¿Son mejores las nuevas hipotecas que las del 'boom' inmobiliario?

27/07/2015 - 08:00Cristina Casillasmprimir

El mercado hipotecario se ha reactivado. Desde hace dos años, la banca ha ido abriendo el grifo de los créditos, al mismo tiempo que los ha ido abaratando. ¿Pero son las nuevas hipotecas mejor que las del 'boom inmobilario'?.A continuación repasamos sus características.

Sin duda, uno de los principales puntos en los que se fija el futuro hipotecado es el interés. En ese sentido, en 2010 era de euríbor, que se situaba en junio en el 1,28 más 0,50 % de media, lo que arrojaba un balance del 1,78. En este 2015, es de euríbor más 0,163 % en junio más un diferencial del 1,5 % de media, lo que arroja un TAE del 1,663 %, aunque en algunos casos se pueden encontrar créditos más baratos. Por ejemplo, Liberbank comercializa un crédito hipotecario al 0,99% y Kutxabank, del 1%.

Uno de los puntos más controvertidos de las hipotecas del boom inmobiliario es el llamado suelo, es decir, un interés mínimo que cobraban las entidades, independientemente del euríbor más diferencial que tuviera el hipotecado. En 2010, los suelos podían llegar al 5 %, sin embargo, uno de los aspectos en los que más se ha avanzado en 2015, y sobre todo a raíz de sentencias en contra de los bancos, es la eliminación total de él.

Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, recuerda que "El producto hipotecario es el mismo. Lo que han cambiado son las condiciones y el scoring que hacen las entidades financieras (evaluación de riesgos) para conceder los préstamos hipotecarios. Las entidades siguen queriendo vincular todavía más a los clientes, domiciliando nóminas, ofreciendo productos relacionados con la hipoteca como los seguros, etc".

Plazo

El precio de la vivienda estaba sobrevalorada y esto hacía que el futuro hipotecado optase por plazos largos, hasta 40 e incluso 50 años, para abaratar la cuota. En 2015 solo llega a los 30 años o 40 en casos de hipotecados muy jóvenes o hipotecas para pisos de bancos.

Financiación

Una de las principales críticas durante el boom inmobiliario a la banca es su facilidad para conceder hipotecas a clientes no lo suficientemente solventes o que no cumplieran los parámetros establecidos, como que la cuota no superara el 35% del total de ingresos o el 80% del valor de tasación. Así, en 2010 era posible conseguir hipotecas al 110 %, que cubría el 100 % de la casa y hasta reformas o mobiliario, mientras que en 2015 los bancos no ofrecen más del 80 % a no ser que compremos un piso del banco, y en ese caso cobran un interés más alto que en las hipotecas al 80%

En ese sentido, Gandarias destaca que "las entidades financieras estudian bien a quien le van a conceder la hipoteca y, por tanto, los factores clave son los ingresos y el nivel de endeudamiento. El cliente de hoy es más solvente que el de hace unos años, y cuenta con ahorro".

Seguros

La vinculación con el banco se ha incrementado y, con ello, el coste del futuro hipotecado. Así, en 2010 se pedía vida y hogar, mientras que en 2015, tras la crisis, se empezó a pedir también seguro de protección de pagos o desempleo. Por otro lado, en 2015 la mayoría de bancos, inmersos en una guerra hipotecaria para captar clientes a largo plazo, no cobran comisión de apertura.

Gastos de apertura (tasación, gestoría, notaría y registro)

Esto no ha variado mucho. En 2010 suponían un 30 % del valor de compraventa. En 2015 rara vez suponen menos del 35 % del valor de la casa.

Gandarias señala que a la hora de contratarlas "Es importante tener una visión a medio-largo plazo. Aunque la hipoteca media ronda los 30 años, se suben amortizar antes. Actualmente, con el Euríbor en mínimos, hay que valorar si merece la pena escoger una hipoteca fija o variable. Si quien la solicita, considera que la va a poder amortizar antes, será mejor a interés variable. Si no se va a poder amortizar en 10-15 años, es mejor pensar en una a tipo fijo que evite el riesgo de posibles subidas del Euríbor".