Euríbor: cómo afectará a tu hipoteca cuando comience a subir
finanzas.com
"Los bancos apuestan por los tipos fijos porque para ellos es un factor de seguridad para vender, de esta manera pueden controlar el riesgo que asumen con sus clientes. En el caso de una hipoteca variable del 0,99% que es la referencia actual, el cliente no calcula su endeudamiento. El Banco puede sumar uno o dos puntos para hacerse una idea del coste total, pero no tiene la certeza como es en el caso del tipo fijo", destaca el CEO de Ibercredit.
¿Fija o variable? Esta es la gran pregunta a la que se enfrentan los ciudadanos a la hora de elegir una hipoteca.La crisis financiera de los últimos años disparó el euríbor hasta el 5,393%, máximo histórico que se alcanzó en julio de 2008. Esta situación elevó las cuotas que los hipotecados debían de pagar a los bancos convirtiéndose en una situación insostenible para muchas familias.
La reacción inmediata a esta coyuntura por parte de las entidades bancarias fue el cierre del grifo hipotecario. Se dejaron de dar estos préstamos o solo se daban cuando los clientes cumplían unos estrictos requisitos económicos. Sin embargo, la recuperación económica de los últimos meses ha reactivado el mercadoaunque los clientes, de momento, apuestan por las hipotecas fijas frente a las variables.
La tendencia de las 'tipo fijo' ha crecido desde 2015 cuando suponían el 7,4%. En 2016 crecieron hasta el 23,7% y 2017 cerró con el 38% de este tipo de préstamos frente a las variables, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
"El 80% de las hipotecas que hacemos nosotros son a tipo fijo. Hay más demanda de 'las tipo fijo' porque el cliente busca una certidumbre total y quiere saber el coste final de la compra de su vivienda. Los ciudadanos que quieren hipotecas a tipo fijo son personas que van a comprar una segunda vivienda o que compran la primera, pero no tienen una experiencia positiva con los tipos variables. Sin embargo, los que prefieren los tipos variables, ésta suele ser su primera experiencia en el mercado hipotecario, buscan un préstamo a largo plazo y suelen ser personas jóvenes", señala Santiago Cruz del Pozo, CEO de Ibercredit.
Este experto destaca que, en la actualidad, las entidades están ofreciendo tipos de interés que rondan el 2% en el caso de los 20 años y del 2% o 2,5% en el caso de las hipotecas a 30 años. "Las entidades están aplicando un margen de seguridad del 0,50% frente al euríbor. El diferencial que ofrecen en la actualidad es del 0,99% por lo que, si el euríbor sube hasta el 1%, las entidades cuentan con hasta un 0,5% de diferencia con las hipotecas fijas. Si el mercado solo ofreciera tipos variables la demanda de estos préstamos sería mucho menor", apunta Cruz del Pozo.
¿Se acerca una subida del euríbor?
Los bancos han empezado a bajar los tipos fijos, este movimiento puede ser porqué¿se avecina una subida del euríbor? El CEO de Ibercredit explica que las entidades están usando su poder de persuasión con los clientes para que se decante por las hipotecas fijas para que puedan controlar sus riesgos. "A los bancos les convienen estos tipos fijos porque así calculan la rentabilidad que van a obtener y pueden jugar con la ganancia de la operación", apunta.
Además, destaca que el escenario actual favorece que los ciudadanos elijan los prestamos fijos. "El hipotecado no quiere hacer negocio, simplemente quiere pagar su casa y controlar la situación lo máximo posible. Él adquiere el compromiso de un pago mensual y esto es lo que quiere hacer", matiza Cruz del Pozo.
Antonio Gallardo, experto en finanzas de iAhorro, considera que a medio plazo van a subir los tipos, "aunque creo que el escenario es mucho más moderado. En el peor de los cosos podría alcanzar el 1,5% hacia el año 2022-2023. Las autoridades monetarias, en nuestro caso el BCE, trabajan para que todos los cambios de tipos sean paulatinos y que no se tenga que llegar a tipos tan altos como vimos en el 2008, pero no se está exento de cambios más bruscos por coyunturas económicas negativas como las que vimos hace una década".
¿Qué pasaría si se repitieran los últimos 20 años del euríbor?
Desde iAhorro nos hemos querido preguntar, ¿qué pasaría si se repitieran los tipos de los últimos años? En este caso¿Me conviene más una hipoteca fija o variable?. ¿Dónde está el margen de diferencia entre un tipo de hipoteca u otro?
