La Ley Hipotecaria exigirá a la banca explicar las cláusulas antes de la firma
- Obligará al notario a comprobar que el cliente ha sido informado
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El cuestionamiento de las cláusulas hipotecarias por parte de los tribunales ha llevado al Gobierno a plantear un cambio en la legislación que va más allá de la normativa europea. Los polémicos topes hipotecarios, el reparto de los costes de formalización del crédito o los condicionantes de los préstamos multidivisa han forzado al Ejecutivo a poner sobre la mesa una modificación legal que garantice la transparencia en este tipo de contrato.
El ministro de Economía, Luis de Guindos, detalló ayer las principales novedades de la futura Ley Hipotecaria. Por un lado, los bancos tendrán que aportar a los clientes "la existencia y consecuencias" de determinadas cláusulas en una ficha de advertencia estandarizada. Esta información la tendrán que ofrecer en la fase precontractual del préstamo. Entre los criterios susceptibles de destacar figurarán, según Guindos, no sólo las polémicos suelos, sino también otros "especialmente sensibles" como los de amortización anticipada, los de gasto o las de divisas distintas al euro (yen y franco, sobre todo).
Por otro lado, la nueva normativa reforzará el papel de los notarios. Éstos tendrán la obligación de comprobar que los clientes han recibido "efectivamente" la información previa al contrato con la antelación debida. Las entidades, en las últimas semanas, estaban reclamando que los fedatarios públicos ejerciesen un rol efectivo de control.
Hace ya cuatro años, cuando estalló la polémica por las cláusulas suelo, el sector financiero argumentó que la inclusión de estos topes en los contratos eran transparentes y legales porque las operaciones se habían firmado ante notario, aunque los jueces no consideraban clave su intervención.
Por último, las reglas potenciarán el control de legalidad del contenido de las hipotecas, exigiendo al consumidor dejar una constatación expresa (de puño y letra) de que entiende el clausulado del contrato y de que lo acepta. En 2013, el Ejecutivo ya introdujo esta obligación para el caso de los topes hipotecarios, que una vez se apruebe la nueva ley se extenderá a otros condicionantes de este tipo de créditos. Esta práctica contenta al sector financiero porque reducirá las demandas en un futuro por parte de los clientes.
"Queremos evitar dudas sobre la posible opacidad de las cláusulas y reforzar que el consumidor tenga pleno conocimiento de las implicaciones económicas y jurídicas que tiene el contrato que está firmando", destacó Guindos en la Comisión de Economía del Congreso, ante lo cual pidió el apoyo del resto de grupos para sacar adelante las modificaciones.
Supresión de comisiones
El ministro destacó además que la nueva ley incluirá los aspectos fijados en la directiva hipotecaria que tenía haber sido traspuesta el año pasado. Entre las novedades de las reglas comunitarias figura la supresión, en términos generales, de las comisiones aplicadas cuando se amortiza el préstamo anticipadamente. El borrador que difundió el Ejecutivo en 2016 -que estuvo a consulta pública hasta septiembre- limitaba al 5 por ciento las tasas del capital reembolsable con antelación si el repago ocurría en los tres primeros ejercicios de la hipoteca; al 0,25 si tenía lugar en el primer quinquenio; y abolía esta tarifa a partir del sexto año.
Otro punto de la directiva estipula el derecho del usuario a cambiar de divisa en el crédito para adquisición de una vivienda.
Asimismo, establece que el banco no puede endosar productos adicionales al préstamo. Las entidades tendrán que comercializar su crédito especificando las condiciones y el coste de cada producto que se asocie a la hipoteca. De manera general, los bancos incentivan el tipo de interés que ofrecen en las hipotecas a la contratación de seguros de vida y hogar, planes de pensiones, uso de tarjetas, etc. En la práctica esta política se podrá mantener, pero desglosando al cliente la letra pequeña para que pueda valorar si le conviene.
La directiva también pone coto a los incentivos que reciben los trabajadores de los bancos y de los intermediarios para comercializar hipotecas. La intención es evitar que los objetivos comerciales sean un aliciente para que los empleados de las entidades no coloquen productos que no deben. "No sólo no vamos a trasponer la directiva, sino que vamos a dar respuesta a los problemas que estamos observando", manifestó Guindos.
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