario. Pero los precios son lo de menos: que hagan lo que tengan que hacer. A mí lo que me preocupa es que se recupere la actividad. Ojalá se dé con los precios actuales. Que bajen los precios no es ni bueno ni malo. O son buenos o malos dependiendo de para quién. Pero que se recupere la actividad es bueno para todos: para el que vende, para el que compra, para el que pone las puertas...
¿Cuándo puede suceder?
Todas las previsiones que se puedan hacer son un intento de influir y nosotros no tenemos ningún deseo de hacerlo. Lo que decimos es que los ciclos existen, que los dos anteriores han sido de ocho años y que éste ya dura seis. Además, viendo cómo va el PIB, la prima de riesgo, la confianza exterior, los países del entorno... España es un país condenado a recuperarse. El que sea capaz de verlo antes, va a tener grandes oportunidades.
¿Hay que empezar a aprovecharlas ya?
Hay oportunidades. Es patente dada la cantidad de fondos que están por aquí y que ya han cerrado operaciones con Bankia, La Caixa o la Sareb. Si éstos creen que es momento de invertir es porque ven que va a haber recuperación. Si llega un fondo y mete 200 millones de euros, la confianza no es que haya metido ese dinero, sino que está viendo que la economía española, en tres, cinco años, se habrá recuperado.
¿Cómo están afectando esas operaciones al mercado en su conjunto?
Son operaciones de mercado mayoristas, muy sofisticadas, casi institucionales. Un gran fondo no es un particular: tiene mucho mayor poder de negociación. Yo aún no veo un impacto directo de esas operaciones en el valor de mercado. Cuando sí lo veremos será en el momento en que esas viviendas entren en el mercado de verdad porque las comiencen a comercializar esos fondos. La importante es la segunda derivada: a qué precio va a vender el fondo la vivienda que ahora le ha comprado a la Sareb.
¿Hasta cuándo caerán los precios?
Estamos en niveles de 2002-2003. Pero hoy, si haces una oferta, el nivel de referencia sería el equivalente a los años 1999-2000. Si estás comprando a esos precios, estás cerca de lo que yo considero punto de equilibrio.
¿Cuál es el precio de venta inmediata?
El valor de tasación estaría ahora en niveles de 2002-2003, que es al precio al que se está vendiendo ahora. A partir de ahí, le diríamos al vendedor cuál sería la rentabilidad de la venta ahora frente a esperar y esta cifra rondaría el 15 o el 20 por ciento. Ése sería el descuento a aplicar para adelantar la venta uno o dos años.
¿Contribuyeron los tasadores a hinchar los precios durante la burbuja?
En lo que yo creo que fallamos tasadores, el Banco de España, las entidades financieras... fue en no alertar a la sociedad de que esos precios no se podían mantener. Aunque hay que diferenciar entre responsabilidad y dolo. Porque en ese momento los precios se estaban pagando.
Leer más: "Los precios de la vivienda de 1999-2000 son los del punto de equilibrio" http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/20130918/precios-vivienda-1999-2000-2475201.html#VwZ1Mtytme590Ksf
Consigue Links a tus Contenidos en http://www.intentshare.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario