Si no le revisan suelo...

Cambie su hipoteca, hay que beneficiarse de este euribor.

Muchos hipotecados no se beneficiarán de la caída del Euribor porque su préstamo tiene 'suelo'

@Eduardo Segovia - 29/07/2009 06:00hDeja tu comentario (16)

No todo el mundo se va a llevar una alegría con los mínimos históricos del Euribor en julio. En efecto, muchos hipotecados se están encontrando con que, en la revisión periódica de su préstamo, apenas baja su letra o, en todo caso, mucho menos de lo que esperaban. Y cuando preguntan a su banco o caja de ahorros, salta la sorpresa: en la letra pequeña del contrato que firmaron en su día aparece algo llamado 'floor' (suelo) que limita los recortes del tipo de interés aplicable por debajo de un determinado nivel.

Es decir, si su hipoteca tiene un suelo en el 3%, por ejemplo, le da igual que el Euribor esté en el 1,42% y que su diferencial sea del 0,25%: le aplicarán el 3% en vez del 1,67% que usted esperaba. Y no le valdrá de nada reclamar en su oficina porque le dirán que usted aceptó esa cláusula al firmar su escritura y que debió leerse la letra pequeña en su momento.

"Es el secreto mejor guardado de la banca, nadie quiere hablar de ello y lo van a negar en todas partes", asegura un alto cargo de una entidad. En efecto, ha sido imposible conseguir una confirmación por parte de numerosos bancos y cajas de la existencia de estos 'floors', y mucho menos detalles cómo qué porcentaje de los hipotecados tiene estas cláusulas o en qué nivel se sitúa como media dicho suelo.

"Hay una casuística muy grande y cada entidad tiene sus propios criterios, pero ha sido una práctica generalizada en los años de la burbuja inmobiliaria", asegura la fuente citada. En todo caso, la casuística individual (lo que en inglés se conoce como anecdotal evidence) habla de suelos en niveles del 3%, 3,5% o incluso por encima. De ahí que estas cláusulas hayan entrado en vigor en las hipotecas que se están revisando ahora, para sorpresa de los clientes.

Una sorpresa que no debería ser tal, puesto que los notarios debieron avisarles claramente de que existía esta condición antes de firmar la hipoteca. Pero no siempre los notarios cumplían con sus obligaciones, como es bien sabido; y, aunque lo hicieran, mucha gente no prestaba atención a estas cuestiones o no pensaba que fueran importante. Lo cierto es que nadie preveía que iba a estallar una crisis financiera como la del otoño pasado, que iba a provocar la intervención sin precedentes del BCE que, a la postre, ha conducido al Euribor hasta los mínimos actuales.

Los 'suelos', claves para las cuentas de la banca en 2010

Esta cláusula es importantísima para los bancos, que cuentan con los 'floors' como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010. Como es sabido, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas porque habrá que dotar el grueso de la morosidad declarada en 2009; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración.

Como reflejan claramente las cuentas del primer semestre que están presentando estos días, los márgenes actuales son enormes porque el coste de la financiación sí recoge esta bajada del Euribor -las emisiones de deuda lo toman como referencia, y luego está la barra libre del BCE al 1%- mientras que los préstamos todavía no. Pero en cuanto la recojan, se acabó la gallina de los huevos de oro, y además en un momento en que habrá que tirar de beneficios para provisionar la morosidad. Y ahí es donde entran los 'suelos': si en vez de trasladar toda la bajada del Euribor a las hipotecas lo hago sólo hasta el 'suelo', el margen sufre mucho menos.

Por el lado de las provisiones, la banca también ha conseguido el alivio del cambio del criterio contable del Banco de España, que se notará plenamente en 2010. Ahora bien, este alivio es sólo a medias, porque ha dejado fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción, que supone el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas, que debe provisionarse en un 75% el próximo año.