Mirar el Gancho....bién!

Los Bancos se lanzan por el cliente fetén.

La banca ofrece hipotecas con gancho para robar clientes solventes a la competencia
Publicado el 05-09-09 , por A. Antón

La captación de nuevos clientes con el gancho de mejorar la hipoteca contratada con otra entidades se está convirtiendo en una de las estrategias con más tirón en los últimos meses.


En un contexto en el que el mercado de compra y venta de inmuebles se ha congelado y la morosidad va en aumento, las entidades se han lanzado a la caza de clientes que hayan demostrado ser solventes, ofreciéndoles condiciones crediticias atractivas.


De hecho, como confirman los últimos datos publicados por el INE, el número de préstamos que cambió de entidad en junio ascendió a 7.923, un 63,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Y, según fuentes del mercado, es previsible que esta tendencia se acelere en los próximos meses.

Ventajas para el cliente
Quienes optan por subrogar su préstamo buscan, principalmente, una rebaja en el diferencial que se les aplica sobre el euribor "en el caso de las hipotecas a tipo de interés variable", para, de este modo, recortar la cuota mensual. Dentro de este selectivo, los clientes cuyas hipotecas han sido contratadas recientemente son los que se ven más favorecidos, ya que durante los primeros años del préstamo el importe destinado al pago de intereses es muy superior al que amortiza capital.

Otro de los factores que motivan el cambio de entidad es la búsqueda de contratos sin "suelo" para el euribor. Gran parte de los contratos de hipoteca marcan un límite mínimo (en torno al 2,5%) para el tipo de interés. A partir de este nivel, el cliente no se beneficia de las bajadas del euribor "actualmente en el 1,29%", de ahí que, en el largo plazo, la ausencia de un "suelo" sea una ventaja a tener en cuenta. José María Quintanilla, de Ibercaja, confirma que "cerca del 40% de los clientes que han llevado su hipoteca recientemente buscaban un nuevo préstamo sin suelo".

Entre abril y agosto, la caja aragonesa lanzó una campaña con la que ha logrado que cerca del 25% de las operaciones realizadas fueran subrogaciones de otras entidades.

Aunque, como Ibercaja, la mayor parte de las entidades bonifican las hipotecas captadas a otras financieras, algunas como Barclays o Banesto se han mostrado especialmente agresivas, ofreciendo diferenciales desde 0,35% y 0,38%, respectivamente.

BBVA, por su parte, ha lanzado una promoción por la cual regala 200 euros al mes durante todo un año, para préstamos subrogados de más de 120.000 euros. Esta promoción ha aportado un 20% de la facturación de las oficinas de BBVA, "lo que ha ayudado a recurrentes ganancias de cuotas de mercado en 2009, pasando del 12,38% en diciembre de 2008 al 12,66% en junio".

Barclays batió en el mes de julio récord histórico de contratación de hipotecas. Desde que lanzó el producto Hipoteca Cambio de Banco ha captado más de 10.000 hipotecas procedentes de otras entidades y 1.500 millones de euros.

Cristina Lázaro, responsable de activo hipotecario de Barclays en España, explica que, "durante este año, la variación de la producción ha crecido a un ritmo más acelerado que el del mercado". Entre junio de 2008 y el pasado junio, ha incrementado su cuota de mercado en hipotecas de un 2,46% a un 2,59%.

Sabadell, por su parte, planea lanzar próximamente una ofensiva, centrada en la banca personal, para dar impulso a la captación de clientes a través de la bonificación de préstamos.

Banesto y Barclays son las entidades más agresivas en la captación de clientes por esta vía
Las oficinas bancarias on line ofrecen condiciones especialmente atractivas. Openbank (Santander), Uno-e (BBVA), Oficina Directa (Banco Pastor), Popular-E (Popular) o Activo Plus (Sabadell) aplican diferenciales sobre euribor que no superan el 0,4%. Desde Openbank señalan que en los últimos meses "se ha notado un fuerte aumento de las solicitudes de subrogación, que supera con crecer las peticiones de nuevas hipotecas".

Condiciones
La subrogación hipotecaria puede reportar importantes ventajas a los clientes, pero las entidades que las realizan aplican estrictos controles de riesgo para asegurar que el nuevo cliente sea 100% solvente. En primer lugar, el expediente de pagos de la vieja hipoteca ha de ser inmaculado.

Por lo general, los bancos exigen una antigüedad de entre tres y cinco años. Además, el importe del préstamos no ha de superar el 70% u 80% del valor de tasación.

Por otro lado, muchas financieras corren con los gastos derivados del cambio de entidad hasta un máximo que suele situarse en los 3.000 euros.

La ley se pone del lado del cliente para facilitar el cambio de banco
El cambio de escenario en el mercado hipotecario español se ha visto acompañado de ciertas modificaciones legales que facilitan el cambio de hipoteca de una entidad a otra. "Los costes fiscales y notariales y las comisiones bancarias se han ido reduciendo progresivamente desde 1994, lo que ha facilitado la movilidad de las hipotecas y ha generado máxima competencia entre entidades", explica Fernando Minguez, socio de Cuatrecasas.

Barclays ha atraído 10.000 préstamos de otras entidades. En julio batió récord de contratación
En este sentido, los préstamos hipotecarios suscritos a partir de diciembre de 2007 establecen que la compensación por amortización anticipada no rebase el 0,5% si se aplica durante los cinco primeros años del préstamo, y del 0,25% si éste tiene más antigüedad. Ello, siempre y cuando no se haya pactado con la entidad una comisión inferior. Si el préstamo se firmó antes de abril de 2003, se podrá cobrar un máximo del 1%; y si la hipoteca se suscribió entre abril del 2003 y diciembre de 2007, la cantidad a cargar podría ascender como máximo al 0,5%.

En cuanto a las cargas fiscales, las subrogaciones, en términos generales, están exentas de pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La modificación del plazo de hipoteca es otra de las facilidades de las que se puede beneficiar el prestatario. En abril de 2008, el Consejo de Ministros, en su acuerdo sobre medidas de impulso económico, aprobó que "a partir del mes de mayo, y durante dos años, todas las familias que quieran ampliar el plazo de su hipoteca podrán hacerlo gratis".