Vivienda: ¡Qué lío! ¿Caídas de precios hasta 2027 o recuperación a partir de 2015?

28/06/2013 - 08:09Cristina Vallejo

Con este lío de informes sobre el mercado inmobiliario es imposible tomar decisiones de inversión. En la última semana se han publicado dos casi contrarios.

Con este lío de informes sobre el mercado inmobiliario es imposible tomar decisiones de inversión. En la última semana se han publicado dos casi contrarios. Uno, el de RR Acuña & Asociados, adelanta la japonetización del mercado inmobiliario español. El otro, de Tinsa, anuncia reactivación del sector de la construcción a partir del segundo semestre de 2015.

En primer lugar, tenemos el informe publicado por RR Acuña & Asociados, que todos los años suscita polémica por su pesimismo, aunque, por el momento, parece que van acertando. Según esta firma, el mercado inmobiliario español va a japonizarse: caerá otro 30% hasta 2017, para luego pasarse una década parado o con ligeros descensos.

Esta firma se basa en que la oferta mínima de vivienda alcanza los 1,715 millones de viviendas, aunque esta cantidad, incluyendo el suelo disponible para construir viviendas podría llegar a los 6,5 millones. Eso es lo que ocurre por el lado de la oferta. Por el lado de la demanda, RR Acuña & Asociados explica que el número de hogares se está reduciendo y que el saldo migratorio, positivo en la última década, ha pasado a ser negativo, una situación que continuará empeorando al menos hasta el año 2016. El panorama es bastante oscuro, según este informe. Los manidos brotes verdes, ese horrible tópico, ni están ni se esperan. De esta ecuación de oferta y demanda a los expertos de RR Acuña & Asociados les sale una resultado bastante preocupante: "Considerando sólo la oferta de inmobiliarias, bancos y usada en venta explícita (1,563 millones de viviendas) y teniendo en cuenta que la demanda permaneciera estable en las 259.000 viviendas, el stock se disolvería en seis años", es decir, en el año 2019.

Estos expertos van más allá: el 67,8% de los municipios tardará más de esos seis años en disolver su stock, y tan sólo un 0,4% lo hará en menos de dos años. Porque la demanda no es homogénea en todas las provincias. En lugares como Aragón, Andalucía, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cantabria, La Rioja, Asturias y Galicia está en fase regresiva. En cambio, Madrid, Navarra, País Vasco y las provincias de Badajoz, Lérida, Córdoba, Sevilla, Pontevedra, Valladolid y Zaragoza está creciendo. Y más detalle: si hay muchas diferencias entre comunidades autónomas y provincias, también las hay entre municipios. Según RR Acuña y Asociados, de los 8.116 municipios que existen en España, hay mercado inmobiliario residencial en sólo 1.632 de ellos, el 20,1%, porque en ellos se efectúan más de veinte transacciones de vivienda anuales.

Los expertos de Tinsa son bastante más optimistas. Si los analistas de RR Acuña & han estado acertando con su pesimismo, los de Tinsa son referencia internacional en la medición de cuánto ha caído el precio de la vivienda en España desde el pico del ciclo (algo más de un 37%). El optimismo de esta firma es relativo, es decir, en comparación con el de RR Acuña.

Hablando de la oferta, a su juicio, el "peor" momento en cuanto a vivienda nueva desocupado se alcanzó entre 2009 y 2010, con un volumen cercano a los 500.000 inmuebles. En 2011 comenzó el ajuste paulatino, para alcanzar, a principios del año 2013, un excedente de 416.000 inmuebles. Según sus previsiones, el 1 de enero de 2016 la bolsa se habría reducido hasta las 300.000 unidades. Descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo plazo, la vivienda vacante descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016. De mantenerse un suelo de demanda de 100.000 unidades, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017, lo que debería adelantar, según las leyes de la oferta y la demanda, comienzo de las subidas de precios. Pero antes de esa fecha, en el segundo semestre del año 2015, el inicio de nuevas viviendas debería reactivarse. En definitiva, podría volver a construirse a partir de esa fecha.

¿Y qué dicen los expertos de Tinsa sobre los precios? Que se está tocando suelo. El síntoma es la volatilidad, como la de su propio negocio: un mes, el número de tasaciones se dispara, y al siguiente, se hunde.

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