Claves para la salida.....

'Stock' inmobiliario: si no hay ventas, ¿existe realmente un 'plan B'?

M. F.

Siguen entrando inmuebles en los stocks de los bancos, especialmente en las grandes entidades. Sólo en 2011 se incrementó un 36%, mientras las ventas caían un 17%. Y no parece que la situación vaya a cambiar a corto plazo: unas 250.000 hipotecas superan el valor de la vivienda según un informe reciente de la consultora Oliver Wyman.
Las entidades financieras se enfrentan a posibles pérdidas por un importe de 46.703 millones de euros en dos años, tanto por los créditos concedidos a promotores como por los activos adjudicados que se encuentran en sus balances. En un escenario adverso, podría dispararse hasta los 65.000 millones.
También hay que sumar el coste de ese inmenso parque inmobiliario vacío, un valor residual para la banca, pero que este mes de marzo ha llegado a hacerse un hueco en la sesión parlamentaria en la que se exponían las últimas cifras: el número total de viviendas vacías en España asciende a 3.091.596, según datos del Censo de Población y Viviendas 2011, aún sin cerrar.
Y si una vivienda vacía cuesta una media de 2.043 euros al año, significa que los más de tres millones de pisos vacíos cuestan casi 6.320 millones de euros. Es fácil hacer el cálculo del coste para cada entidad bancaria, especialmente de Bankia, Santander y BBVA, que acumulan la mayor parte del ladrillo.

Reforma fiscal

Ahora hay que sumar el correctivo que impone la reforma fiscal. El Gobierno calcula que la banca sobrevaloró la vivienda hasta un 30%. Y está decidido a exigirles que asuman la desviación en concepto de pérdidas. Es el punto más espinoso de la reforma financiera emprendida por el Gobierno de Mariano Rajoy. En la actualidad, la cartera de pisos de las entidades tiene un valor bruto de 26.700 millones de euros, pero podría quedar devaluada en un 35% en menos de un año. Cuando culmine la reforma podría valer 17.300 millones. Es la previsión que el Ejecutivo exige a la vivienda terminada en su plan de saneamiento.
Una vez desinflado el precio, el objetivo de la banca -y el del Ejecutivo- es volver a atraer la inversión extranjera. El anterior Gobierno ya recurrió a los road show para intentar colocar paquetes de piso y suelo fuera de nuestro país. La fórmula se mantiene: a principios de este mes de marzo en Cannes, Catalunya Caixa, entre otras entidades, participó en la última acción conjunta de la mano del Icex y coorganizada por Aguirre Newman. No hay nuevas giras previstas, pero el ajuste de precios que planea sobre el stock de la banca tiene muchas posibilidades de interesar a los fondos de inversión extranjeros, especialmente a los inversionistas rusos.
La mayor parte de las estrategias que está desarrollando la banca para reducir el peso del ladrillo en sus balances y en su índice de morosidad se basa en la confianza de vender buena parte de su stock fuera de España. Sin embargo, las previsiones apuntan que la inversión extranjera en el inmobiliario español pasarán este año del 9% registrado en 2011 al 3,5%, según una encuesta realizada por la consultora inmobiliaria CBRE. Por su parte, la inexistencia de una demanda solvente mantiene el mercado interno paralizado.

Alternativas a la venta

Los expertos prevén ventas anuales de vivienda que rondarán los 230.000 inmuebles (frente a las 700.000 de años anteriores). Con estas previsiones, los bancos tardarán unos cinco años en deshacerse del stock. Coincide con los cálculos del secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre.
Pero de momento solo es teoría, y algunos expertos calculan que podría tardarse más de cuatro décadas en colocar el stock de suelo. En otras palabras, que para los bancos será imposible desprenderse del lastre de la vivienda si el Estado no colabora.
En este contexto, muchos colectivos empiezan a reclamar a los bancos soluciones alternativas. Para el suelo, los expertos del sector inmobiliario apuntan la fórmula de la autopromoción en régimen de comunidad de propietarios y cooperativas. Para los pisos, una gestión más flexible del stock, con fórmulas innovadoras, ajustadas en precio, y, sobre todo, diseñadas según la necesidad de la demanda.
El alquiler de viviendas protegidas podría ser una alternativa rentable, tanto económica como socialmente, para la reducción del stock inmobiliario español que, según los últimos datos oficiales, oscila entre las 700.000 y un millón de viviendas. Esta es la propuesta de la compañía valenciana Crein, pionera en España en la promoción, construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler y espacios para servicios asistenciales. La promotora quiere aliarse con bancos y administraciones para el alquiler de parte de sus stocks.
Hay menos margen de rentabilidad, que gira en torno al 4 por ciento de media, según fuentes de Aguirre Newman, en función de la zona geográfica y la ubicación. Pero "hay negocio".
Los analistas empiezan a considerar el alquiler como nuevo nicho de explotación. Es una fórmula poco arraigada, solo un 16 por ciento de la población opta por esta opción, según fuentes del Instituto Nacional de Estadística, frente al 40 por ciento de los alemanes o el 30 por ciento de los británicos. Pero hasta el Banco de España también apuesta por ella. En un informe del pasado mes de noviembre, señala el alquiler como una salida que puede ayudar a aliviar el paro. Según el informe, "un incremento en el peso del mercado de alquiler puede generar mejoras de eficiencia de la economía, en particular facilitando una mayor movilidad geográfica de los trabajadores que, a su vez, permitiría una reducción de la tasa de paro". Puede ser la clave del futuro del mercado inmobiliario, ahora en manos de la banca.