El precio medio de los pisos aumentará un 7,5% este año
Fuente: IPE
El valor de los pisos crecerá con fuerza, impulsado por el gran aumento
de las compraventas (+17%), según el Instituto de Práctica Empresarial.
La concesión de hipotecas (+8,7%) y la construcción de edificios (+25%)
apuntalan la recuperación del sector, que alcanzará la velocidad de
crucero en 2017.
El precio, las compraventas, los visados, la concesión
de hipotecas, la construcción de edificios, la rentabilidad del
alquiler... todos los grandes indicadores del mercado residencial crecen
con fuerza en 2016, el año de la consolidación de la recuperación
inmobiliaria. La vivienda ha cambiado definitivamente el paso y avanza,
firme, hacia cifras sostenibles, ni burbujísticas ni recesivas. Las previsiones a fin de año de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), a las que ha tenido acceso EXPANSIÓN, confirman la tendencia. Para empezar, el precio medio de venta de los pisos subirá un 7,5% este año, contando no sólo las viviendas registradas sino, también, las ventas sobre plano. Una vivienda media costará, a cierre del año, 144.973 euros, al nivel de finales de 2012. Hay que recordar que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el valor medio de los pisos aumentó un 4,2% en 2015, el mayor repunte desde 2007 (5,7%). De cumplirse el augurio del IPE, el encarecimiento sería el mayor desde el recalentamiento del ladrillo.
Además, la venta de pisos se disparará un 17,2%, hasta las 414.812 transacciones, el mejor balance desde 2010, y un 9% por encima de 2013, que marcó el suelo del sector, según el XXII Pulsímetro Inmobiliario del IPE.
Los visados y la iniciación de edificios también aumentan, aunque siguen en cifras muy bajas. Los primeros se elevan un 11,7% con respecto a 2015, pasando de 76.542 a unos 85.500. Los segundos avanzan un 25%, desde 35.945 a 44.880. Esta previsión supone la mayor actividad de grúas desde 2012, pero está a años luz de los años del boom, en el que se llegaron a iniciar más de 700.000 inmuebles al año.
El número de hipotecas urbanas concedidas -solares, viviendas, garajes, locales, etcétera- crecerá un 8,7%, y el capital, un 14,9%, según el estudio, según el estudio, elaborado con los datos de la red de oficinas inmobiliarias MAR Real Estate y de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados, cruzados con las cifras oficiales del INE, el Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores y los notarios.
Dos velocidades
Al tiempo, el excedente de inmuebles residenciales nuevos sin vender caerá con fuerza. Este stock ascendía, a cierre de 2015, a 433.583 viviendas. En 2016 se drenará una cuarta parte, hasta las 326.295 unidades. Esta cifra es menos de la mitad que en 2014 (675.945), según el estudio del IPE.Casi todas las casas sin vender están localizadas en zonas con poca demanda o no se han adaptado a las necesidades actuales. En cambio, en las zonas más consolidadas y con más demanda, como el centro de Madrid y Barcelona o las zonas principales de la Costa del Sol, hay escasez de pisos y hasta de suelo.
Construcción de nuevas viviendas en la zona norte de Madrid.Bloomberg News
A todos estos datos positivos hay que sumarles la recuperación paulatina del mercado del alquiler, el fuerte aumento de la rentabilidad de la vivienda (en el 4,4% bruto anual, 8,3% con plusvalías) y la franca recuperación del sector no residencial, que marcó récords en 2015 y enfila el cierre de 2016 en positivo, con menos volumen total de operaciones, pero con precio mayor.
Con estos mimbres estadísticos, o sea con esta tendencia, el mercado residencial se dirige hacia su velocidad de crucero. Las expectativas para 2017 son halagüeñas, aunque todo apunta a una ralentización del encarecimiento de los pisos. En 2015 la vivienda salió de números rojos en todos los indicadores, si bien lo ha hizo desde niveles muy bajos. En 2016 el mercado está aumentado aún más, lo cual consolida la recuperación, pero el año de la verdad inmobiliaria será 2017.
