¿Qué hipoteca se adapta mejor a su perfil?
Esther García López
Elegir una hipoteca es cada vez más complicado para los futuros hipotecados. Antes de suscribir una debe analizar la que mejor se adapta a su perfil. Si sus ingresos son altos opte por la de tipo variable; si su salario es bajo, por la de tipo fijo, y la mixta si proyecta vender la vivienda a medio plazo.
Los tipos de interés a mínimos históricos y el Euríbor a 12 meses en negativo han revolucionado el crédito hipotecario en España. Hasta ahora, la mayoría de los hipotecados optaba por las hipotecas a tipo variable, pero desde el cuarto trimestre del año pasado han aumentado los compradores que se inclinan por las de tipo fijo. Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, la contratación de hipotecas a tipo fijo alcanzó su máximo histórico en el último trimestre de 2015 con el 8,81 por ciento de los nuevos créditos firmados, lo que supone un incremento de 4,8 puntos respecto al mismo periodo de 2014. Además, se han registrado picos de contratación de más del 13 por ciento en comunidades como Murcia o Baleares.
Sin embargo, todavía es un porcentaje pequeño con respecto al total contratado y sería «casi imposible» que las hipotecas a tipo fijo se contrataran al mismo ritmo que las de tipo variable, porque las ofertas más competitivas son para plazos cortos y la mayoría de los consumidores necesitan plazos largos para poder asumir el pago del préstamo, apunta Estefanía González, personal finance content manager de Kelisto.es.
La nueva apuesta por las hipotecas a tipo fijo se debe a las «rebajas históricas» que están teniendo. «Ahora una hipoteca a tipo fijo es una de las mejores opciones porque sus intereses están más bajos que nunca en España. Puedes contratar hipotecas a tipo fijo por debajo del 2 por ciento y hace un año no encontrabas ninguna por debajo del 5 por ciento. En España una hipoteca a tipo fijo al 2 por ciento no se ha visto nunca», señala Julián García, experto en Hipotecas de HelpMyCash.
¿CÓMO ELEGIR UNA HIPOTECA?
Antes de suscribir una hipoteca el futuro hipotecado debe analizar cuál se adecúa mejor a su perfil de riesgo, si la de tipo fijo, mixto o variable. «Si no quiere ni riesgo ni sustos, lo idóneo es elegir una a tipo fijo. Su inconveniente es que al principio del préstamo pagará un interés superior al del mercado a cambio de mayor tranquilidad», afirma Felipe López-Gálvez, analista de Self Bank.
Señala que aunque los tipos seguirán bajos en los próximos años «nadie puede descartar» que dentro de 10 años volvamos a ver un Euribor por encima del 5 por ciento, por ello una hipoteca a tipo fijo es para él la opción «más responsable, ya que sabrá de antemano cuánto dinero debe destinar mensualmente a esta partida. Las hipotecas suelen concederse a plazos muy largos, por lo que un tipo de interés fijo al 3 o 4 por ciento puede sonar algo frívolo hoy, pero es una decisión inteligente de cara al futuro si los tipos tienden a apreciarse».
Cada hipoteca tiene ventajas e inconvenientes que el comprador de una vivienda tiene que conocer (ver tabla). Las principales ventajas de las de tipo fijo son que protegen al hipotecado de los vaivenes del Euríbor, su precio ha bajado, no tienen cláusula suelo y pueden llegar a ser más baratas que las de tipo variable, en función de cuáles sean las expectativas de evolución del Euríbor y del plazo escogido.
En cuanto a las desventajas, hay que destacar que sus comisiones suelen ser más altas que las de tipo variable y su oferta es más limitada.
No obstante, con el Euribor en negativo, los bancos están apostando por las hipotecas a tipo fijo y en los últimos meses han lanzado nuevos productos con los que, por el momento, logran un margen mayor que con las hipotecas a tipo variable.
Este es el caso de Ibercaja que ha lanzado la hipoteca a tipo fijo 'Tranquilidad', con un tipo de interés desde el 2 por ciento. Según fuentes del banco «proporciona la tranquilidad de conocer, en el momento de la contratación, la máxima cuota que se puede llegar a pagar».
Además del perfil de riesgo, otros aspectos a tener en cuenta por el comprador al elegir una hipoteca son los ingresos que tiene, las expectativas de aumentar sus ingresos y el plazo estimado en que va a pagar el préstamo.
