La alta volatilidad en la renta variable y la baja rentabilidad de la renta fija han hecho que los banqueros privados vean en los activos inmobiliarios una alternativa para dotar a sus clientes de mayor rentabilidad, y estos ya los consideran un valor refugio.
Incluir inversiones inmobiliarias en la cartera de sus clientes es cada vez más habitual entre los banqueros de las entidades de banca privada que operan en España, ya que consideran que estos activos están dando rentabilidades muy atractivas cuando la renta fija no lo está haciendo. Eso sí, sin sobrepasar un determinado porcentaje de las carteras de sus clientes -que los expertos cifran sobre el 10 por ciento-, controlando el riesgo asumido, diversificando la cartera y teniendo muy en cuenta la iliquidez de la mayoría de estos activos y el horizonte temporal de la inversión, ya que para que esta sea rentable la media de permanencia ronda entre los tres y los cinco años.
Otras razones por las que los expertos consideran interesante incluir estos activos en carteras de inversión bien diversificadas son que generan ingresos recurrentes y más previsibles que otro tipo de inversión, ofrecen una óptima relación rentabilidad/riesgo, ya que a largo plazo producen rentabilidades con una volatilidad inferior a otras inversiones y presentan un amplio espectro de oportunidades.
«La situación actual de los mercados de renta fija y renta variable hace que los inversores busquen alternativas y, entre ellas, las inversiones en el mercado inmobiliario. La mayoría de los inversores lo consideran como un valor refugio», afirma
Eduardo Hertfelder Piñeiro, responsable de Santander Private Real Estate Advisory España. Para quien, dentro de una cartera diversificada, puede ser conveniente tener activos inmobiliarios. «Nos parece un mercado interesante en el que obtener buenos rendimientos». Por ello, «apostamos por la inversión inmobiliaria con un equipo especializado en el sector».
Por su parte,
Rocío Ledesma, subdirectora de Producto y Asesoramiento de Andbank, reconoce que la mayoría del patrimonio de un cliente de banca privada está invertido en liquidez, acciones, renta fija, fondos y activos financieros tradicionales, por ello recomienda que una parte de este patrimonio, «debería estar invertido en otros activos como el inmobiliario».
También desde
Pictet WM apuntan en esa dirección. «Hace 15 años las inversiones de grandes patrimonios españoles se limitaban a acciones de empresas locales 'blue chip'. Ahora, los patrimonios están diversificados internacionalmente, incluyendo el ámbito inmobiliario», afirma su
director general en España, Luis Sánchez Lamadrid. Añade que «la renta fija y la renta variable muestran actualmente correlación. Así que es importante diversificar entre activos descorrelacionados. En este sentido ha cobrado mayor importancia en la gestión de patrimonios la capacidad global en inversiones como los activos inmobiliarios».
¿EN QUÉ ACTIVOS INVERTIR?
Respecto a los activos inmobiliarios en los que invertir, los hay para todos los gustos y tipo de carteras: fondos de inversión inmobiliarios, fondos de fondos de activos inmobiliarios, deuda inmobiliaria, mercado de oficinas, mercado logístico, mercado de rehabilitación y de suelo, pisos de lujo, socimis...
Dependiendo del perfil, experiencia y necesidades del cliente, la parte inmobiliaria puede incluir «fondos de fondos de activos inmobiliarios o deuda inmobiliaria. Por ello, Pictet creó en 2011 un equipo dedicado a bienes raíces y un primer fondo con todo tipos de activos inmobiliario en 2012», señala Luis Sánchez Lamadrid.
Sobre las oportunidades de inversión en el sector, Ledesma cree que el segmento de viviendas en las grandes ciudades y en la costa es el que más ha subido, por lo que tiene «menos recorrido». Para ella, las grandes oportunidades están en centros comerciales, oficinas y activos logísticos.
Respecto a los activos más rentables para invertir, Hertfelder señala que su entidad trabaja «todo tipo de segmentos dentro del sector, desde los perfiles más 'core', hasta los más oportunistas, pasando por los proyectos de valor añadido».
Añade que ahora encuentran los retornos más bajos en 'retail hight street', con niveles de entre el 3,5 y 4,5 por ciento en Madrid y Barcelona, y hasta el 5,5 por ciento en las principales capitales de provincia. En su opinión, el mercado de oficinas, también muy demandado, se sitúa en rentabilidades de entre el 4,5 y el 6,5 por ciento, dependiendo de su localización.
Para retornos sobre el 7 por ciento, Hertfelder señala que habría que poner el foco «en el mercado logístico y en el de medianas comerciales». Mientras que el mercado de rehabilitación y de suelo, es «ideal para inversores que exijan retornos de doble dígito. Solo recomendamos la inversión en pisos de lujo en promociones muy concretas, en los principales barrios de Madrid y Barcelona. En cualquier caso las rentabilidades en alquiler de residencial se sitúan entre el 3 y el 4 por ciento».
También dentro de la inversión indirecta en el sector inmobiliario, las socimis pueden ser una buena alternativa, así como algún fondo de inversión inmobiliario e, incluso, algún fondo de capital riesgo con subyacente inmobiliario, apunta Hertfelder.