El termómetro de 2017
"Todavía hay que ser prudentes, porque venimos de cifras muy bajas que facilitan crecimientos altos. Los datos de 2016 sólo confirman el cambio de tendencia, y eso que se han paralizado operaciones por la incertidumbre política", apunta José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE y autor del informe. "Será 2017 el ejercicio que dé la medida de la velocidad de la recuperación del sector inmobiliario", agrega.El indicador más palpable de la recuperación inmobiliaria es el aumento de las compraventas de viviendas, oficinas, naves, locales y suelo urbano. Entre la liquidación de stock, la venta de pisos nuevos y de segunda mano -mayoritarios- y la comercialización de inmuebles no residenciales, como garajes, locales, trasteros y oficinas, se inscribirán en el registro de la propiedad alrededor de 785.000 operaciones, según el estudio.
Esto es, un 9,8% más que en 2015 y un 17,5% más que hace dos años. Más de la mitad de los inmuebles que se transaccionarán serán viviendas (un 52,8%, en concreto).
La autonomía en la que más crecerán las ventas en 2016 será, según el anterior informe del IPE, País Vasco, (un 26,8%), seguida de Baleares (24,5%), la Comunidad de Madrid (23,5%) y Cataluña (22%). Sólo Castilla-La Manca experimentará una recesión el año que viene: las operaciones de compraventa caerán un 2,4% en esta autonomía, la que tiene un mayor stock per cápita de España. El riego sanguíneo de esta consolidación del mercado residencial es la financiación. La concesión de hipotecas para inmuebles urbanos (es decir, no sólo viviendas, ya que el informe no desglosa la financiación no residencial) ascenderá en 2016 a 381.659, un 8,7% más que en 2015.
El número de hipotecas marcará su máximo desde 2012, aunque por mayor importe que entonces: los 51.403 millones de euros que se prestarán este año supondrán la cifra más elevada desde 2011 (73.290). La hipoteca media de 2016 (unos 134.700 euros) será la mayor desde 2008 (155.635 euros).
Demanda hipotecaria
¿Por qué? Porque la banca ya comienza a abrir el grifo. "La banca tiene localizado y contemplado un perfil claro para conceder nuevas hipotecas que hasta ahora no daba: familias con 2.000 euros de ingresos familiares netos al mes, que pueden destinar 700 a la hipoteca", apuntó Pérez. "Si los alquileres están a ese precio, la gente comprará. La banca está dispuesta a financiar al 100% a gente sin ahorros, pero con trabajo estable". ¿Eso no acarrearía el riesgo de repetir los errores del pasado? "Hay algo de riesgo de mini burbuja. La banca quiere abrir el grifo y le quiere dar dinero a quien no lo necesita", alerta el autor del informe.De hecho, Pérez apunta que ya existe cierta "mini burbuja" en las zonas prime de las grandes plazas inmobiliarias. "Hay una enorme disparidad entre las zonas sin suelo y zonas con suelo y stock".
Sénior boom
Una de las novedades más atractivas del informe es la constatación de un cambio demográfico en la demanda inmobiliaria residencial. "Los protagonistas de las compraventas son los del sénior boom, en sustitución de la generación del baby boom", resalta Pérez.Los sénior boomers son demandantes mayores de 50 años, con solvencia y ahorros, que compran para invertir, o segunda vivienda. "Tienen necesidades y preocupaciones diferentes" al tradicional comprador, de entre 35 y 45, según Pérez. Además, a la hora de comprar piensan en los "problemas asociados con la salud y el envejecimiento". "Puede haber transcurrido un tiempo largo desde la última transacción, y la venta de su vivienda puede suponer un momento emocional", acota.
Mientras, los demandantes de primera residencia continúan embalsados y optan por el alquiler. "Es toda una revolución para el sector inmobilario. Pasamos de señores clientes a clientes señores", se congratula Pérez.
Los integrantes del sénior boom son los más activos en las compras al contado de segunda mano, en las adquisiciones de los restos del stock bancario y, también, en la obra nueva, sobre todo "la mejor y más cara, pero adaptada a sus necesidades".
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