Vivienda: los datos de una recuperación
Cristina Vallejo
La recuperación del mercado inmobiliario español, poco a poco, se va asentando. Lo ponen de manifiesto todos los indicadores del sector. No sólo los de precios, también los de transacciones inmobiliarias, firma de hipotecas, actividad constructora...
La recuperación del mercado inmobiliario español, poco a poco, se va asentando. Lo ponen de manifiesto todos los indicadores del sector. No sólo los de precios, también los de transacciones inmobiliarias, firma de hipotecas, actividad constructora... Aunque con ciertos matices que inducen a pensar en diferencias no sólo geográficas, sino también según la tipología de la vivienda, sobre todo dependiendo de si es nueva o usada.
¿Qué ocurre con el precio de la vivienda? Sigue siendo objeto de controversia, porque cada fuente de datos proporciona una foto diferente sobre la situación, aunque, según todas ellas, la recuperación está aquí. En lo que discrepan es en su intensidad.
De acuerdo con datos del Ministerio de Fomento, en el primer trimestre, el de la vivienda libre creció un 2,4% en tasa interanual, de media. Por Comunidades Autónomas, los avances fueron mucho más importantes en Baleares (9,6%), así como en Cataluña y Madrid (más de un 4%). La subida de precios es superior en las viviendas con más de cinco años de antigüedad: el crecimiento medio fue de un 2,6%, frente al escueto 0,2% que subieron los precios de los pisos de menos de cinco años de antigüedad.
Pero los del Ministerio no son los únicos datos de evolución del precio de la vivienda de los que disponemos. Los del INE, que no recogen tasaciones, al contrario que Fomento, sino los datos de los notarios, ofrecen un panorama más optimista del mercado inmobiliario español: según esta estadística, en el primer trimestre del año, los precios subieron un 6,3%, lo que suponía, además, una aceleración respecto al trimestre anterior, cuando los precios subían a un ritmo de alrededor del 4%. Una vez más, la vivienda usada subía más que la nueva (un 6,4% frente a un 6,1%). Por Comunidades Autónomas, la mejor es Madrid, con un crecimiento del precio de la vivienda del 9,7%, seguida de Baleares, con un avance del 8,8%. La autonomía más rezagada era Castilla-La Mancha, con una subida mínima del 1,5% interanual.
Tinsa, una tercera fuente de datos inmobiliarios y que publica cifras de evolución de los precios con una periodicidad mensual, hace pensar en una recuperación muy prudente de los precios, dado que, según sus cálculos, en julio la vivienda terminada, nueva y usada, registró un incremento interanual del 0,3% y en los siete primeros meses del año el incremento habría sido del 1,6%, con mejores registros para Baleares y Canarias, donde el avance entre enero y julio habría sido del 4,9% en tasa interanual.
Y, por último, de acuerdo con Sociedad de Tasación, que se fija únicamente en la vivienda nueva, el precio del metro cuadrado de ésta, en concreto de la ubicada en las capitales de provincia, habría aumentado un 1,4% en el primer semestre y un 2,5% en los últimos doce meses. Según esta firma, ya serían tres los semestres consecutivos de recuperación de precios. Por capitales de provincia, Barcelona y Madrid son las que registran los crecimientos más altos en el primer semestre (de algo más de un 2%).
¿Cómo van las transacciones de viviendas?
Pero no sólo hay que prestar atención a las diferentes estadísticas sobre la evolución del precio de la vivienda. También hay que tener en cuenta otros indicadores para medir la salud del sector inmobiliario español. Por ejemplo, la evolución de las transacciones de viviendas. En el mes de junio, el último del que se dispone de datos, las compraventas de casas aumentaron un 19,4% en términos interanuales. Ello sucede después de incrementos de un 23% en mayo, del 29% en abril y de más del 15% en febrero y marzo. Además, ocurre tras un año, el de 2015, que encadenó sus doce meses de incrementos más o menos importantes, en el volumen de transacciones de viviendas. En el primer semestre del año, el número de operaciones acumuladas supera en un 16,4% al efectuado en el mismo periodo de 2015. Pero no hay que perder de vista que las operaciones y la mejora se concentra, fundamentalmente, en la vivienda usada, que, en junio, en términos interanuales, registró un crecimiento del 24% en número de operaciones frente al avance de apenas un 2% de la vivienda nueva. Además, en el conjunto del año, mientras las transacciones de viviendas nuevas caen un 2,5%, las de casas de segunda mano crecen un 22,2%. Por comunidades autónomas, comparando las cifras del mes de junio de este año con el de 2015, comprobamos que el repunte es especialmente importante en Baleares, Cataluña y Castilla-La Mancha, con crecimientos de las compraventas de más de un 30%, mientras que en Navarra y La Rioja se registraron caídas del 12%.
