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"Compra vivienda que nunca baja".
Millones de ciudadanos han escuchado durante años esta frase de
interlocutores muy dispares cuando la burbuja del ladrillo estaba en su
máximo esplendor. Pero seguirá bajando, al menos seis años más, por
estas razones.
"Compra vivienda que nunca baja". Millones
de ciudadanos han escuchado durante años esta frase de interlocutores
muy dispares. Cuando la burbuja del ladrillo estaba en su máximo
esplendor, nadie creía que los precios podrían llegar a hundirse. Desde
el compañero de trabajo hasta el amigo enterado en finanzas o el primo
que trabajaba en la sucursal. Todos tenían claro que la vivienda nunca iba a bajar. Pero no ha sido así.
España lleva metida siete años en un profundo ajuste de precios inmobiliarios, una purga lenta a la que aún le quedan por lo menos seis años más, según opina el experto inmobiliario Borja Mateo. A pesar de que España ya empezará a crecer algo este año, el cuadro macro elaborado por el Gobierno no prevé que hay creación de empleo sostenida durante todo lo que resta de legislatura. O lo que es lo mismo, no se creará empleo hasta 2015, por lo que la debilidad de la demanda será un importante lastre que tendrá que soportar el mercado inmobiliario.
Respecto a sus picos, la caída del precio de los pisos va por 52%, según cifras de Borja Mateo, por lo que al superciclo de bajadas de precios aún le queda un buen tramo. Para este experto, son nueve los factores que presionan a la baja sobre los precios de la vivienda.
1.- Asimetrías en la información
Este factor tiene que ver mucho con las expectativas. Los compradores constatan que la bajada del precio de los pisos se está produciendo por lo que simplemente esperan que siga en el futuro. En consecuencia, "demoran lo máximo la compra de vivienda", apunta este experto. Y por tanto, ante la escasez de demanda, el precio baja más.
2.- Basilea III: los bancos ni prestan ni prestarán
La enorme crisis que se ha producido en el sistema financiero mundial, y muy especialmente en España, hace que los bancos presten mucho menos. "Los requisitos de capital son mucho mayores de lo que eran con el fin de evitar tasas de mora oficiales del 11% y reales del 16-17% (teniendo en cuenta el crédito subestándar)", apunta Mateo
Por esta razón, los bancos prestan menos. Y cuando abren el grifo del crédito es a costa de imponer peores condiciones a los compradores, por lo demanda de viviendas vuelve a contraerse "Pensar que las políticas de préstamo actuales son pasajeras es vivir en Babia", apostilla Mateo.
3.- Supresión de la cláusula suelo
La eliminación de la cláusula suelo a raíz de una sentencia del Tribuna Supremo es "una bendición para quienes las sufrían pero una muy mala noticia para quienes quieren adquirir vivienda", recuerda Borja Mateo. La razón es que los bancos se ven ahora expuestos a riesgos que antes no tenían. Por eso mismo, los préstamos que conceden ahora son más caros, con unos diferenciales mayores con lo que menos gente puede acceder a la financiación del préstamo.
4.- El Banco Malo
El valor de la Sareb (el banco malo) está directamente relacionado con el de los pisos que integran su cartera. Según sostiene Mateo, "no le queda otro remedio que vender sus pisos lo antes posible al encontrarse con dos fuentes de competencia: la de los otros bancos así como la de los particulares". Pero se encuentra con un problema inesperado. Se ha hablado mucho de esta sociedad en los medios y la demanda de mayor información por parte de los consumidores supone más retraso en la toma de decisiones a la hora de comprar el piso.
5.- Envejecimiento de la población
En el grupo de 14-24 años existe el 24% menos de población que entre las personas de 25-38 años. "¿De dónde van a salir las personas que nos compren pisos?", reflexiona el experto.
6.- Paro por encima del 20% para largo
La tasa de desempleo tocará techo en 2014 con el 28%. El porcentaje de personas desempleadas lleva por encima del 20% desde 2010; "Es razonable pensar que no estaremos por debajo del 20% hasta 2017-2018. El problema es evidente. Quien no cobra no puede comprar vivienda.
7.- Fuerte caída del precio de alquiler
Motivado por varias razones: enorme aumento de la oferta de viviendas en alquiler, mayores facilidades para desahuciar a inquilinos morosos, bajada de la demanda de pisos en alquiler por disminución de la población. Los precios de los alquileres ya han bajado el 45% desde precios de pico...y lo que queda. El hecho de que haya unos rendimientos menores justifica precios a la baja.
