Manualillos de Inversión ( 2 )

Para mí-salvando la desgravación- queda mucho margen de bajada.

Momento para adquirir la primera residencia

Cuenta atrás para comprar casa

La reforma fiscal que dificultará la desgravación hace más atractiva la compra de una vivienda en 2010.

Tania Juanes - 16/10/2010
Llegar a la conclusión de que ya es el momento idóneo para adquirir un vivienda no es un proceso fácil para las personas que quieren acceder a una residencia en propiedad. En esta larga y agotadora crisis inmobiliaria, los ciudadanos han ido conociendo datos que hablan del hundimiento de la demanda, del recorte de los precios -aunque no todas las estadísticas coinciden en la magnitud de los retrocesos, sí lo hacen en la tendencia- y de la caída espectacular de las viviendas iniciadas. A esta marea de cifras hay que unir otro dato, no menos importante y que en parte es consecuencia de los anteriores: el elevado stocks de casas sin vender que, a su vez, influye en el conjunto de la actividad inmobiliaria.
Si bien éste es el panorama del sector desde hace ya más de dos años, algunos aspectos de la crisis inmobiliaria se han agudizado con el tiempo, pero otros comienzan a moderarse. Mientras, un nuevo elemento se ha colado para empujar al potencial comprador a decidir cuanto antes si es mejor comprar ahora o esperar a que en meses venideros los precios estén posiblemente más bajos. Se trata del sustantivo cambio fiscal introducido por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado para 2011, que elimina las desgravaciones a partir del próximo año por compra de viviendas a los contribuyentes con rentas superiores a los 24.107 euros al año.
Y es un factor muy relevante. El ahorro fiscal puede elevarse a cerca de 34.000 euros para una hipoteca de 25 años, y explicaría por qué la compraventa de casas se ha disparado en agosto, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), que incluyen tanto la vivienda libre como la protegida, y las de primera y segunda mano. En ese mes, las operaciones ascendieron a 43.817, cifra similar a la de julio, pero un 29,6% más alta que la del mismo mes del año anterior. También los datos acumulados del primer semestre de 2010 del Ministerio de la Vivienda indican un repunte de las transacciones: 256.606 frente a las 224.641 del mismo periodo de 2009.
¿Es aconsejable pues adquirir ya una casa, si va a ser destinada a vivienda habitual, para no perder la desgravación, como parece que apuntan las últimas estadísticas? Los expertos señalan que sí, siempre que se haya encontrado la que se ajusta a objetivos y necesidades. La idea, en ese caso, sería acelerar los trámites -no siempre fáciles- para lograr la financiación bancaria y cerrar la compra antes que concluya 2010.
Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área de suelo y residencial de Jones Lang LaSalle, está entre los expertos que se manifiestan en esa línea. "La deducción en el IRPF es importante, puede ser una cantidad considerable, frente al aumento de un punto del IVA que entró en vigor en julio que no tiene la misma trascendencia", subraya.
Pero Ferrer-Bonsoms matiza que no se debe comprar únicamente por ese factor y que, además, hay que tener en cuenta el área y la ciudad donde se va adquirir la vivienda. Porque no en todas las zonas de España la tensión entre oferta y demanda es igual y no en todos los lugares el volumen de stock puede influir a la baja de la misma forma en los precios. Como consecuencia, no en todas las poblaciones la caída adicional va a ser de similar magnitud.
Y a juicio de Elisabeth Sanz, directora de residencial de Madrid de Aguirre Newman, la inminente desaparición de la desgravación fiscal para rentas medias y altas está acelerando las decisiones de compra, aunque la expectativa de los compradores sea que los precios pueden reducirse más.
Más descuentos
¿Y qué muestran las estadísticas respecto a los precios, el factor que más interesa al comprador? La tasadora Tinsa anunció esta semana que las casas a septiembre acumulan un descenso del 18% respecto al pico máximo alcanzado en diciembre de 2007. No obstante, ése no fue el dato más llamativo; y sí lo fue que, frente a los recortes más moderados de meses anteriores, la caída de septiembre se haya elevado a una media de un 5%.
El reparto de esta nueva purga no se distribuye por igual: bajan más los inmuebles de la costa mediterránea y de las áreas metropolitanas. Por el contrario, los descuentos se suavizan en las capitales y grandes ciudades.
Mientras, las cifras del Ministerio de la Vivienda del tercer trimestre, que se basan también en las tasaciones de vivienda libre -de primera y segunda mano- muestran una reducción internaual del 3,4%. ¿Son estos datos contradictorios con la aceleración de las ventas? No, necesariamente. La corrección de precios con un alto volumen de operaciones se debe en parte al protagonismo de las entidades financieras que venden con descuentos. De hecho, de cada siete operaciones de agosto, cinco son de pisos propiedad de entidades financieras.
Con este conjunto de novedades sobre la mesa la pregunta que vuelve a surgir es si el ajuste de precios prácticamente se ha producido o si estamos aún a la mitad del camino. Las conclusiones son diferentes por áreas geográficas y enlazan con las opiniones de los expertos que apuntan a que en algunas zonas sería aconsejable comprar ahora, mientras que en otras se puede esperar.
Para Nicolás Llari de Sangenís, director de residencial de CBRE, existe demanda latente de obra nueva en algunos entornos especialmente de las grandes ciudades, en los que los precios están tomando una tendencia ligeramente alcista. En esta misma línea, Elisabeth Sanz, de Aguirre Newman, añade que las rebajas han concluido en el centro de las urbes más importantes, aunque matiza que en las áreas metropolitanas, como son los PAU, es previsible que los descensos se mantengan a medio plazo.
José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank, apela a que existe una fuerte demanda de primera vivienda que todavía está embalsada. Se refiere al ejemplo de Madrid, en donde el stock de casas nuevas es minúsculo en comparación con el peso de la población en el total nacional, aunque las dificultades de financiación impiden el cierre de más transacciones.
Y que el desplome de los precios no ha concluido en la costa es algo igualmente muy asumido. "Va con retraso, aunque en algunas zonas hayan bajado entre el 30% y el 40%. Habrá más recortes", subraya Ferrer-Bonsoms. Llari de Sangenís concluye que más del 50% de las casas sin vender están en esas áreas, pese a las buenas cifras de transacciones de este verano frente al desastre de 2008 y 2009.
Ese porcentaje, corroborado punto más o punto menos por otros expertos, es fundamental para deducir qué puede ocurrir no sólo en los tres últimos meses de este año sino también en 2011. La conclusión es que queda camino hasta que se produzca el absorción de los excedentes, que el Banco de España ha cifrado entre las 750.000 al millón de viviendas y el millón. También, nuevamente, manifiestan que no todo es igual. Y que en el arco mediterráneo y en las islas pasarán años hasta el equilibrio, mientras que en los barrios céntricos de las ciudades la etapa de la acomodación entre oferta y demanda se está acercando.
Con todo, los directivos del sector, como José Manuel Sánchez, de Knight Frank, vuelven a percibir incertidumbres en 2011 por factores como los problemas de financiación y el paro, una vez pasado el impulso del efecto fiscal. Sin embargo, un poco más a largo plazo -unos dos años-, la purga global parece asegurada: en 2010 se iniciarán del orden de las 100.000 viviendas, frente a las más de 800.000 de los años del boom. Y para cubrir el crecimiento vegetativo de España, las necesidades se elevan a más de 300.000 casas nuevas al año.
Los precios caen un 3,4% en el trimestre
Bajada adicional. El precio de la vivienda libre ha experimentado un nuevo descenso en el tercer trimestre, un 3,4% con respecto al mismo periodo de 2009 y un 0,9% frente al trimestre anterior, según los datos del Ministerio de la Vivienda. En el segundo y en el primer trimestre de 2010, los recortes internanuales fueron del 3,6% y del 4,5%, respectivamente. Con el ajuste adicional a septiembre, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre baja a 1.832 euros en el conjunto nacional, lo que supone volver a los de 2005 después de tres años de crisis inmobiliaria. Desde los máximos alcanzados en los tres primeros meses de 2008 se suma un desplome del 12,8%.

