¿Compensa la caída del precio de la vivienda una financiación más cara?

25/06/2013 - 08:00Cristina Casillas

En los años del 'boom' la vivienda estaba cara, en cambio la financiación era barata, con diferenciales de 0,50% sobre el euríbor. Con la crisis, la situación ha dado un giro de 180 grados, y ahora la hipoteca más barata tiene un tipo de interés mínimo de

¿Compensa la caída de la vivienda la financiación más cara? O por el contrario, ¿pisos caros, pero diferenciales bajos que se dieron en toda la época del "boom" inmobiliario eran una menor carga para las familias? A medida que el precio de la vivienda y la tasa del euríbor se han ido desplomando, la banca ha encarecido el coste de la financiación. Ahora, lo habitual es ver diferenciales entorno al 2,5% y el 3%, frente al 0,50% de hace cinco años. ¿Hasta qué punto repercute en el coste final de la vivienda?

Para ello, hemos comparado el precio del metro cuadrado de 2007 y el de 2013, más una hipoteca a 25 años con un euríbor al 3,50% en 2007 y al 0,484% para este año. En todos los ejemplos, el factor determinante ha sido la caída del precio de la vivienda y no tanto la financiación. Ya que en 2007, aunque los diferenciales estaban bajos, el euríbor rondaba el 3,50%, prácticamente los mismos costes actuales.

Sin embargo, la situación daría un giro de 180 grados, si dentro de unos años el euríbor se normalizara a niveles de entre el 2% y el 3% como consecuencia de la subida de los tipos de interés por el fin de la crisis en Europa. Así, con diferenciales del 3% y el euríbor en el 3%, el coste total de la vivienda sería más alta que a precios de 2007.

Así, una vivienda situada en el Barrio de Salamanca hace seis años costaba 5.073 euros el metro cuadrado, según datos de pisos.com, lo que arrojaba un precio final para una vivienda de 90 metros cuadrados de 456.589 euros. Con un diferencial del 0,50% sobre el euríbor, la cuota para adquirir esa vivienda era de 2.410 euros, lo que arrojaba un precio final de 723.013 euros, teniendo en cuenta la vivienda más los intereses del crédito hipotecario. Esto obligaba a tener unos ingresos mensuales de 6.886 euros.

En 2013, el precio por metro cuadrado está en 4.465 euros, lo que significa una caída del 12%. A pesar de aplicar la entidad financiera un diferencial del 3%, los mínimos del euríbor harían que el coste total de la vivienda fuera menor que en 2007: 602.493 euros. Es decir, para que el banco le conceda la hipoteca debe ganar más de 5.300 euros al mes.

En cambio, si en 2007, el Euríbor hubiera estado tan bajo como ahora, la cuota sería de 1.717 euros y se podría acceder a esa vivienda con 4.907 euros de ingresos mensuales. Caída de un 12%

Si nos mudamos de zona a otra más asequible, el resultado es el mismo. Por ejemplo, en 2007, el precio medio de una vivienda situada en el Barrio de Moratalaz de Madrid era de 2.685 euros el metro cuadrado, un 19% más caro que en la actualidad. Mientras que la vivienda tipo de 90 metros cuadrados ascendía a 241.689 euros, lo que suponía una cuota de 1.276 euros y un coste total de 382.717 euros.

Con el euríbor por debajo del 0,50%, tal y como cerró en mayo, pero un diferencial alto, la cuota se sitúa en los 979 euros, y el precio total de la vivienda en 293.622 euros.

También comprarse una vivienda en la costa es más barato ahora. Por ejemplo, en primera línea de costa de Málaga los precios han caído de media un 27%. Así, si en 2007, el precio del metro cuadrado rondaba los 2.742 euros, y la vivienda media costaba 246.765 euros, ahora el precio ha caído hasta los 2.000 euros y los 180.195 euros respectivamente.

En definitiva, hace seis años, una segunda residencia costaba, incluida la hipoteca, un total de 390.755 euros, frente a los 270.166 euros que cuesta ahora.

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