8.- Aumento de los tipos de interés
Para Borja Mateo hay un hecho cierto: "En cuanto el resto de Europa se recupere, la inflación remontará con lo que lo harán los tipos de interés". Esta circunstancia supondrá que se firmarán hipotecas más caras con lo que la demanda de pisos bajar
España lleva metida siete años en un profundo ajuste de precios inmobiliarios, una purga lenta a la que aún le quedan por lo menos seis años más, según opina el experto inmobiliario Borja Mateo. A pesar de que España ya empezará a crecer algo este año, el cuadro macro elaborado por el Gobierno no prevé que hay creación de empleo sostenida durante todo lo que resta de legislatura. O lo que es lo mismo, no se creará empleo hasta 2015, por lo que la debilidad de la demanda será un importante lastre que tendrá que soportar el mercado inmobiliario.
Respecto a sus picos, la caída del precio de los pisos va por 52%, según cifras de Borja Mateo, por lo que al superciclo de bajadas de precios aún le queda un buen tramo. Para este experto, son nueve los factores que presionan a la baja sobre los precios de la vivienda.
1.- Asimetrías en la información
Este factor tiene que ver mucho con las expectativas. Los compradores constatan que la bajada del precio de los pisos se está produciendo por lo que simplemente esperan que siga en el futuro. En consecuencia, "demoran lo máximo la compra de vivienda", apunta este experto. Y por tanto, ante la escasez de demanda, el precio baja más.
2.- Basilea III: los bancos ni prestan ni prestarán
La enorme crisis que se ha producido en el sistema financiero mundial, y muy especialmente en España, hace que los bancos presten mucho menos. "Los requisitos de capital son mucho mayores de lo que eran con el fin de evitar tasas de mora oficiales del 11% y reales del 16-17% (teniendo en cuenta el crédito subestándar)", apunta Mateo
Por esta razón, los bancos prestan menos. Y cuando abren el grifo del crédito es a costa de imponer peores condiciones a los compradores, por lo demanda de viviendas vuelve a contraerse "Pensar que las políticas de préstamo actuales son pasajeras es vivir en Babia", apostilla Mateo.
3.- Supresión de la cláusula suelo
La eliminación de la cláusula suelo a raíz de una sentencia del Tribuna Supremo es "una bendición para quienes las sufrían pero una muy mala noticia para quienes quieren adquirir vivienda", recuerda Borja Mateo. La razón es que los bancos se ven ahora expuestos a riesgos que antes no tenían. Por eso mismo, los préstamos que conceden ahora son más caros, con unos diferenciales mayores con lo que menos gente puede acceder a la financiación del préstamo.
4.- El Banco Malo
El valor de la Sareb (el banco malo) está directamente relacionado con el de los pisos que integran su cartera. Según sostiene Mateo, "no le queda otro remedio que vender sus pisos lo antes posible al encontrarse con dos fuentes de competencia: la de los otros bancos así como la de los particulares". Pero se encuentra con un problema inesperado. Se ha hablado mucho de esta sociedad en los medios y la demanda de mayor información por parte de los consumidores supone más retraso en la toma de decisiones a la hora de comprar el piso.
5.- Envejecimiento de la población
En el grupo de 14-24 años existe el 24% menos de población que entre las personas de 25-38 años. "¿De dónde van a salir las personas que nos compren pisos?", reflexiona el experto.
6.- Paro por encima del 20% para largo
La tasa de desempleo tocará techo en 2014 con el 28%. El porcentaje de personas desempleadas lleva por encima del 20% desde 2010; "Es razonable pensar que no estaremos por debajo del 20% hasta 2017-2018. El problema es evidente. Quien no cobra no puede comprar vivienda.
7.- Fuerte caída del precio de alquiler
Motivado por varias razones: enorme aumento de la oferta de viviendas en alquiler, mayores facilidades para desahuciar a inquilinos morosos, bajada de la demanda de pisos en alquiler por disminución de la población. Los precios de los alquileres ya han bajado el 45% desde precios de pico...y lo que queda. El hecho de que haya unos rendimientos menores justifica precios a la baja.
8.- Aumento de los tipos de interés
Para Borja Mateo hay un hecho cierto: "En cuanto el resto de Europa se recupere, la inflación remontará con lo que lo harán los tipos de interés". Esta circunstancia supondrá que se firmarán hipotecas más caras con lo que la demanda de pisos bajar
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