Manualillos para una crísis ( 1 )

Y este sabe eh!, faltan un 20/30 % abajo....

Entrevista Nicolás Llari - Director de residencial para entidades de Richard Ellis

"No vemos oportunidades por precio en los pisos de la banca"
Los activos inmobiliarios en balance aumentarán en 2010 a 100.000 millones de euros.

Nuria Salobral - Madrid - 27/03/2010

El pinchazo inmobiliario ha dejado una herencia envenenada a la banca española, activos en balance procedentes de embargos y de la adquisición de promociones en riesgo de impago por un importe que CB Richard Ellis cifra en 60.000 millones de euros. Desde su puesto de responsable del área residencial para entidades financieras de la consultora, Nicolás Llari de Sangenís tiene una visión privilegiada del lastre que estos activos inmobiliarios suponen para la banca. Seguirán pesando hasta al menos 2012 y dejarán una pérdida inevitable de viviendas sin vender de alrededor del 20% del total. La banca tiene en su mano la reactivación del mercado de la vivienda, pero lo está haciendo tímidamente, con mucho cuidado de no vender aún en números rojos y haciendo uso de su mejor arma: financiación a cambio de que el cliente haga concesiones en el precio.


La banca española se ha convertido en agente inmobiliario. ¿Hay rebajas realmente atractivas en sus ofertas?

No estamos encontrando oportunidades. Es cierto que la mayoría de las ventas están viniendo por parte de las entidades financieras, pero hay un componente importante que es la financiación. El cliente prefiere adquirir una vivienda por 220.000 euros financiada al 100% por el mismo banco que se la vende que por 190.000 y quedar totalmente ahogado sin esa financiación. Estamos volviendo a los tiempos de obra nueva, cuando se le decía al cliente cuánto dinero al mes le iba a costar su casa. La banca está siendo agresiva comercialmente más por el paquete global que ofrece que por los descuentos en precio. Esto deja a los promotores de obra nueva que tengan producto en stock en una situación donde o bajan brutalmente el precio, o no pueden competir. A igualdad de condiciones y de producto, el promotor tiene que ofrecer una rebaja en precio del 15% para competir con el banco.

¿Qué papel juega entonces la banca en el ajuste definitivo de precios que se espera para la reactivación del mercado inmobiliario y para la absorción del stock?

La banca está asumiendo gran parte del rol promotor, en concreto en lo referente a comercialización. A fecha de hoy aún no ejerce como promotora, aunque anticipamos que ocurrirá. La realidad es que las correcciones de precios no han sido suficientes para reactivar el mercado. Necesitamos una recuperación macroeconómica y la entrada de inversores institucionales, que hasta la fecha no casan con la posición de los bancos. La corrección de precios ayuda a solucionar el problema pero no en su totalidad. Entre un 15% y un 20% del stock no se venderá, no hay demanda latente en esos entornos y se ha construido de tal manera que no habrá salida. Llegada la venta del 80% del stock de mercado, habremos concluido con esta etapa de ajuste. Y ese 20% es por supuesto extrapolable a la banca, aunque unas entidades han afinado más que otras.

¿Hay entidades que estén vendiendo inmuebles con pérdidas?

La banca nacional está ahorcada por su valor neto contable (NAV), que es francamente alto. Todo lo que vaya por debajo de eso, va directo a pérdidas. Lo que tiene que haber es descuento sobre NAV. Sí vemos que muchas entidades nacionales están todavía muy atadas por ese NAV, pero sí hay ofertas por debajo de ciertos niveles, aunque no es generalizado.

¿Cómo evolucionará este año el volumen de activos inmobiliarios que tiene la banca en balance?

2010 va a ser un año muy complicado para el campo residencial. Nos acercaremos a los 100.000 millones de euros en activos inmobiliarios. Hasta la fecha lo que entraba en balance era casi un 50% adjudicaciones y otro 50%, daciones en pago. Pero en 2010 va a tener mucho más peso el producto adjudicado. Hay muchas pequeñas inmobiliarias que van a ir cayendo y sus activos pasarán a balance. Estamos viendo procesos de refinanciación a tres años que a mitad de este plazo, a los 18 meses, están de nuevo renegociando su deuda. Muchos pueden quedar en el camino.

¿Está siendo rigurosa la banca española en la purga de su balance?

Está afrontando el problema, no le da la espalda, aunque los bancos están siendo más agresivos y afrontando mejor el problema en términos de provisiones que las cajas. Los resultados de las cajas no permiten dotar partidas más elevadas, no tienen mucho margen para provisionar. Y el volumen total de préstamos al sector inmobiliario es de tal calado que si realmente se acometiese una provisión de la situación actual, quebraría el sistema. Por lo tanto, lo que hace la banca, con buen criterio, es provisionar paulatinamente. Además, pueden haber logrado reducir la exposición al sector inmobiliario, pero es un proceso prolongado en el tiempo. Y todavía vamos a ver muchos activos que van a entrar en el balance de los bancos. El producto que entre en mora en 2010 no entraría en el balance de la entidad hasta 2012. Hay que tener en cuenta que transcurren unos dos años desde que un crédito entra en mora hasta que se convierte en adjudicado, consecuencia de un embargo.

¿En qué lugares se habría completado ya el ajuste de precios de la vivienda?

Lo que mejor se vende ahora es primera residencia en ciudades de más 100.000 habitantes y en determinados entornos de grandes ciudades. En el norte de Madrid vemos cifras más esperanzadoras de actividad que en otras zonas del sur o PAUs como el de Vallecas, donde la demanda que se esperaba no es tal. Son entornos donde sí se pueden esperar correcciones en precio. Y vemos zonas donde no están cayendo los precios, como lugares exclusivos de Madrid, Barcelona, Palma o Málaga. Pero no es fácil fijar precios de mercado. Hay productos en salones inmobiliarios con descuentos del 50% que, según nuestras tablas y programas, están un 15% por encima del nivel al que se hacen transacciones.

Soluciones para el problema del suelo
El suelo es el activo inmobiliario que más incomoda a la banca. El voluminoso stock de viviendas construidas pendientes de venta dificulta aún más las perspectivas de la banca para deshacerse de sus activos de suelo, que suponen alrededor del 40% del volumen de activos inmobiliarios en balance, según calcula CB Richard Ellis. "El suelo es una parte importante, pero es el activo con el que la banca se siente menos cómoda a la hora de lidiar", explica Nicolás Llari de Sangenís.

El suelo es por tanto un gran desafío para la banca y para darle salida, CB Richard Ellis propone la formación de comunidades de propietarios, cooperativas donde la banca sea promotora y también quien financie el proyecto. "La banca va a tener que minorar sus expectativas en la venta de suelo pero será una manera importante de recuperar valor y de fidelizar a determinados clientes. Estamos trabajando activamente en estas soluciones", explica Llari. Se trata de ser promotores a pequeña escala. "No estamos hablando de suelo que se ha quedado pendiente de urbanizar, que tardará mucho en remontar, sino de suelo finalista, ahí la banca tiene mucho que hacer. Tiene a su favor la marca, la financiación y, si se hace bien, muchísima reputación de cara al futuro". Llari augura incluso para este año "valores de suelo crecientes en determinados entornos