Japón da la receta para acabar con la crisis inmobiliaria

03/09/2013 - 08:00Cristina Vallejo

Las medidas de expansión monetaria cuajan tanto en la evolución de los precios como en las ventas y en la actividad constructoraprimir

En muchas ocasiones se ha comparado la crisis inmobiliaria española con la japonesa y, por tanto, la crisis de nuestro país con la nipona. Asumir esa premisa supone dar por sentado que el estancamiento en nuestro país durará dos décadas. Como allí. Pero los últimos acontecimientos que han tenido lugar en el país asiático también nos hacen pensar que la crisis ha durado (o está durando) hasta que tanto el Gobierno como la autoridad monetaria se han puesto mano a mano a intentar resolver sus males económicos.

El primer objetivo del tándem formado por el nuevo primer ministro, Shinzo Abe, y el nuevo gobernador del Banco de Japón, Haruhiko Kuroda, era, por un lado, depreciar el yen, para ganar competitividad vía exportaciones. Y, por otro, que repuntara la inflación como consecuencia obligada derivada de la debilidad de la moneda. Se ha conseguido el primer objetivo, aunque con ciertas dificultades. Y parece que el segundo también. Los precios subieron a una tasa anual del 0,7% en julio, en lo que fue su mayor incremento de los cinco últimos años. Pero aún hay un fuerte recorrido alcista: el objetivo del banco central es alcanzar una inflación interanual del 2% en marzo del año 2015.

El aumento de la inflación ayuda a la Bolsa, porque lo hace, a su vez, con los beneficios empresariales. Pero también a otros activos tangibles. Fundamentalmente, a los inmobiliarios. Ya se está notando tanto en la actividad constructora como en los precios y en las ventas.

Viviendas iniciadas, al alza...

El número de viviendas iniciadas creció casi un 12% en julio. Y las solicitudes de permisos de construcción, más de un 13%. Y se trata del tercer mes consecutivo de crecimiento de estas dos rúbricas.

La recuperación inmobiliaria japonesa es incipiente. Y no hay que olvidar que muchos analistas ponen en cuestión el éxito a largo plazo de la política expansiva del Banco de Japón, aunque haya funcionado la de la Reserva Federal (y muy especialmente en el mercado inmobiliario, que es vanguardia en el proceso de recuperación). Pero los frentes que pretenden atacar Abe y Kuroda son los correctos.

También los precios

Hace casi un año, cuando Global Property Guide publicaba su informe sobre el mercado inmobiliario japonés, apuntaba que los obstáculos que se levantaban contra su recuperación eran la debilidad de las exportaciones, la apreciación del yen y la deflación. Hace un año, el precio de la vivienda en Japón caía a un ritmo superior al 5%.

En los últimos meses, desde que el mercado comenzó a atisbar el triunfo del que luego se convertiría en primer ministro, Shinzo Abe, han recuperado la senda alcista, de manera más o menos sostenida, cuando en el año 2013, las sostenidas eran las caídas. Y eso ocurre tanto en Osaka como en Tokio, pero sobre todo en la segunda ciudad.

En el último mes del que hay información disponible, en junio, el precio de la vivienda en Tokio subía a un ritmo interanual del 8,4%. En Osaka, caían a un ritmo del 1,3% aunque en los dos meses anteriores subió un 2,7% y un 5,6%, respectivamente, y en enero, la revalorización fue superior al 11%.

El stock se reduce

Para que sea posible esta subida de precios, hay que tener en cuenta que la absorción del stock se está acelerando en Japón a buen ritmo. De acuerdo con los datos del Land Institute of Japan, el inventario de viviendas se está reduciendo a ritmos que oscilan entre el 13% y el 17% interanual en Tokio desde que comenzó el año. Este proceso comenzó a acelerarse en el mes de octubre de 2012. Otra vez el "efecto Abe". Y hay que tener en cuenta que en los primeros meses de ese año, los inventarios de viviendas estaban creciendo a ritmos de dos dígitos. En Osaka, la evolución es todavía más destacable: el stock se está reduciendo a ritmos interanuales superiores al 30% en los últimos meses.

El precio del suelo cada vez baja menos

En el caso del precio del suelo, las caídas se van moderando. En Tokio, el de uso residencial caía a un ritmo superior al 6%, el año pasado, a un ritmo del 1%. En 2013 ya sólo baja a una velocidad del 0,5% interanual. El suelo para uso comercial bajaba en 2009 a un ritmo del 7,7%. En 2013 ya sólo baja un 0,9%. Pero hay que tener en cuenta que en los años previos a la última crisis financiera, el precio del suelo subía por encima del 4% en el caso del suelo residencial y por encima del 6% en el caso del suelo para uso comercial. De hecho, hubo tres años, justo los tres años previos al estallido de la última crisis financiera, en los que el mercado inmobiliario japonés estuvo recuperándose.

También hay que tener en cuenta de dónde vienen los precios inmobiliarios en Japón. Si tomamos como referencia el año 2000, el precio del suelo residencial en Tokio ahora está más de un 25% por debajo, después de haber caído más de un 30% entre 1990 y 1994 y otro 30% entre 1994 y el año 2000.

Toda esta información se puede consultar aquí. Qué envidia nos han dado las estadísticas de Japón cuando las hemos consultado. Nada que ver con las españolas.

Efectos negativos de la recuperación inmobiliaria

En España nos puede dar mucha envidia también la recuperación del "ladrillo" japonés, sobre todo a quienes más enfadados están con la crisis inmobiliaria, con la caída de precios y con la imposibilidad de vender o alquilar su inmueble. Pero los expertos de Natixis alertan sobre las recuperaciones económicas en exceso dependientes del mercado inmobiliario. Afirman que ello puede provocar una reducción del nivel de sofisticación de la economía. Y, además, alertan de que este fenómeno cronifica el riesgo de que sigan creándose burbujas inmobiliarias y de crédito, aunque ahora aún sea demasiado pronto para comenzar a tener miedo de estas cosas.

Respecto al primer riesgo, los expertos de Natixis alertan de que en China sí se está observando, al tiempo que se hincha la burbuja inmobiliaria y crece a sus expensas la banca en la sombra, una reducción de importaciones de bienes de capital. Pero eso no parece estar sucediendo en Japón: el primer objetivo de la política expansiva es preservar el tejido industrial del país. De hecho, fue el "lobby" industrial el que pidió luchar por la depreciación del yen. Y tampoco en Estados Unidos, donde se está atisbando un proceso de reindustrialización.

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