Manualillos para una crísis ( 1 )

Mucho me temo, que la bajada ya está finiquitda, por lo que.....

¿Compro piso, espero... o qué hago?
Publicado el 20-03-2010 , por Juanma Lamet

Ahora resulta que no, que los precios de la vivienda no han caído tanto como todos pensaban. Al menos, según las principales estadísticas. Y no sólo eso, sino que el Gobierno ya ve “próxima” la estabilización del sector. Quizá no tan próxima como la subida del IVA, que encarecerá los pisos una media de 2.000 euros. Y a lo mejor no tan lejana como la supresión en 2011 de la deducción fiscal por compra de vivienda habitual, que supone un encarecimiento encubierto del 8% en un piso medio, según los cálculos de los economistas.


Entonces, teniendo en cuenta que la adquisición de un inmueble es la gran inversión vital de la mayoría de las familias, ¿merece la pena comprar ahora con deducción y sin penalización en el IVA? ¿Espero a 2011 o se acabó la época de rebajas en el ladrillo? ¿Vendo? ¿Alquilo con opción a compra? Demasiadas preguntas y una respuesta desesperanzadora para todas: “Depende”. Los expertos consultados por EXPANSIÓN no tienen soluciones universales, pero sí para cada caso.

¿Es buen momento para comprar casa?
“No hay una regla general para decantarse por comprar. Depende de las circunstancias familiares y del inmueble, pero casualmente, los pisos que están ajustando su precio son los que están vendiéndose”, señala Gregorio Izquierdo, director de Estudios del Instituto de Estudios Empresariales (IEE). Lo que viene a decir es que si un piso tiene una buena rebaja, no se lo piense demasiado, porque a día de hoy es muy probable que haya tocado fondo.

Tenga en cuenta, como referencia, que “en el conjunto del ciclo, la vivienda puede caer entre un 20% y un 25%, de media”. “Es buen momento para buscar mucho, porque hay una oferta muy amplia, y encontrar productos con buenos precios”, aconseja Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario. Ojo: si quiere comprar en costa, no lo haga ahora, porque “los precios van a seguir bajando”.

¿Merece la pena adquirirla antes del alza fiscal de julio?
Si necesita ya la vivienda, láncese. “La subida fiscal de julio va a animar a que entre comprador y vendedor fuercen ponerse de acuerdo”, apunta Carlos Martínez Jarabo, consejero delegado de la plataforma de servicios inmobiliarios Admentum. Hay que aprovechar los meses de abril, mayo y junio para presionar al vendedor –que sabe que la demanda va a caer– y rascar alguna rebaja. Puede que comprando antes de la subida fiscal acabe matando dos pájaros de un tiro.

Además, a tenor de lo que opina José Manuel Sánchez, director de Análisis de la consultora Knight Frank, este año es un buen momento para comprar la primera residencia: “Si anduviéramos en ratios de depreciación de entre el 4% y el 5% [como dice el INE], la subida del IVA y la no deducción nos comerían la bajada. Pero realmente no creo que el valor de caída de precios esté en el 4%”. El descenso “ha tenido que ser de al menos un 10% o un 15% (dependiendo de la zona) en 2009, y en 2010 estaremos entre un -10% y un 20%, así que todo el año sería bueno para comprar y nefasto para vender”.

¿Es rentable seguir esperando?
“A medida que pase el tiempo el precio caerá más, pero las grandes oportunidades irán desapareciendo, ya que a partir de mediados de 2010 empezará a drenarse el excedente de pisos nuevos a la venta”, opina Julio Gil. Pongamos que usted está convencido de comprar ya su primera vivienda. Tiene a su favor que no le pillará la subida del IVA –del 7% al 8% a partir de julio–. Además, aunque cobre más de 24.000 euros anuales, llega a tiempo para deducirse en el IRPF hasta el 15% de los primeros 9.015 euros destinados a la hipoteca cada año. Pero tiene en contra que el año que viene puede ser muy positivo para el comprador.

¿Qué pasa en 2011?
La subida fiscal y la anunciada deducción de la vivienda “van a ayudar este año a animar las compras, pero el ajuste de precios no ha acabado”, señala Izquierdo. Es decir, “habrá muy probablemente más rebajas y mejores opciones en 2011”, agrega. “La contrapartida es que “la subida del IVA nos puede encarecer la compra de nuestro piso de 2.500 a 4.000 euros”, replica Sánchez.

Aunque Izquierdo contraataca con una lectura optimista, ya que “si se desploma la demanda, el ajuste de los precios puede intensificarse”, apunta Izquierdo. Los promotores y los vendedores particulares pueden acabar presionando en 2011 los precios a la baja para lograr vender su stock.

No lo tengo claro, ¿alquilo con opción a compra y así me lo pienso?
Los promotores se están lanzando a poner su stock en alquiler con opción a adquisición pasados unos años. “Si usted duda sobre si los pisos van a caer más, alquile con opción de compra”, aconsejan los expertos. Pero si el precio fijado para la compra acaba siendo alto, porque mientras está de alquiler bajan más los precios, usted podrá rescindir el arrendamiento sin problemas y volver a buscar una casa a la venta con un buen precio. Es una opción muy razonable y “ventajosa” y que “no te compromete”, apunta Gil.

¿Y si soy yo el que compro el piso para ponerlo en alquiler y que me vaya rentando?
Otra buena opción. Invertir una vivienda en alquiler es adecuado ahora. Es una inversión que en un momento de crisis da muchísimas oportunidades para elegir. Ahora es el momento para invertir a medio y largo plazo, y siempre sabiendo que “igual el año que viene hay más rebajas”, avisan los analistas inmobiliarios. “A a diez años, todos los que compren ahora habrán hecho bien”, dice Izquierdo.

¿Vendo?
“Es mejor a veces asegurarse una pérdida cierta que esperar una situación mejor”, coinciden varios expertos. Si pone un precio realista, venderá. Pero tenga en cuenta que ese valor casi nunca se parecerá al que tenía la vivienda en el boom. La rebaja dependerá de la zona. Al norte de Madrid, por ejemplo, “difícilmente se ve un cartel de Se vende”, agrega Martínez.

Tres consejos
1. “Todo el año 2010 es nefasto para vender y bueno para comprar, y lo mejor probablemente antes del verano”, que es cuando sube el IVA, asegura Knight Frank.

2. “Es buen momento para buscar buenas ofertas. A medida que pase el tiempo el precio caerá más, pero las grandes oportunidades irán desapareciendo”, apunta Julio Gil.

3. Busque pisos con una buena rebaja, porque difícilmente bajarán más. “Casualmente, los pisos que ajustan su precio son los que se están vendiendo”, subraya el IEE.

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