Manualillos para una crísis ( 1 )

Las Cajas y su debilidad.

La raíz hipotecaria de la crisis está en la expansión sin control de los años 2005 a 2007, cuyos créditos se están convirtiendo ahora en fallidos


Cajas con pies de barro

El Banco de España acaba de reconocer públicamente el problema al prescribir a las entidades financieras una muy importante rebaja de provisiones, que antes eran consideradas ‘anticíclicas’ (ahorros en ciclos buenos, para tener reservas en el ciclo malo); pero que ahora aconseja rebajar porque en el ciclo malo no hay que ahorrar, sino sanear: liquidar créditos dudosos y llevarlos a pérdidas. Eso sí, esta rebaja sólo afecta a la cartera hipotecaria, que es donde reside el problema en concepto y monto. La raíz hipotecaria de la crisis surgió en unos alocados años 2005 a 2007 donde todo valía, sobraba liquidez, apalancamiento y los planes de expansión no tenían límites ni geográficos, ni en control de riesgos. Así las cosas, el ‘tsunami’ creció hasta duplicar la cartera de hipotecas de las cajas entre 2004 y 2007. Y dos años después, la hipoteca es mora.

La crisis del sector de cajas de ahorros tiene mucho que ver con la política de expansión de muchas de ellas. “El último que llega a la plaza, es el que se queda con todo lo malo”, explica Jesús Rueda, presidente de Intertell Bd’s. Y es que cuando los buenos clientes ya están repartidos en la clientela de los bancos y cajas tradicionales, el nuevo ha de arriesgar más con nuevos clientes, operaciones con menor comisión y menos garantías. Y ahí se une este esquema tradicional del negocio bancario (que explica, por ejemplo, el fracaso recurrente de la banca extranjera en España), con el mecanismo de implantación territorial de las cajas de ahorros desarrollado entre los años 2004 a 2007. “Las nuevas oficinas se abren de la mano de promociones inmobiliarias que se financian, que transfieren con las hipotecas a nuevos clientes y que consolidan la sucursal con negocio recurrente sobre esos clientes recién hipotecados”, como explica José Ignacio Rivero, presidente de la consultora Tatum.

Pero de aquellos barros, estos lodos. Ya que al arreciar la crisis sobre el sector inmobiliario, el ladrillo se deshizo en un lodo que ha creado pies de barros a aquellas entidades que concentran el crecimiento del crédito con garantías reales entre los años 2004 a 2007, periodo en que pasó de los 266.551 millones de euros a finales de 2004, a los 537.247 millones de euros tres años más tarde. Se duplicó el negocio de las hipotecas, pero a costa de condiciones poco ortodoxas desde el punto de vista del riesgo. Se ofrecían hipotecas sólo con garantía en el inmueble, pero con importes que superaban el 100% del valor de tasación.

La mora viene por aquí

Así las cosas, Alejandro Lucero que está al frente de Multigestión Iberia, uno de los mayores gestores de recobro de España que recobra para toda la banca y casi todas las cajas, confiesa que "las hipotecas que ahora se dejan de pagar son las que se concedieron en esos años de gran aceleración y expansión de las entidades financieras entre 2005, 2006 y 2007. Las hipotecas que tienen diez o quince años no son el problema, esas son las que ahora se roban los bancos entre sí. Además, los préstamos hipotecarios anteriores al 2005 son deudas recuperables al cien por cien. En cambio, las de los tres años locos tienen el problema de que aún vendiendo la garantía real (el inmueble), no se puede recuperar ni el 70% del crédito, por depreciación del valor del inmueble y porque se dieron hipotecas al 100 y hasta al 120% del valor de tasación de entonces".

Como dicen otras fuentes del sector de recobros, “ni encontrando un comprador para el inmueble adjudicado en un proceso judicial, se puede saldar la mitad del préstamo en muchas ocasiones”.

La fórmula de dar las llaves del piso al banco e irse, como están haciendo muchos emigrantes, no es una solución, sino un problema para la entidad financiera. “En España los créditos con garantía real (hipotecas) son créditos personales que los ha de abonar quien lo solicita -recuerda Alejandro Lucero-, no sirve aplicar lo de devolver las llaves que se hace mucho en el mundo anglosajón, donde el crédito es finalista sobre el inmueble y devuelto éste, saldado el problema”.

Riesgo hiperconcentrado

La concentración del riesgo hipotecario dentro de las carteras crediticias de las cajas subió desde un punto de partida ya muy alto a uno de enero de 2005, que era del 68,06%, hasta el 71,50% de finales del 2007.

Por contra, este crecimiento en hipotecas iba en paralelo acompañado de un fuerte apalancamiento para hacer frente a este negocio. Así la relación entre los depósitos que la caja captaba respecto al dinero que en crédito concedía, se fue deteriorando en estos años desde el bastante equilibrado del 95,42% a finales del 2004 hasta el 84,40% de finales de 2007.