Como consecuencia del crecimiento de las transacciones de inmuebles, también se observa un aumento de las hipotecas. Así, el número de créditos hipotecarios sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en mayo fue de 26.579, lo que supone un aumento del 34,1% respecto al mismo mes de 2015. Crecimientos por encima de la media podemos encontrar, por ejemplo, en Baleares (66,9%), además de en Castilla-La Mancha (47,7%) o en Cataluña (45,7%). Hay más hipotecas, pues, pero no hay que pasar por alto otro dato: el importe medio de las hipotecas inscritas ha caído un 0,8% en mayo respecto al mismo mes del año anterior.
El mayor afán comprador ha provocado un incremento del interés por construir. De esta manera, los permisos de construcción o visados fueron en mayo un 51% superiores a los registrados el mismo mes del año anterior. En 2015 ya se habían incrementado más de un 30% desde la cifra de 2014.
Aunque más importante que los permisos de construcción que se dan son los datos de viviendas terminadas. Los últimos que ha publicado el Ministerio de Fomento corresponden al mes de marzo, cuando se acabaron 3.624 viviendas, por encima de las 2.734 del mismo mes de 2015 y de las 2.692 de marzo de 2014.
Más compraventas y más firma de hipotecas, quizás debido a una mejora de la tasa de esfuerzo inmobiliario: de acuerdo con el indicador que elabora Sociedad de Tasación, el número de años de suelo íntegro que un ciudadano media necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio se situaba en los 7,6 años en el segundo trimestre de 2016. Se ha reducido prácticamente a la mitad si se compara con los 13,7 años que eran necesarios a principios de 2007.
El incremento de la construcción de viviendas conlleva un incremento de las transacciones de suelo urbano: en el primer trimestre, último periodo del que se dispone de datos, el número de operaciones creció un 7,2% en tasa interanual, pero la cifra fue un 12,4% inferior a la del cuarto trimestre de 2015.
Y este fenómeno, a su vez, explica el crecimiento de los precios del suelo. En el primer trimestre del año, el último del que se dispone de datos, el valor del suelo subió un 5,3% en tasa interanual. Los crecimientos han sido especialmente importantes en Cantabria, La Rioja o Navarra, con avances de dos dígitos, mientras que en Madrid el aumento se ha quedado en el 9,3%. Pero aún hay muchos lugares donde el precio del suelo sigue a la baja, como en la Comunidad Valenciana, sobre todo por culpa de Alicante, por ejemplo.
¿Qué ocurre con el precio de la vivienda? Sigue siendo objeto de controversia, porque cada fuente de datos proporciona una foto diferente sobre la situación, aunque, según todas ellas, la recuperación está aquí. En lo que discrepan es en su intensidad.
De acuerdo con datos del Ministerio de Fomento, en el primer trimestre, el de la vivienda libre creció un 2,4% en tasa interanual, de media. Por Comunidades Autónomas, los avances fueron mucho más importantes en Baleares (9,6%), así como en Cataluña y Madrid (más de un 4%). La subida de precios es superior en las viviendas con más de cinco años de antigüedad: el crecimiento medio fue de un 2,6%, frente al escueto 0,2% que subieron los precios de los pisos de menos de cinco años de antigüedad.
Pero los del Ministerio no son los únicos datos de evolución del precio de la vivienda de los que disponemos. Los del INE, que no recogen tasaciones, al contrario que Fomento, sino los datos de los notarios, ofrecen un panorama más optimista del mercado inmobiliario español: según esta estadística, en el primer trimestre del año, los precios subieron un 6,3%, lo que suponía, además, una aceleración respecto al trimestre anterior, cuando los precios subían a un ritmo de alrededor del 4%. Una vez más, la vivienda usada subía más que la nueva (un 6,4% frente a un 6,1%). Por Comunidades Autónomas, la mejor es Madrid, con un crecimiento del precio de la vivienda del 9,7%, seguida de Baleares, con un avance del 8,8%. La autonomía más rezagada era Castilla-La Mancha, con una subida mínima del 1,5% interanual.
Tinsa, una tercera fuente de datos inmobiliarios y que publica cifras de evolución de los precios con una periodicidad mensual, hace pensar en una recuperación muy prudente de los precios, dado que, según sus cálculos, en julio la vivienda terminada, nueva y usada, registró un incremento interanual del 0,3% y en los siete primeros meses del año el incremento habría sido del 1,6%, con mejores registros para Baleares y Canarias, donde el avance entre enero y julio habría sido del 4,9% en tasa interanual.