Diferencia por comunidades. En la tasa interanual se han registrado crecimientos en Asturias (1,9%), Cantabria (1,6%), Castilla-La Mancha (1,4%) y Galicia (0,7%). En cuanto a los descensos, han quedado por encima de la media nacional la Comunidad Valenciana (-6,5%), Madrid (-6%), Canarias (5,9%), Baleares (-5,7%), Navarra (-5,5%), País Vasco (-5,3%) y Andalucía (-4,1%). Con caídas inferiores a la medía nacional se sitúan Extremadura (-2,7%), La Rioja (-2,1%), Cataluña (-1,7%), Aragón (-1,6%), Murcia (-1,3%) y Castilla y León (-1,1%). Los datos confirman que las correcciones son más fuertes en el arco mediterráneo, las islas y la periferia de las ciudades.

Acumulado por ciudades. Son doce las provincias que presentan incrementos positivos: Orense (8,7%), Albacete (4,9%), Lugo (3,3%), Zamora y Jaén (3,2%), Ciudad Real (3,1%), Coruña (2,8%), Asturias (1,9%), Cantabria (1,6%), Soria (1,2%), y Lérida y Burgos (0,8%). Y desde los máximos, los precios se han ajustado más en Guadalajara (-19,8%), Toledo (-18,2%) y Ávila (-15,9%). En la costa, Málaga (20,2%), Alicante (-19,3%), Murcia (-15,9%) y Almería (-15,7%) concentran los descensos más acusados. Madrid y Barcelona registran las caídas del 16,6% y 11%, respectivamente.

Metro más caro. Por municipios mayores de 25.000 habitantes, los precios más elevados por metro cuadrado se presentan en San Sebastián, 3.596,7 euros; Sant Cugat del Vallés, 3.288; Barcelona, 3.274,7 y Getxo, 3.221,9 euros. Los menos elevados están en Hellín, 831,8 euros y Tomelloso, con 832 euros.