Manualillos para una crísis ( 1 )

Lo venimos comentando hace yá muchos meses---30% sobrevaloradas!

El esfuerzo para comprar una casa en España es igual que en los años 90Si los tipos de interés medios de las hipotecas del 4% suben al 6-7% el precio de la vivienda tendría que caer un 30%, según M&G Valores.

Luzmelia Torres

Madrid.- Actualmente, el esfuerzo que hay que hacer para la compra de una vivienda media en función del porcentaje que una familia tendría que destinar de su renta para el pago de la hipoteca, sería similar al esfuerzo de mediados de los años 90, momentos antes de que se iniciara la burbuja inmobiliaria, según la agencia M&G Valores. Y todo eso, pese a que el precio de la vivienda libre haya caído un 8,9% más en agosto, según publica TINSA.

“Ahora las casas son más caras que a mediados de los años 90, pero teníamos unos tipos de interés que rondaban el 15% frente al 4% actual. Desde 1987 la renta ha evolucionado paralelamente al precio de la vivienda hasta que en 2001 los precios se dispararon y la vivienda subió un 30% más que la renta per cápita de 1987”, afirma Nicolás López, director de M&G Valores.

Dicha agencia de valores ha calculado el porcentaje de la renta per cápita que hay que destinar al pago de una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio por metro cuadrado) utilizando como tasa de interés los tipos de los bonos a 10 años. Con datos de 2009 habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 35% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años 80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual.

Hipoteca
De acuerdo con este cálculo, actualmente habría que destinar entre el 60% y el 65% de la renta al pago de la hipoteca frente al máximo cíclico del 55% a finales de los años 80 o al 40% a finales de los 90.

“La conclusión final es que si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7%, para una moneda fuerte como el euro o el dólar, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30) para volver a los niveles de accesibilidad de los años 90 en la compra de un piso”, afirma Nicolás López.

Pisos sobrevalorados
¿En cuanto está sobrevalorada la vivienda? En España se ha dado un exceso de oferta de pisos y la crisis ha hecho que la demanda se frene. El comprador prefiere esperar ante la inseguridad laboral que hay en el mercado y esta misma incertidumbre se ha trasladado a los bancos cerrando el grifo a la financiación.

En el caso de una familia con seguridad laboral y financiación por el banco para llevar a cabo la compra de un piso, el esfuerzo que tendría que hacer sería el mismo al de una familia en los años 90, ya que tenemos unos tipos de interés muy bajos al 4%. “Si no se compran pisos en España es más por la incertidumbre laboral que hay en el mercado que porque la vivienda esté sobrevalorada”, declara Nicolás López.

Expertos del sector se preguntan la razón por la que no acaba de caer el precio de la vivienda si realmente está sobrevalorada. Una cuestión que para los analistas se basa principalmente en los tipos de interés.

Según la agencia M&G, es otra forma de ver lo mismo al comparar la evolución del precio de la vivienda con la renta per cápita. Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración teórica si no fuera porque esa subida extra se explica paralelamente por la caída de los tipos de interés.

“El precio de la vivienda ha frenado su caída al tener unos tipos de interés bajos. En todo caso parece poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés”, afirma Nicolás López.

Demanda
Según un estudio realizado por el Grupo Expofincas, especialistas en intermediación inmobiliaria, la edad media de los españoles para la compra de un piso se ha fijado en 33 años durante el primer semestre de 2009, frente a los 35 años en 2008, lo que significa que los compradores de pisos son cada vez más jóvenes.

Estos datos reflejan una tendencia progresiva de recuperación del mercado inmobiliario y la necesidad de los españoles a independizarse a una edad cada vez más temprana.

La ciudad que ha registrado este año un comprador de vivienda más joven es Barcelona, con un cliente de media de edad de 30 años. En el otro extremo destaca Madrid, con un promedio de comprador más maduro con una edad de 35 años. Las posiciones intermedias, según el estudio, las ocupan Comunidad Valenciana y la Comunidad de Murcia, con un comprador de vivienda de 33 años de media. Ligeramente por encima está Canarias, donde la media de edad se sitúa en los 34 años y por debajo, Aragón con un comprador de 32 años y Baleares con un comprador de 31 años.


San Sebastián, Barcelona, Bilbao y Madrid son las capitales de provincia con el precio más caro por metro cuadrado
Según un estudio del portal inmobiliario Pisos.com, el precio de la vivienda en España ha sido de 2.474 euros por metro en agosto de 2009, marcando una mínima variación del -0,06% con respecto al mes anterior. El informe recoge que se han detectado incrementos en siete regiones: La Rioja, Castilla y León, Madrid, Cantabria, Navarra, Cataluña y País Vasco. Los descensos más altos del precio de la vivienda se han registrado en Aragón y Extremadura.

Las regiones más caras son País Vasco (4.056 euros), Madrid (3.106 euros) y Cataluña (2.982 euros), mientras que las más baratas son Extremadura (1.465 euros), Castilla La Mancha (1.749 euros), Castilla y León (1.898 euros) y Murcia (1.926 euros).

Por ránking de capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián, Barcelona, Bilbao y Madrid son las capitales de provincia con el precio medio por metro cuadrado más caro, superando todas ellas los 4.000 euros en agosto. Por su parte, Lugo, Cáceres, Zamora, Soria, Badajoz, Huelva y Alicante son las más económicas, sin superar los 2.000 euros.

Según la clasificación de provincias por precio, Guipúzcoa, Vizcaya, Barcelona y Madrid serían las provincias con los precios medios por metro cuadrado más altos de España, mientras que Cuenca, Cáceres, Ciudad Real, Palencia y Ávila son las más asequibles.

Por porcentaje de variación con respecto al mes anterior, veinticuatro provincias arrojan porcentajes de variación positivos entre julio y agosto de 2009. Únicamente León, La Rioja y Guipúzcoa lo hacen por encima del 1%. Los descensos mensuales más llamativos se producen en Zaragoza, Palencia, Orense, Ciudad Real y Cáceres, por encima del 3% .

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