Para realizar este estudio hemos recopilado los datos del euríbor desde 1998 hasta la actualidad con la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Este indicador nació de la mano del euro, la moneda única de la UE. Entró en vigor el 30 de diciembre de 1998 (con valor del 4 de enero de 1999).
Desde ese momento hasta 2018 la evolución de este índice ha sido muy irregular. En los primeros meses de vida, el tipo se mantuvo entre el 2,6% hasta el 3,8%. Un año más tarde, tocó sus primeros picos al superar el 5% durante cinco meses del año 2000. Durante el 2003 y el 2006, la tendencia del euríbor fue mantenerse por debajo del 3%, antes de dispararse en 2008 y registrar su máximo histórico en el mes de julio con el 5,393%. El pico de 2008 fue el más llamativo ya que afectó a más ciudadanos que en año 2000 y porque venía de marcas cifras que estaban por debajo del 3%. De esta manera, la subida fue abrupta y sorpresiva para los ciudadanos.
Tras la crisis, aproximadamente año 2012, el euríbor se ha mantenido por debajo del 1%. Un porcentaje que ha dado un respiro a todos los hipotecados. Además, se ha reforzado en los últimos meses al encadenar 26 meses en tasa negativa. Sin embargo, ¿qué pasará si repite la tendencia de los últimos 20 años?Veámoslo con dos ejemplos.
Tras la crisis, aproximadamente año 2012, el euríbor se ha mantenido por debajo del 1%. Un porcentaje que ha dado un respiro a todos los hipotecados. Además, se ha reforzado en los últimos meses al encadenar 26 meses en tasa negativa. Sin embargo, ¿qué pasará si repite la tendencia de los últimos 20 años?Veámoslo con dos ejemplos.
Hipoteca de 120.000 euros a 20 años
En una hipoteca de 120.000 euros a 20 años.Si nos dan un tipo de interés fijo superior al 2,35% nos interesa escoger una variable. A partir de este tipo, pagaríamos más intereses con los tipos fijos que con el variable, siempre y cuando se repitieran los mismos tipos del euríbor de los últimos 20 años. Por ejemplo, BBVA ofrece en la actualidad un tipo fijo del 1,95%, en este caso pagaríamos 145.013 euros al final de la vida de la hipoteca frente a los 151.046,28 que pagaríamos si escogiéramos el tipo variable+ 0,99, siempre y cuando se repitieran los mismos tipos del euríbor de los últimos 20 años.
"Los bancos apuestan por los tipos fijos porque para ellos es un factor de seguridad para vender, de esta manera pueden controlar el riesgo que asumen con sus clientes. En el caso de una hipoteca variable del 0,99% que es la referencia actual, el cliente no calcula su endeudamiento. El Banco puede sumar uno o dos puntos para hacerse una idea del coste total, pero no tiene la certeza como es en el caso del tipo fijo", destaca el CEO de Ibercredit.
A partir de un tipo de interés del 3% ya se empiezan a notar diferencias considerables en al pago de los intereses. Si se mira la infografía, la diferencia es de 8.677 euros. Sabadell, por ejemplo, está ofreciendo un 3,45% en el tipo fijo a 20 años. En este caso, nos compensaría la variable porque pagaríamos 151.046,28 euros frente a los 166.289,39 que tendríamos que pagar en el caso de escoger el TIN del Sabadell.
Hipoteca de 250.000 euros a 30 años
En el caso de una hipoteca de 250.000 euros a 30 años, la referencia estaría en el tipo fijo del 3,1%. Si el tipo fijo que ofrezcan los bancos está por debajo de esta cantidad, es más interesante escoger una hipoteca fija. Si la entidad ofrece un TIN superior al 3,1%, se pagarán menos intereses con una hipoteca variable. Por ejemplo, con un tipo de interés del 2,5% se pagarán al final de la hipoteca 355.608 euros frente a los 381.321,31 euros que habría que pagar si se repitieran los datos del euríbor. En este caso hemos comparado los últimos 20 años y hemos añadido los datos de este indicador de 1998 hasta 2008.
A mayor plazo de la hipoteca, los clientes suelen decantarse por los intereses fijos. Gallardo destaca que el 2,5% es una excelente referencia: "Si tenemos en cuenta que muchas entidades ofrecen hipotecas variables a Euribor + 0,99% pensar en que se puede llegar a un 1,5% en tipos de intereses es probable y puede llevar que durante algunos años se pague más por la hipoteca variable que por la hipoteca fija. Por encima de este tipo es muy complicado que paguemos menos a lo largo de la vida del préstamo. Mi opinión es que lo más probable es que las hipotecas variables sean más baratas globalmente, más cuando partimos de una situación en la que los primeros años ya vamos a pagar menos, eso no quita que quien busque seguridad apueste por las hipotecas fijas para ganar en tranquilidad".
