Manualillos para una crísis ( 1 )

La vivienda y su precio.

¿Por qué la vivienda aún no ha tocado fondo?

@E. Sanz - 24/07/2009Deja tu comentario (15)


Foto: Istockphoto.com
Posiblemente constructores, promotores, especuladores y alguna que otra entidad financiera mostrará su sorpresa ante el titular de esta noticia y replique: “Pero si la vivienda ya ha caído un 20%. Ya no puede caer más”. Sin embargo, muchos ciudadanos de a pie, aquellos que fueron expulsados del mercado de la vivienda cuando los precios alcanzaron precios estratosféricos, pensarán que las caídas vividas hasta la fecha desde máximos no son suficientes y que todavía queda recorrido a la baja. Opinión que, por otra parte, comparten numerosos expertos, algunos de los cuales han llegado a señalar que la vivienda seguirá cayendo con fuerza durante los dos o tres próximos años.

Pero, ¿por qué la vivienda aún no ha tocado fondo en España? El estratega Barry Ritholtz, autor de Bailout Nation, enumeraba recientemente en uno de los post de su blog The Big Picture, siete razones por las que el precio de la vivienda aún no ha tocado suelo en Estados Unidos, algunas de las cuales se pueden aplicar perfectamente al caso español.

Precios: La vivienda ha caído entre un 13% y un 18% desde los máximos históricos. Pese a ello, los precios siguen siendo elevados. Standard & Poor’s auguraba a finales de junio caídas del 20% este año, del 10% en 2010 y del 5% en 2011, mientras que el columnista de El Confidencial S. McCoy habla de descensos de hasta un 50% en 2011. No son los únicos que todavía observan un recorrido a la baja. PricewaterhouseCoopers aseguraba hace casi dos meses que todavía falta bastante para que los precios toquen suelo y fijaba 2012 como fecha de referencia, mientras que las nuevas normas de provisiones del Banco de España reflejan implícitamente que la vivienda puede llegar a caer el 30%. ¿Cuándo volverán a subir los precios? Es difícil de establecer.

Empleo y salarios: La tasa de desempleo seguirá subiendo previsiblemente en los próximos trimestres. Las estimaciones para España van desde una tasa de desempleo entre el 17,7% y el 18,8% para 2009 y entre el 18,95 y el 25% para 2010, según diferentes organismos y entidades. Esto significa que cada vez un mayor número de potenciales compradores de viviendas quedará al margen del mercado. Además, hay otro factor que jugará en contra de la demanda: los salarios, que han permanecido estancados en la última década en términos reales, mermando la capacidad de ahorro de muchas familias e impulsado a muchas de ellas a aplazar la decisión de compra. En consecuencia, un mayor desempleo y el estancamiento de los ingresos familiares, impedirá una recuperación de la demanda en el corto plazo.

Impagos y embargos: La tasa de morosidad de las entidades financieras ha cogido velocidad de crucero a medida que aumentan los impagos de las cuotas hipotecarias y los embargos, lo que se traducirá en presiones a la baja de los precios. La Asociación General de Consumidores -Asgeco Confederación- prevé que las ejecuciones hipotecarias seguirán aumentando progresivamente en paralelo a los ratios de morosidad hasta superar los 84.000 embargos en 2009. De cumplirse estas proyecciones, se registraría un aumento en torno al 40% respecto a los procedimientos registrados en 2008. En total, 58.686, según datos del Consejo General del Poder General (CGPJ).

Stock: El número de viviendas sin vender no cesa de crecer, lo que pospondrá la recuperación del mercado durante un largo periodo de tiempo, hasta que la oferta y la demanda vuelvan a cruzarse. Dado el alcance de la actividad especulativa en torno al sector durante los años del boom -2002-2006- y el número de ejecuciones hipotecarias a la vista, esas viviendas sin venden podrían aumentar aún más, lo que presionaría aún más a la baja los precios.

La patronal de promotores y constructores de España (APCE) estima que la cifra podría alcanzar los 800.000 inmuebles al cierre de este año y que habrá stock hasta 2015. "Especuladores, constructoras y entidades financieras cuentan entre sus activos con numerosas propiedades que no quieren sacar todavía al mercado", coinciden en señalar varios expertos. Una afirmación que desde bancos y cajas desmienten tajantemente.

Factor psicológico: El concepto de invertir y tener una vivienda en propiedad ha sufrido un importante shock tras el colapso del mercado inmobiliario. Históricamente, España ha sido un país donde ha primado la propiedad sobre el alquiler a diferencia de otros países europeos: Alemania, Francia o Reino Unido, por poner varios ejemplos. La significativa caída de los alquileres en el último año en casi todas las capitales españolas puede jugar un papel relevante en la decisión de compra, al menos, hasta que los precios toquen suelo.

Por otro lado, desde los máximos de 2007, los precios de las viviendas han perdido un tercio de su valor restando el atractivo de estos activos como inversión. Si las previsiones apuntan hacia descensos aún más acusados de los precios, la lógica lleva a pensar que se retrasen este tipo de operaciones en el tiempo.

Se endurecen las condiciones de financiación: Acceder a una hipoteca se ha complicado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera. El grifo del crédito se ha cerrado y apenas llega a familias y empresas. El aumento del desempleo, la mayor aversión al riesgo que quieren asumir las entidades financieras y el objetivo de mantener a raya la morosidad se ha traducido en la concesión de menor número de hipotecas, también influida por la menor demanda de este tipo de préstamos.

Reversión a la media: Ciertas variables financieras tienden a volver a sus valores medios en el largo plazo. Con la vivienda, según los expertos, estaría sucediendo lo mismo. La reversión a la media en los mercados bursátiles se produce con frecuencia cuando sucede un hecho excepcional. Cuando este acontecimiento pasa a formar parte del pasado, lo normal es que la cotización de las acciones vuelta a los niveles previos a dicho suceso, lo que se denomina reversión a la media. Tras el boom inmobiliario, los precios estarían ahora revirtiéndose hacia la media, sin embargo, según Ritholtz. "Casi todos los activos sobrevalorados no vuelven simplemente a su tendencia histórica sino que incluso suelen caer por debajo de la media. No veo por qué el caso de las viviendas puede ser diferente".

Éstas son sólo algunas de las razones que nos pueden permitir entender por qué los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. Sin embargo, ¿cómo sabremos que la caída ha llegado a su fin?