Manualillos para una crísis ( 2 )

Con que estaba ya a precio Eh!

Zapata encuentra comprador tras bajar un 30% sus viviendas

01.11.2010 Rocío Ruiz. Madrid 0
El crecimiento exponencial del sector inmobiliario en España supuso la creación y consolidación de miles de pequeñas y medianas promotoras. A pesar de que tan sólo una decena eran conocidas, muchas otras acumularon años de beneficios, con cifras que rondaban los 25 millones de euros anuales.
Éste es el caso de la inmobiliaria Zapata. Creada en 1965, la promotora de la familia Roca de Togores, ha logrado mantenerse a flote en medio de tanto hundimiento, con unos recursos financieros saneados y su stock vendido en menos de ocho meses. A través de una agresiva campaña de márketing online y acudiendo a la multitud de ferias inmobiliarias que inundaron el calendario desde el pasado año, Zapata se ha desprendido de unas 60 viviendas que le quedaban sin vender.
Precio
“Nunca hemos vendido tantas viviendas en una feria (alrededor de 20 por salón inmobiliario). Los factores determinantes han sido conseguir financiación cómoda para el cliente y entender que hoy el mercado fija el precio”, explica Javier Roca de Togores, director general de Zapata Inmobiliaria.
Este éxito radica, principalmente, en su decisión de rebajar los precios de las unidades que tenían en Madrid sin vender un 30%. “En el momento que escrituramos todo lo teníamos vendido, tocó bajar los precios del stock”.
Zapata decidió aplicar un descuento directo, tanto en sus viviendas de uno y tres dormitorios (las más difíciles de colocar en el mercado), como en unifamiliares, situados en el PAU de Vallecas (Madrid), unos 100.00 euros. Así, las viviendas de tres habitaciones que costaban 350.000 euros, pasaron a valer 250.000. “Pensamos que ir tentando es un error porque además de valer dinero, desgasta”.
Tras acabar con su stock disponible, la inmobiliaria anuncia el inicio de nuevas promociones en Madrid antes de acabe el año. “Tenemos suelos que aguantan perfectamente los precios de hoy”. En concreto, su cartera cuenta con tres millones de metros cuadrados urbanizables, lo que permite una edificabilidad de 50.000-60.000 metros cuadrados.
El directivo no cree que sea un problema para vender nuevas viviendas la presencia de entidades financieras en el sector. “Que tu financiador sea también tu competidor es algo con lo que hay que convivir. Si antes competíamos con 52 promotoras, ahora lo hacemos con ocho bancos y cuatro empresas”.
Financiación
Zapata goza, según Roca de Togores, de una situación financiera saneada, con un pasivo refinanciado hasta 2014. Su deuda con entidades ascendía, a finales de 2008, a 55,3 millones de euros.
Un crecimiento moderado durante el ciclo alcista es, según su directivo, la clave de su fortaleza actual. “Nosotros hemos actuado siempre con calma, ahora y antes. Antes, cuando venía un API (agente de propiedad inmobiliario) ofreciéndonos un suelo finalista, financiado, hacíamos lo mismo; por ello, se nos han ido buenas operaciones pero siempre hemos apostado por analizar los riesgos”.
Con un ritmo de comercialización de unas 200 viviendas al año, Zapata decidió centrarse en el mercado madrileño y apostar por la vivienda protegida, en vez de crecer en otros mercados. “Es muy difícil no dejarse atrapar por el boom, y muy complicado ver venir una crisis como la actual. Sin embargo, en 2006, el sector ya daba síntomas de agotamiento cuando comenzaron a surgir fórmulas como el alquiler con opción a compra”.
Entre sus planes a corto plazo, se encuentra promocionar vivienda en la localidad madrileña de Villaverde.
Valdecarros, un “éxito a largo plazo”
La cruz del pinchazo de la burbuja inmobiliaria para Zapata se encuentra en Valdecarros. Ubicado al sureste de Madrid, en este desarrollo urbanístico estaba previsto la construcción de unas 50.000 viviendas (similar a la ciudad de Salamanca). Zapata es el mayor propietario privado de suelo en este PAU, donde también adquirieron terrenos otras empresas como Urbis, Nozar, Colonial y Detinsa. “Valdecarros es un grandísimo proyecto al que, básicamente, le ha afectado la crisis en los tiempos”, explica el director de Zapata. Con las licencias aprobadas, el impacto de la recesión ha sido menor, ya que no se iniciaron las obras de urbanización. “Además, no tenemos hipotecas en los suelos, algo que ocurre con la mayoría de propietarios de Valdecarros”.