¿Qué bancos pueden vender los pisos más baratos?
Cristina Vallejo
Sabadell, BBVA, Liberbank, BBK y, pronto, también CaixaBank, cuentan con ayudas públicas por haber absorbido entidades quebradas. Por eso, en principio, deberían poder vender pisos con más descuentos.
Hace unos días, Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, nos decía que entidades como el Sabadell, es decir, bancos que se han adjudicado otros nacionalizados por el módico precio de un euro y un esquema de protección de activos (EPA) estaban acelerando las ventas y haciendo ofertas más que atractivas precisamente porque gran parte de las pérdidas de las bancos que se han comprado (en el caso del Sabadell, la CAM) están cubiertas por el FROB.
En definitiva, lo que nos decía Bernardos era que el Sabadell estaría vendiendo activos de la valenciana con descuentos muy importantes aprovechando que el Estado cubrirá en gran medida esas minusvalías. Aunque leyendo la letra del documento del FROB parece que no está tan clara la cuenta. En concreto, el 7 de diciembre de 2011 el FROB comunicó que «para una cartera determinada de activos, el Fondo de Garantía de Depósitos asumirá el 80 por ciento de las pérdidas derivadas de dicha cartera durante un plazo de diez años, una vez absorbidas las provisiones constituidas sobre estos activos». Por lo tanto, no están cubiertas las minusvalías de todos los activos, sino sólo de una selección.
Los EPA tienen límites
Así, a juicio de Joaquín Maudos, catedrático de la Universidad de Valencia, el EPA protegería una cartera de créditos, de préstamos, pero nunca de inmuebles. «El esquema de protección de activos protege contra la mora futura», asegura el profesor. Pero, como comenta el experto independiente José Barta, en realidad, no hay muchas diferencias, porque parte de la mora se convierte, de hecho, en activos fallidos, es decir, un porcentaje de los créditos vuelve al banco en forma de activos adjudicados, de inmuebles.
Pero es importante tener en cuenta el matiz que introduce Maudos. Es decir, que el EPA tiene límites. En el caso de Unnim, absorbido por BBVA hace justo un año, era muy similar al de la CAM. En el de Banco de Valencia, que recientemente ha sido adjudicado a CaixaBank, el porcentaje de las pérdidas asegurado por el Estado es inferior, de un 72,5 por ciento. En el de CajaSur, de la que se hizo cargo la BBK, fue algo diferente: la garantía tiene un importe máximo de 392 millones de euros. Y Cajastur (ahora integrada en Liberbank) se hizo con Caja Castilla - La Mancha con un EPA de 2.475 millones de euros como tope.
Sin duda, aunque con límites, estas entidades tienen más ayuda que otras para hacer frente a la venta de sus activos de manera más agresiva y con mayores descuentos. «Al tener garantizadas parte de las pérdidas, estos bancos pueden intentar vender lo antes posible, adelantarse al mercado», comenta Barta. «La mayoría de las entidades financieras no van a vender por debajo de un determinado precio por la sencilla razón de que no pueden. Por eso, muchas de ellas, al final, terminarán por poner de alquiler gran parte de su patrimonio. Pero esto no sucederá con los bancos que disfrutan de algún esquema de protección de activos. Éstos seguirán vendiendo», añade este experto independiente.
¿Significa esto que BBVA, Sabadell, Liberbank, CaixaBank o la BBK son las mejores entidades para buscar inmuebles más baratos porque se pueden permitir vender con minusvalías? Eso sucederá, al menos, con los inmuebles de las entidades quebradas, o casi, que se adjudicaron. Posiblemente.
No cabe duda de que, por ejemplo, el Sabadell está siendo muy activo con campañas de todo tipo. La última, la venta de 12.000 viviendas de segunda mano con descuentos de un 40 por ciento. «Si tienes necesidad de financiar la operación, sí puede ser recomendable buscar ofertas entre los bancos y especialmente entre los que han recibido ayudas. Pero depende de lo que uno quiera comprar», comenta Barta que, además, reconoce que entidades sin ningún tipo de ayudas públicas, especialmente el Santander, también están siendo muy agresivas con la comercialización de sus inmuebles.
Buscar más pistas en provisiones y beneficios
Porque, en realidad, como apunta Fernando Rodríguez de Acuña, de la firma RR Acuña y Asociados, aunque los esquemas de protección de activos y la cobertura de parte de las pérdidas pueda ser importante, lo verdaderamente decisivo es la política comercial que decida poner en marcha cada entidad en particular. Y ésta también depende, según comenta este experto, de las provisiones que tenga realizadas y de cómo le esté yendo su propio negocio.
Así, si la entidad tiene sobre-provisionados algunos activos, le sale a cuenta venderlos y liberar recursos que, de otra manera, tendría retenidos en forma de provisiones. También es importante evaluar si el banco tiene beneficios suficientes como para absorber pérdidas adicionales derivadas la venta de activos con descuentos superiores a las provisiones realizadas.
Hay entidades que no tienen capacidad para vender con pérdidas. Otras sí. Quizás el Santander se encuentra en este segundo caso. Sin embargo, BBVA, con Unnim integrada en su estructura, y beneficios, según comenta Rodríguez de Acuña, no está siendo tan activa en la venta de inmuebles.
Pero que nadie espere «chollos» de verdad. Ni muchas diferencias entre unas y otras entidades. Eso es, al menos, lo que apunta Rodríguez de Acuña. El Estado así lo ha garantizado estableciendo límites en las garantías, definiendo las carteras que estarían cubiertas y límites en la cuantía de pérdidas que se cubrirían. «Se ha hecho para que las entidades no puedan liquidar los activos al precio que les dé la gana. Lo contrario sería facilitar la competencia desleal a favor de las entidades que han absorbido a otras y el resto podría quejarse por ello», concluye Rodríguez de Acuña.
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