Guía para propietarios e inquilinos sobre la nueva regulación del alquiler
El Consejo de Ministros resucita 'in extremis' el decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler, que incorpora novedades como un índice de precios. Esta vez cuenta con el apoyo de Podemos.
El Gobierno resucitó el viernes in extremis su real decreto de vivienda y alquiler, esta vez con la venia de Podemos. El presidente, Pedro Sánchez, aprovechó el último Consejo de Ministros de su legislatura para aprobar el real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que ya lanzó en diciembre de 2018, el mismo que el Congreso tumbó en enero después de haber estado un mes en vigor, aunque con novedades.
La norma modifica tres leyes e incluye algunas medidas más restrictivas. Curiosamente no incorpora el tope de precios para los alquileres, condición sine qua non de Podemos que impidió sacar adelante el decreto prematuro. Aun así, el decreto tampoco cierra la puerta al control de precios mediante incentivos o gravámenes fiscales, a través de la creación de una estadística de alquileres que sirva "de soporte a posibles medidas de política fiscal".
Los contratos de alquiler firmados a partir de mañana se ajustarán a la nueva normativa, que amplía su duración de tres a cinco años y establece límites para las fianzas. Otra novedad es que el comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler, esté o no inscrito en el registro.
Para que este decreto no vuelva a tumbarse, falta que se apruebe en la Diputación General Permanente, órgano que gobierna al disolverse las cortes por la convocatoria de elecciones. La Diputación cuenta con 65 escaños, de los que PP y Cs tienen 32, por lo que, para aprobarlo, PSOE tendría que sumar el apoyo del resto de partidos, incluido Bildu. En esta ocasión, fuentes del Ministerio de Fomento reconocen que "hay un acuerdo con distintos grupos políticos, a diferencia del anterior decreto, que no fue consensuado".
Vaivén normativo
Con esta regulación, ya van tres marcos normativos diferentes para el alquiler en menos de cuatro meses, una situación excepcional que ha sido muy criticada por la falta de seguridad jurídica que genera. "Otra nueva legalidad diferente no ayuda a crear seguridad jurídica necesaria para la estabilidad del mercado de alquiler en España", explica Ferran Font, director de estudios de pisos.com.
Durante los próximos años habrá varias realidades en el mercado del alquiler. Por un lado, estarán los contratos firmados antes del 19 de diciembre de 2018, que están sujetos a la normativa antigua que aprobó el PP en 2013. En cambio, los alquileres rubricados entre el 20 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 se regirán en función del decreto prematuro del Gobierno (el primer intento). De nuevo, entre el 24 de enero y hoy, los contratos vuelven a regirse por la norma del PP de 2013. La norma aprobada ayer entrará en vigor un día después de ser publicada en el BOE, y regulará los contratos firmados a partir de entonces.
Claudio Boada, senior advisor de Blackstone, advirtió ayer de que "la nueva norma conducirá, como ya ocurrió con el anterior decreto, a una nueva paralización del mercado del alquiler hasta que se produzca su convalidación o desaprobación en el Congreso en los próximos 30 días", lo que, añade, afectará a la inversión extranjera. Fuentes del Ministerio de Fomento, sin embargo, defienden que "el interés por el mercado de la vivienda en España es muy alto y está creciendo".
El vaivén normativo no es la única incertidumbre a ojos de los empresarios, que consideran que el real decreto puede tener efectos adversos a lo que se pretende. "Provocará la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas más bajas", apuntan los Administradores de Fincas de Madrid.
Duración del alquiler
Con el nuevo decreto, el inquilino podrá, si quiere, permanecer en el piso alquilado cinco años. En cambio, si el propietario es una empresa, el periodo mínimo impuesto se alargará a siete años.
Hasta ahora, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una garantía para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato. Asimismo, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años.
La medida ha provocado críticas entre empresas y fondos de inversión. Según Boada, "discrimina sin razón alguna a los operadores profesionales del alquiler, con normas específicas para ellos y limitando sus garantías como arrendadores".
Recuperar el inmueble
Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato.
Preaviso
Si finalizados los cinco (o siete) años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. El nuevo real decreto incluye una leve mejora en la garantía para el arrendador, al ampliar el periodo de preaviso del inquilino a dos meses de antelación (hasta ahora, era sólo un mes).
Límite a la fianza
En las grandes ciudades, donde la demanda se multiplica y la oferta escasea, es habitual que las exigencias para alquilar una vivienda sean elevadas. El Gobierno pretende limitarlas a un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza. Con la norma de 2013, el aval o depósito que se puede exigir no tenía límite de cuantía.
El techo del IPC
Durante la vigencia de un mismo contrato, el propietario no podrá subir el alquiler al año más de lo que suba en ese año el Índice de Precios al Consumo (IPC). Hasta ahora, propietario e inquilino podían pactar en el contrato el tipo de subidas que se aplicarían a la renta durante los años de vigencia del mismo.
Esta es una de las novedades introducidas en el nuevo decreto, siendo una de las exigencias de Podemos. El decreto prematuro del Gobierno incluía esta limitación pero sólo para los alquileres de rentas reducidas. Ahora se amplía a todos los contratos de arrendamiento. El propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, siempre que haya un acuerdo con el inquilino, si realiza obras de mejora en la vivienda durante el contrato.
Índice de precios
La principal novedad del nuevo decreto, además de la fijación al IPC de las subidas de los contratos en vigencia, es el compromiso de crear en ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. Se tratará de una estadística pública coordinada por el Ministerio de Fomento, que proporcionará datos segmentados por capitales e incluso distritos.
El objetivo, según el Gobierno, es el "mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal". Aunque se trata de un índice de referencia, y el Gobierno ha dicho en varias ocasiones que es inconstitucional que un real decreto imponga límites a los alquileres (debe de regularse con una ley), este índice permitirá que, según el Gobierno, "sean los ayuntamientos y comunidades que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal". A través, por ejemplo, de bonificaciónes o gravámenes en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o en el IRPF.
Gastos de gestión
¿Quién corre con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato? Hasta ahora había cierta ambigüedad sobre si era el inquilino o el propietario. Con el nuevo real decreto, si el arrendador es una empresa, deberá asumir el coste de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esto no quiere decir que sea el propietario (empresa) quien pague la comisión de la agencia inmobiliaria. La norma se refiere únicamente al coste de la gestión del contrato.
Bonificaciones
Entre las bonificaciones que ya se contemplan en la norma, el Gobierno elimina la obligación de que el inquilino pague el IBI en vivienda pública en alquiler, y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de dar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI pero sólo para las viviendas de renta reducida. También abre la puerta a que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías.
Pisos turísticos
El auge de las plataformas de alquiler vacacional está contribuyendo a la disminución de la oferta de pisos para alquiler habitual en capitales turísticas, y por tanto a las tensiones de precios, aunque no es la única causa.
Las comunidades de vecinos puedan limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para cambiar el estatuto de la comunidad para prohibir los pisos turísticos en el edificio. Antes era necesaria unanimidad para cambiarlos, por lo que con que el propio dueño del piso en alquiler vacacional se opusiera a dicha prohibición, la comunidad de vecinos se vería impedida.
Desahucio
El Gobierno también incorpora una reforma del procedimiento de desahucio. Los servicios sociales deberán enviar un informe al juzgado analizando la situación de los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el juzgado, y en casos de familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad o con mayores cargas familiares, se paralizará el procedimiento durante un mes (3 si es una empresa) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.
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