A mayor tiempo de vida de la hipoteca, más intereses
A mayor tiempo de vida de la hipoteca, más intereses
Con un tipo de interés constante, cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca menor será la cuota, pero más intereses se pagan. Por ejemplo, para una hipoteca de 120.000 euros y un interés constante del 2,35%, se pagarían un total de 30.516,23 euros de intereses en 20 años, pero en 30 años los intereses a pagar se dispararían, hasta los 47.342,28 euros.
"Económicamente partiendo de la situación actual del euríbor cercano al -0,20% la variable con casi toda probabilidad será más barata, aunque con una fija a tipos bajos como se ofrece en préstamos de corta duración (12-15 años, por ejemplo) aunque la diferencia económica no sea tan grande. La variable a diferenciales competitivos nos permitirá pagar menos, pero debemos estar preparados para asumir subidas de cuotas", dice Gallardo.
"Económicamente partiendo de la situación actual del euríbor cercano al -0,20% la variable con casi toda probabilidad será más barata, aunque con una fija a tipos bajos como se ofrece en préstamos de corta duración (12-15 años, por ejemplo) aunque la diferencia económica no sea tan grande. La variable a diferenciales competitivos nos permitirá pagar menos, pero debemos estar preparados para asumir subidas de cuotas", dice Gallardo.
Antonio Gallardo también señala que "el problema es que a este plazo las hipotecas fijas (30 años) también suben los tipos y muchas están más cerca del 3,5% que del 2,5%. Si por ejemplo tuviéramos una hipoteca fija al 2-2,5% a 30 años, las posibilidades de que sea mejor opción financiera que la variable serían mayores. Pero repito, el problema está en que a más plazo los tipos de las fijas son más altas y las hace menos competitivas".
Menos intereses gracias al euríbor
Menos intereses gracias al euríbor
Otro de los puntos a tener en cuenta son los intereses. El total de la cuota mensual se compone de intereses más la amortización. Los primeros años de vida de la hipoteca se suelen pagar más intereses y en el final de la vida del préstamo se amortiza más dinero.
En el caso de las hipotecas variables, los intereses se calculan con el euríbor más el diferencial pactado que en nuestro caso es del 0,99%. En estos meses, como el euríbor está en negativo se están pagando menos intereses en el caso variable que en el fijo.
Si nos fijamos en estas dos tablas, podemos observar que en el caso de los intereses fijos el primer año se pagan 235 euros, mientras que en el caso de la hipoteca variable solo se están pagando 83,60 euros. También hay que destacar que en julio de 2008, hipotético 2028, se nos dispararían los intereses en el tipo variable hasta los 345 euros, frente a los 131,23 que pagaríamos en el plazo fijo.
"Con tipos de interés muy bajos (como los actuales) combinados con plazos cortos y cantidades bajas o moderadas, las cuotas son bajas y se amortiza mucho capital. Es lo que está ocurriendo ahora. Pero si suben tipos las subidas de cuotas especialmente en hipotecas largas y con capital importante, se pueden disparar el pago en intereses y la cuota resultante. De hecho, este riesgo tenemos que tenerlo actualmente muy en cuenta, especialmente porque partimos de un entorno actual con tipos mínimos que difícilmente pueden bajar más", recalca Antonio Gallardo.
Cambios en el sector en los últimos meses
Los bancos están empezando a dar préstamos al 100%. Hay más flexibilidad a la hora de conceder hipotecas y ha aumentado el porcentaje de financiación. Eso sí, los bancos quieren que los clientes tengan contratos fijos de por lo menos dos años de antigüedad para conceder hasta el 100%, si el contrato es temporal es muy difícil superar el 80% de la financiación. Muchas de estas condiciones se pueden encontrar en la información específica de cada entidad.
La falta de ahorro en los ciudadanos es otra de las consecuencias inmediatas de la crisis. Ahora muchos de ellos quieren comprarse una casa, pero si no tienen un contrato indefinido muchas veces tienen que pedir préstamos personales o ayuda a familiares para llegar a la entrada.
"Nosotros no aconsejamos los préstamos personales porque el cliente tiene que pagar dos cuotas en lugar de una. Aunque es una solución por la que está optando cada vez más gente. En estos casos están los préstamos preconcebidos con unos tipos del 9% y el 10% que a los bancos les interesa más. Prefieren esto que una hipoteca al 2%", concluye Santiago Cruz del Pozo.
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