Desde Pictet dicen que estas inversiones, por ser ilíquidas, pueden proporcionar retornos muy atractivos en periodos largos. «Pueden presentar rentabilidades superiores en relación a los mercados convencionales. Además de facilitar la diversificación de la cartera, generar cobertura contra la inflación y ser un amortiguador de 'shocks' en otros activos», asegura Sánchez Lamadrid.
CLAVES A TENER EN CUENTA AL INVERTIR EN INMOBILIARIO
Al invertir en activos inmobiliarios lo primero que hay que tener en cuenta son las necesidades reales del inversor y su perfil de riesgo. Después, la localización del inmueble, el recorrido del activo a medio y largo plazo, la calidad del inquilino y sus condiciones arrendaticias en caso de haberlas, el estado general del activo a nivel técnico e inversiones a realizar; la representatividad del inmueble; el nivel de liquidez y la capacidad de financiarlo y posibles cuestiones legales relevantes son otros de los aspectos a tener en cuenta, en opinión de Hertfelder.
Para Ledesma, si hablamos de inversión directa en inmuebles, en primer lugar hay que considerar la liquidez ya que «no es tan fácil desprenderse de un inmueble como de una acción». En segundo lugar, «el horizonte temporal: para que la inversión sea rentable hay que estar preparado para 'aguantar' una media de entre 3 y 5 años»; en tercer lugar, «los gastos en los que se incurre en la compra del activo, que son más elevados que los que se aplican en el mercado financiero tradicional y que merman la rentabilidad obtenida», y, por último, «la dificultad para diversificar, ya que al necesitar una cantidad de dinero importante, concentramos mucho en uno o en pocos inmuebles».
Asimismo, la inversión inmobiliaria se considera «más arriesgada» que los activos tradicionales, pues «ofrece liquidez limitada y su periodo de inversión es de largo plazo, diez o más años», opina Sánchez Lamadrid. Según él, cada propiedad es única y no directamente vendible en un mercado organizado. «Su venta, dependiendo del mercado, puede ser difícil o no al precio deseado. De hecho, hay fondos abiertos y otros vehículos que pretenden proporcionar liquidez diaria en el sector inmobiliario. Sin embargo, basta con fijarse en el pánico post-Brexit, cuando los fondos inmobiliarios abiertos tuvieron que cerrarse para evitar salidas mientras sus gestores intentaban vender activos para hacer frente a las solicitudes de reembolso». Añade que, actualmente, su unidad de activos alternativos considera que hay que «evitar las multitudes» en activos inmobiliarios y aprovechar oportunidades que exigen altos niveles de participación de expertos o transacciones de pequeña capitalización en las que «pocos» están bien situados para beneficiarse; así como deuda sobre activos inmobiliarios que se caracterizan por las distribuciones constantes de flujos de caja. «Las oportunidades perviven en parte debido a las regulaciones más estrictas y límites de retención de capital y apalancamiento de bancos y compañías de seguros».
A la hora de invertir en activos inmobiliario, España se ha convertido en uno de los países más atractivos para hacerlo, confirman los expertos, y argumentan varias razones: una recuperación macroeconómica superior a la media europea con especial impulso del sector privado gracias al empleo y a las mayores rentas; los precios del sector son más bajos que en los de países vecinos, lo que atrae a inversores extranjeros y, por último, el incremento de la financiación bancaria y los atractivos tipos de interés que abaratan el coste de la misma, señala Ledesma.
¿QUÉ PORCENTAJE INVERTIR?
Sobre el porcentaje de inversión en activos inmobiliarios que un cliente de banca privada debería tener en su cartera depende del tipo de activo del que se trate. Para Sánchez de Lamadrid, la asignación óptima a fondos de fondos inmobiliarios depende del perfil del inversor, pero hasta un 5 por ciento de peso en cartera, incluyendo inversiones de capital privado, puede incrementar la rentabilidad y reducir la volatilidad a lo largo de los ciclos económicos. «En caso de precisarse equilibrio entre protección y crecimiento del capital una cartera puede llegar al 10 por ciento, alcanzado ese porcentaje de forma secuencial».
Para Hertfelder la inversión inmobiliaria, principalmente en inmuebles, en la cartera de institucionales representa entre el 10-12 por ciento y en la de particulares, el 20-25 por ciento.
Rocío Ledesma cree que la inversión en activos inmobiliarios no debería pesar más de un 10 por ciento del patrimonio del cliente, aunque «dependiendo del resto de inversiones este porcentaje puede subir o bajar».
LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Eduardo Hertfelder, Santander Private Real E. A.
«Los activos inmobiliarios nos parecen un mercado interesante en el que obtener buenos rendimientos, por ello apostamos por la inversión inmobiliaria»
Luis Sánchez de Lamadrid, Pictet WM
«Las inversiones en activos inmobiliarios, por ser ilíquidas, pueden proporcionar rentabilidades muy atractivas en periodos largos»
Rocío Ledesma, Andbank
«Los clientes de banca privada deberían invertir parte de su patrimonio en activos inmobiliarios. Las grandes oportunidades están ahora en oficinas y centros comerciales»