En la tabla adjunta, se puede observar el primer impacto de la crisis inmobiliaria que llegó en julio de 2007 desde el otro lado del Atlántico. Así, a finales de 2007 el aumento de los créditos dudosos se duplicó desde los 3.700 millones de 2006 a los 6.109 millones de 2007.

Además, el crecimiento geométrico en hipotecas se frenó casi en seco. El crecimiento anual de hipotecas que en 2005 había sido del 15,23% y en 2006 del 27,87%, se colapsó en 2007 con un aumento anual del 17,53%, compuesto por un sumando muy positivo del primer semestre del año, y un sumando muy negativo del segundo.

Entidades más tocadas

La CAM es la entidad que durante el periodo analizado tiene la mayor concentración en ladrillos. Inició 2007 con un 75,31% de su cartera crediticia focalizada en hipotecas, que crecieron un 34% en 2006, cuando el año anterior lo había hecho en un 48%. En el computo de los años 2004 a 2006, la CAM aumentó un 98% su crédito hipotecario, con un total de 17.790 millones de euros.

En su rivalidad regional y expansión nacional, destaca el papel de Bancaja. Aumentó un 111% sus hipotecas desde los 17.555 millones de 2004 a los 37.111 millones de finales de 2007; con una dependencia hipotecaria del 71,55% de su cartera crediticia.

Caixa Galicia es otro ejemplo de expansión apalancada en el ladrillo. Las hipotecas representaban el 57% de la cartera crediticia total a finales de 2007, que con ser una cantidad modesta en comparación con el resto de entidades, lo que sí lo hace peligroso es que lo aumentara en un 56% sólo en el plazo de un año (2006/05), con lo que genera dudas sobre los criterios de riesgo en la concesión de este último tramo. Además, mientras que los créditos crecían un 47% en este periodo, los depósitos sólo lo hacían en un 23%. La cobertura pasó del 95% a finales de 2005 a un 76% al final del trienio.

En CCM, las hipotecas representaban el 65% en 2006 y durante el trienio 2004-06 crecieron en 4.115 millones de euros, lo que supone el 85% de aumento. Pero todos estos son sólo ejemplos de síntomas. No hay dos hipotecas iguales y el riesgo de exposición no es sólo cuestión de volumen.

Salvador Molina

Crédito antiguo, crédito bueno

Las hipotecas no son un mal negocio, que nadie se llame a engaño. El mal está en el cómo se dieron por ‘algunas’ (o bastantes) entidades financieras. De hecho, las hipotecas de más de cinco años de antigüedad son el oscuro objeto del deseo de los bancos más ágiles y agresivos. Algunos lo disimulan con campañas generalistas de ‘traiganos su hipoteca’, como el BBVA; aunque luego en la sucursal lo primero que preguntan es aquello de ‘¿y cuándo la hizo?’. Banesto lo dice más a las claras, así se evitan la visita. Eso sí, puntualiza Banesto: “Concesión sujeta a los criterios de riesgo”.

Los paños calientes del Banco de España

El Banco de España ha remitido una carta a la CECA y AEB en la que actualiza los criterios de aplicación del sistema de provisiones de los préstamos hipotecarios, permitiendo a las entidades destinar menos dinero a esta partida. Esta medida era demandada por las entidades financieras para liberar recursos del balance y afrontar el año 2010 con mejores perspectivas.

Ahora, las patronales deberán remitir la carta a las entidades asociadas para que pongan en práctica esta medida, y que, en ningún caso, supondrá una modificación de la Circular 4/2004, sino un cambio de criterio en su interpretación para evitar conflictos con el BCE.

El supervisor dice que ha actualizado los criterios de las dotaciones a provisiones de una cartera concreta de créditos, la hipotecaria, que ha compensado con una revisión al alza de otras carteras, la de créditos al consumo, por lo que se mantiene "el nivel total de provisiones del sistema y el efecto en cojunto tenderá a ser neutro". Sólo que el peso del crédito hipotecario sobre el total de crédito concedidos por las cajas puede suponer tres cuartas partes.

Banco de España da via libre así a que las entidades actualicen los porcentajes que aplican a los criterios mínimos de provisiones en la cartera de créditos hipotecarios morosos con garantía efectiva (vivienda terminada) con una relación 'préstamo-valor' superior al 80% sobre tasación.

Hasta ahora, la aplicación de los porcentajes a las provisiones se hacía sobre el total del préstamo. A partir de ahora, se aplicarán sobre la parte del préstamo que supere el 70% del 'loan to value'. De este modo, se reconoce a la vivienda un "valor residual" (diferencia entre el precio de compra y el saldo pendiente de la hipoteca), algo que antes no ocurría, ya que si un préstamo entraba en mora se provisionaba en su totalidad.

Dicen los analistas que con el anterior criterio, el exceso de provisiones era muy elevado, al provisionar el total del préstamo.