Manualillos de Inversión ( 1 )

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CONSEJOS DE HELPMYCASH.COM

Cuándo es rentable realizar la subrogación en la hipoteca?
La competencia entre entidades facilita el cambio con intereses bajos en las ofertas

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Cambiar la hipoteca de banco puede parecer una operación muy lenta y costosa pero la realidad es que el mercado lo pone cada vez más fácil: ofertas con un interés muy bajo, bancos que corren con los gastos de subrogación…

Por eso, si no estamos conformes con las condiciones de nuestra hipoteca actual o pensamos que en otra entidad nos podríamos estar ahorrando una cantidad de dinero considerable al mes, somos libres de ‘vendernos’ al mejor postor. La gran competencia actual entre entidades nos permite poder elegir en cada momento qué hacer con nuestro dinero y con quién.

Gastos de subrogación: ¿a cuánto ascienden?

Si nuestra hipoteca no ha sido aceptada por uno de los bancos que corren con todos los gastos del cambio, será necesario calcular la conveniencia de la operación. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés suelo del 3% de la que nos queden por pagar 25 años, los gastos de subrogación pueden ascender a unos 1.500 euros, tal como sigue:



• Comisión de subrogación. Una ‘penalización’ por cambiar la hipoteca de entidad, incluida en el contrato del primer banco. Supone el 0,50% del capital pendiente durante los 5 primeros años de la hipoteca y el 0,25% a partir del sexto, a no ser que pactáramos un 0% antes de la firma.
• Gastos de notaría. Costes del otorgamiento de la escritura pública del préstamo. Suponen entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes.
• Gastos de registro. Generados al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Suponen entre el 1% y el 1,5% del total de la hipoteca.
• Gastos de gestoría. Honorarios por la tramitación de la escritura. Cuestan entre 150 y 300 euros, aunque al tratarse de profesionales independientes, no están regulados por ley y se aconseja pedir una previsión.
• Tasación. Obtención del valor real del inmueble en el mercado, calculado y certificado por una sociedad de tasación homologada. Sus honorarios se han abaratado discretamente en los últimos años, ascendiendo ahora entre los 100 y los 300 euros.

¿Siempre es conveniente cambiar la hipoteca de banco?

No en todos los casos. Por ejemplo, en el de una persona que, en vez de una hipoteca o préstamo hipotecario, tenga contratado, quizá sin saberlo, un crédito hipotecario, crédito con garantía hipotecaria o hipoteca abierta, cambiar de banco puede suponer no una simple subrogación sino la cancelación de su hipoteca y la apertura de una nueva en el otro banco; una operación mucho más cara que difícilmente resulta rentable.

Sin embargo, nuestro caso será ideal para plantearse un cambio si:

• Llevamos varios años pagando la hipoteca sin problemas y la hipoteca no representa más de 60% del valor actualizado de la vivienda
• Tenemos un buen perfil financiero, deseable por los bancos
• Firmamos en un momento en que las hipotecas eran más caras que la media actual

De cualquier forma, siempre que nos planteemos llevar nuestra hipoteca a otra entidad, debemos (1) comparar los precios de varios bancos (Caja Navarra, Activo Bank, Oficinadirecta, Unoe y Bancopopular-e, ofrecen los intereses más bajos este mes, de Euribor + 0,25% a Euribor + 0,39% sin más de 3 productos asociados) y (2) calcular cuánto dinero nos ahorraría el cambio de banco a final de cada mes para saber si en nuestro caso va a ser rentable correr primero con todos los gastos de subrogación.

¿En qué casos concretos es rentable la subrogación?

Si nuestra idea es cambiarnos a una hipoteca más barata y sin suelo, que nos ofrezca un interés variable de Euribor + 0,49% (Euribor actual de 1,42% + 0,49% = 1,91%), ya no pagaremos una cuota de 632 euros al mes sino de 548. Nos estaremos ahorrando 84 euros al mes, es decir, tardaremos 1 año y medio en amortizar los 1.575 euros que nos costó el cambio. Otra manera de decirlo: ahorraremos dinero a partir del 19º mes.

¿Valdría la pena, por ejemplo, cambiarse a una hipoteca que también nos ofreciera retirar el ‘suelo’ a un interés variable de Euribor + 1%? En este caso, tardaríamos más de 3 años en amortizar los costes, y quizá sería preferible intentar antes una novación, es decir, negociar con el banco una mejora de condiciones pagando el precio de la correspondiente comisión de novación, en general 0,5% del capital pendiente. Cuidado porque a veces los bancos acceden a rebajar el interés solo a cambio de vendernos seguros u otros productos que no suelen ser sinónimo de ahorro.

Una manera de conseguir que un banco que no estaba dispuesto a negociar termine por replanteárselo es haciendo un amago de subrogación. Consiste en lo siguiente: ir a otro banco que nos ofrezca mejores condiciones, conseguir la oferta vinculante (documento donde la oferta definitiva del nuevo banco consta por escrito) y llevarla a nuestro primer banco, todavía sin firmar. Nuestro banco tendrá 2 opciones: dejarnos aceptar una oferta mejor o mejorar las condiciones de nuestra actual hipoteca. En cualquiera de los dos casos, saldremos ganando.