Y, por último, de acuerdo con Sociedad de Tasación, que se fija únicamente en la vivienda nueva, el precio del metro cuadrado de ésta, en concreto de la ubicada en las capitales de provincia, habría aumentado un 1,4% en el primer semestre y un 2,5% en los últimos doce meses. Según esta firma, ya serían tres los semestres consecutivos de recuperación de precios. Por capitales de provincia, Barcelona y Madrid son las que registran los crecimientos más altos en el primer semestre (de algo más de un 2%).
¿Cómo van las transacciones de viviendas?
Pero no sólo hay que prestar atención a las diferentes estadísticas sobre la evolución del precio de la vivienda. También hay que tener en cuenta otros indicadores para medir la salud del sector inmobiliario español. Por ejemplo, la evolución de las transacciones de viviendas. En el mes de junio, el último del que se dispone de datos, las compraventas de casas aumentaron un 19,4% en términos interanuales. Ello sucede después de incrementos de un 23% en mayo, del 29% en abril y de más del 15% en febrero y marzo. Además, ocurre tras un año, el de 2015, que encadenó sus doce meses de incrementos más o menos importantes, en el volumen de transacciones de viviendas. En el primer semestre del año, el número de operaciones acumuladas supera en un 16,4% al efectuado en el mismo periodo de 2015. Pero no hay que perder de vista que las operaciones y la mejora se concentra, fundamentalmente, en la vivienda usada, que, en junio, en términos interanuales, registró un crecimiento del 24% en número de operaciones frente al avance de apenas un 2% de la vivienda nueva. Además, en el conjunto del año, mientras las transacciones de viviendas nuevas caen un 2,5%, las de casas de segunda mano crecen un 22,2%. Por comunidades autónomas, comparando las cifras del mes de junio de este año con el de 2015, comprobamos que el repunte es especialmente importante en Baleares, Cataluña y Castilla-La Mancha, con crecimientos de las compraventas de más de un 30%, mientras que en Navarra y La Rioja se registraron caídas del 12%.
Como consecuencia del crecimiento de las transacciones de inmuebles, también se observa un aumento de las hipotecas. Así, el número de créditos hipotecarios sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en mayo fue de 26.579, lo que supone un aumento del 34,1% respecto al mismo mes de 2015. Crecimientos por encima de la media podemos encontrar, por ejemplo, en Baleares (66,9%), además de en Castilla-La Mancha (47,7%) o en Cataluña (45,7%). Hay más hipotecas, pues, pero no hay que pasar por alto otro dato: el importe medio de las hipotecas inscritas ha caído un 0,8% en mayo respecto al mismo mes del año anterior.
El mayor afán comprador ha provocado un incremento del interés por construir. De esta manera, los permisos de construcción o visados fueron en mayo un 51% superiores a los registrados el mismo mes del año anterior. En 2015 ya se habían incrementado más de un 30% desde la cifra de 2014.
Aunque más importante que los permisos de construcción que se dan son los datos de viviendas terminadas. Los últimos que ha publicado el Ministerio de Fomento corresponden al mes de marzo, cuando se acabaron 3.624 viviendas, por encima de las 2.734 del mismo mes de 2015 y de las 2.692 de marzo de 2014.
Más compraventas y más firma de hipotecas, quizás debido a una mejora de la tasa de esfuerzo inmobiliario: de acuerdo con el indicador que elabora Sociedad de Tasación, el número de años de suelo íntegro que un ciudadano media necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio se situaba en los 7,6 años en el segundo trimestre de 2016. Se ha reducido prácticamente a la mitad si se compara con los 13,7 años que eran necesarios a principios de 2007.
El incremento de la construcción de viviendas conlleva un incremento de las transacciones de suelo urbano: en el primer trimestre, último periodo del que se dispone de datos, el número de operaciones creció un 7,2% en tasa interanual, pero la cifra fue un 12,4% inferior a la del cuarto trimestre de 2015.
Y este fenómeno, a su vez, explica el crecimiento de los precios del suelo. En el primer trimestre del año, el último del que se dispone de datos, el valor del suelo subió un 5,3% en tasa interanual. Los crecimientos han sido especialmente importantes en Cantabria, La Rioja o Navarra, con avances de dos dígitos, mientras que en Madrid el aumento se ha quedado en el 9,3%. Pero aún hay muchos lugares donde el precio del suelo sigue a la baja, como en la Comunidad Valenciana, sobre todo por culpa de Alicante, por ejemplo.
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