Alquiler: así es la nueva regulación para inquilinos y propietarios
Los contratos de alquiler firmados a partir de este miércoles estarán sujetos a los cambios del nuevo decreto. Entre ellos, se alargan los contratos de alquiler, se pone límite a las garantías y los ayuntamientos decidirán medidas fiscales.
Desde este miércoles, propietarios e inquilinos están sujetos a la nueva regulación del alquiler concebida por el Ministerio de Fomento para aliviar las tensiones de precio que experimenta el sector y la escasez de oferta a "precios asequibles".
Unos incrementos que se están dando principalmente en las grandes capitales españolas y ciudades turísticas (Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife, según la norma). Alquilar un piso hoy en Madrid o Barcelona es más de un 40% más caro que en 2013, según Fotocasa. Aunque el Real Decreto-ley 21/2018 fue aprobado el viernes pasado por el Consejo de Ministros, éste no fue publicado en el BOE hasta el martes, lo que ha suscitado recelo en el sector empresarial.
El texto legal tiene validez de forma inmediata, es decir, a partir de este miércoles. Sin embargo, el Congreso debe convalidarlo en el plazo legal, habitualmente de un mes. Después de este momento, de todas formas, es posible introducir enmiendas y tramitarlo como proyecto de Ley, para ser posteriormente votado de nuevo en el Congreso. Esto permitiría que el Gobierno introduzca medidas como la de establecer máximos en los precios del alquiler. Esta novedad, que había creado polémica en el sector, se queda fuera del Decreto, algo que no ha gustado a Podemos (artífice de la medida), que amenaza con votar en contra del decreto porque "incumple el pacto de presupuestos". Según fuentes de Fomento, la medida "podría incluirse en 2019".
El plan de medidas urgentes modifica cinco normas en materia de vivienda. Los cambios más significativos son la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, la indexación al IPC de las subidas de precios en el caso de "alquileres reducidos", el límite impuesto a las garantías adicionales a la fianza y a los pisos turísticos, incentivos y penalizaciones fiscales que podrán introducir los ayuntamientos...
Alquileres más largos
En los contratos firmados desde este miércoles, el periodo mínimo de duración del alquiler pasará de tres a cinco años, y a siete si el propietario es una empresa. Esto quiere decir que el inquilino podrá permanecer en el piso alquilado hasta cinco años con el mismo contrato.
· Siete años si el propietario es una empresa. Si el propietario es una empresa, el plazo de alquiler se amplía a siete años. La medida ha provocado críticas entre empresas y fondos de inversión, en un momento en el que están invirtiendo grandes cantidades en España. Consideran que se trata de una medida discriminatoria y que crea un desequilibrio entre el tiempo que puede permanecer el arrendatario (de cinco a siete años) y el plazo de preaviso antes de irse (un mes).
Hasta ahora, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una ventaja para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato, por lo que no tendrían que renegociar condiciones como el alza de precios, cuya revisión o indexación a algún índice -IPC, Índice General de Competitividad (IGC)...- podrá ser pactada entre inquilino y propietario. Si pactan una revisión, pero no definen el mecanismo para actualizar el precio, se aplicará el IGC.
La idea, según explican desde Fomento, es dar mayor estabilidad al arrendatario, en un momento en el que cada vez hay más gente que se decanta por el alquiler. Sea por cuestiones de renta, ligadas al estancamiento de los salarios en contraste con los importantes aumentos del valor de venta; o por preferencia, en el caso de muchos jóvenes, la población en alquiler ya representa el 23% en 2017.
Excepciones. No será necesario prorrogar el contrato si, pasado el primer año de duración, el propietario le dice al inquilino que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares, siempre y cuando procedan a habitarla en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.
Hasta 600 euros no subirán más del IPC
Una novedad no anunciada en el borrador publicado en el Consejo de Ministros, pero que sí apareció ayer en el texto del BOE, es que los contratos de "renta reducida" no podrán tener incrementos de precio superiores al del Índice de Precios de Consumo. Según explican desde Fomento, el actual plan estatal de vivienda establece como vivienda de "renta reducida" aquella cuyo precio mensual no supere los 600 euros. Esta medida, sin embargo, podría constituir un incentivo negativo, ya que algunos arrendadores podrían decidir poner precios superiores a los 600 euros para no tener que atenerse a la limitación de precios del IPC.
Límite a las garantías
En las grandes ciudades, donde la demanda se multiplica y la oferta escasea, es habitual que las exigencias para alquilar una vivienda sean elevadas. El nuevo plan las limita a un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza. Además, en el caso de empresas, queda prohibido imponer los gastos de contrato al inquilino.
Medidas fiscales
El Gobierno da vía libre a los ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscalesen el mercado de la vivienda. Éstos, de hecho, podrán utilizar su superávit para promover su parque de vivienda pública.
Teniendo en cuenta que no es lo mismo la situación de los alquileres en Madrid que en Albacete, el objetivo es que los consistorios cuenten con instrumentos y flexibilidad para actuar en función de las necesidades de su mercado.
Bonificaciones. Los ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI. La clave está en que sólo se beneficiarán de este incentivo las viviendas "con alquileres a precio limitado". Esta bonificación, sin embargo, plantea dudas, ya que, como explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, "habrá que establecer algún mecanismo para que los ayuntamientos puedan determinar qué es precio limitado". Ese instrumento, según Fomento, es lo que haría falta para aplicar el control de precios.
La firma de un contrato de alquiler para uso estable y permanente también podrá beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Penalizaciones. Como forma de penalización, los ayuntamientos podrán establecer un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vacías. Este recargo, que ya se había establecido en 2002, podrá ser de hasta un 50% de la cuota líquida del IBI.
Desahucios
El Gobierno también incorpora una reforma en el caso de los desahucios que en el caso de los alquileres, explica, crecen a un ritmo anual del 5%. A partir de ahora, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, algo que acreditarán necesariamente los servicios sociales mediante un informe enviado al juzgado, será obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio. Éste se retrasará un mes si el propietario es persona física y dos meses en el caso de empresas.
Pisos turísticos
Dos medidas del plan ayudan a esclarecer el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, uno de los factores que, según el Gobierno y representantes turísticos, contribuye al alza de precios en el mercado de las rentas.
La primera, es que este tipo de arrendamientos se excluyen de la LAU, de manera que son plenamente las comunidades y ayuntamientos las administraciones sobre las que recaerá esta competencia.
Por otro lado, mediante la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (una reivindicación del sector turístico), se facilitará que las comunidades de vecinos puedan limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para limitar los pisos turísticos. Antes era necesaria unanimidad para cambiar los estatutos, por lo que bastaba con que el propietario de un piso turístico se opusiera a la modificación de los estatutos para que éstos no pudieran prohibir los pisos turísticos.
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