En opinión de Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas, si una persona puede pagar la hipoteca en 10 años y cree que van a incrementarse sus ingresos, le interesa más la de tipo variable, porque «si ahora tenemos unos tipos de interés a cero o en negativo se beneficia de los tipos bajos que te da el tipo variable y como la va a amortizar rápidamente estará menos años pagando un tipo más alto si los tipos de interés suben».
Si el futuro hipotecado tiene unos ingresos elevados también la hipoteca a tipo variable es la mejor opción porque si el Euribor sube y la cuota se dispara puede afrontarla.
En el caso opuesto se sitúan las personas con salarios medios o bajos, sin perspectivas de que sus ingresos aumenten y que soliciten una hipoteca a 25 años o más. «En ese caso recomendamos una hipoteca a tipo fijo porque ahora están muy baratas. Hay hipotecas fijas a 30 años a menos del 2,5 por ciento de interés. En este caso el comprador está protegido de las subidas de tipos porque es lógico que a largo plazo el Euríbor vuelva a subir a niveles medios. Aunque al principio de la hipoteca pague un mayor interés, a lo largo de la vida del préstamo la hipoteca a tipo fijo resulta más barata», dice Villén.
Recomienda la de tipo mixto cuando el hipotecado sepa que en 10 o 15 años va a vender la vivienda adquirida y necesita un plazo largo para que la cuota sea baja. «Como mínimo un mixto bueno tiene que ser de 10 años fijos en adelante, porque tres años fijos en el actual entorno de tipos sería regalar el dinero al banco». A su juicio, en general, las mejores hipotecas ahora son las de tipo fijo o las mixtas de más de 15 años en la parte fija.
Julián García es de la misma opinión, «depende de la situación personal de cada uno y de su aversión al riesgo, pero ahora el tipo fijo es la opción ideal porque su interés está muy bajo y aunque, al principio, la cuota sea más alta que la de tipo variable, a largo plazo sale más rentable».
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS HIPOTECAS A TIPO FIJO, MIXTO Y VARIABLE
A TIPO FIJO
Ventajas:
Protegen al hipotecado de los cambios del Euríbor.
Su precio se ha reducido en los últimos meses.
No tienen cláusula suelo.
Pueden ser más baratas que las de tipo variable.
Desventajas
Comisiones más altas.
Pueden tener un coste extra por riesgo de tipo de interés.
Hay que tener más dinero ahorrado.
El plazo de devolución puede ser más corto.
Su oferta es más limitada.
A TIPO VARIABLE
Ventajas
Algunas permiten pedir hasta el 100 por cien del valor de tasación.
Plazo de amortización mayor.
Las comisiones son menores.
Desventajas
El cliente debe hacer sus propias simulaciones para ver cómo evolucionaría su cuota si el Euríbor llega a máximos.
Con el Euríbor en mínimos es posible que algunos bancos incluyan cláusulas que limiten que el interés total a abonar sea menor a cero.
A TIPO MIXTO
Ventajas
Su flexibilidad: si el futuro hipotecado cree que los tipos pueden subir a corto plazo y bajar a medio plazo podría ser interesante.
Desventajas
Su oferta es bastante más limitada que las de tipo fijo o variable.
UNA HIPOTECA PARA CADA PERFIL
A TIPO VARIABLE:
- Comprador que va a pagar la hipoteca en unos 10 años.
- Considera que van a aumentar sus ingresos a medio plazo.
- Con ingresos elevados.
A TIPO FIJO:
-Comprador con salario medio o bajo.
- Sin perspectivas de que aumenten sus ingresos.
- Hipotecas a 25 años o más.
- Comprador con aversión al riesgo.
A TIPO MIXTO:
- Comprador que a medio plazo proyecta cambiar de vivienda.
- Con perspectivas de que aumenten sus ingresos a medio plazo.
LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Estefanía González, Kelisto.es
«En España sería casi imposible que las hipotecas a tipo fijo se contrataran al mismo ritmo que las de tipo variable»
Julián García, HelpMyCash
«Ahora, una hipoteca a tipo fijo es una de las mejores opciones porque sus intereses están más bajos que nunca en España, rondan el 2 por ciento»
Felipe López-Gálvez, Self Bank
«Si un comprador no quiere ni riesgo ni sustos lo idóneo es que elija una hipoteca a tipo fijo, aunque al principio tenga que pagar un interés superior al del mercado»
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