LA LENTA RECUPERACION DEL MERCADO DE VIVIENDA

Publicado en 23/07/2014

Por Julio Rodríguez López, miembro de Economistas Frente a la Crisis

En 2014 cambiará el perfil cíclico del mercado de vivienda, pero la recuperación todavía será moderada. Precios de la vivienda proclives al estancamiento, ventas interiores recuperadas, crecimiento de los nuevos créditos a comprador, persistente debilidad de la nueva oferta, fueron los rasgos dominantes del mercado de vivienda en la primera mitad de 2014, en el que hubo notables disparidades entre los mercados locales de vivienda.

En el primer semestre predominó una tónica de ligero descenso o de estancamiento en los diferentes indicadores de precios de las viviendas, tras los retrocesos de 2013 (Figura 1). Hubo nuevas disminuciones de precios en unos casos (Índice de precios de vivienda del INE y estadística de tasaciones del Ministerio de Fomento) y estabilidad en otros indicadores (Tinsa y Fotocasa-alquileres).

El importe medio de las hipotecas para compra de vivienda mantuvo una tónica de moderado aumento desde el inicio del año. En abril de 2014 dicho importe medio fue de 100.394 euros, un 34% por debajo del nivel máximo alcanzado en agosto de 2007.

El índice de precios de vivienda del INE descendió en un 0,3% en el primer trimestre de 2014 sobre el trimestre anterior, situándose así en un 1,6% por debajo del nivel correspondiente al mismo periodo de 2013.El descenso interanual de los precios de las viviendas usadas fue del 1,7%, más intenso que el de las viviendas nuevas (-1,1%). Registraron aumentos moderados de precios sobre 2013 las autonomías de Madrid (1,9%), País Vasco (1,4%) y Baleares (0,2%). En todas las restantes autonomías hubo descenso de precios, correspondiendo los mayores retrocesos a Navarra (-8,6%) y Extremadura (-7,5%). En todo caso, de la evolución citada de los diferentes indicadores se deriva que los precios de las viviendas están tocando fondo en España en 2014.

En cuanto a la demanda de vivienda, en 2014 aumentarán las ventas sobre 2013, pues la recuperación cíclica de la economía afectará de forma positiva al mercado de vivienda (Figura 2). En el primer trimestre de 2014 hubo una ligera recuperación del empleo, según los resultados de la Contabilidad Nacional Trimestral, y ha seguido aumentando la afiliación a la Seguridad Social hasta junio. 2014 va a ser un año bastante más favorable para el empleo que los seis años precedentes, aunque los salarios no aumentarán.

En cuanto a la financiación inmobiliaria, el saldo vivo del crédito a hogares para compra de viviendas disminuyó en mayo de 2014 en un 3,9% sobre el mismo mes del pasado año. Sin embargo, el importe de los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda aumentó en un 18,9% en enero-mayo de 2014 sobre el mismo periodo de 2013. Esto último supone un cambio respecto de la continuada evolución cíclica a la baja experimentada por dicho indicador entre 2007 y 2013 (Figura 3).

El descenso del saldo vivo y el aumento de las formalizaciones de préstamos implican que se conceden créditos a un ritmo inferior al que se amortizan los “viejos” créditos. Persistió el descenso de la proporción de ventas financiadas con hipotecas, lo que puede implicar que dominan aun las ventas a inversores.

En 2014 el predominio de los contratos temporales y a tiempo parcial en los nuevos empleos difícilmente impulsará una variación positiva de la renta disponible de los hogares y, por tanto, no supondrá un apoyo a la demanda de vivienda en propiedad. El retroceso absoluto del ahorro en el primer trimestre de 2014, según la Contabilidad Nacional del INE, confirma la dificultad de apoyar el crecimiento en la demanda interna si el consumo resultase afectado por la caída del ahorro de los hogares.

La ligera recuperación del empleo, la disminución moderada de los tipos de interés, la menor restricción en el nuevo crédito a comprador de vivienda, contribuirán a que en 2014 crezcan las compras de vivienda sobre el año precedente, pero a un ritmo inferior al del primer trimestre. Una parte de la nueva demanda de vivienda se canalizará hacia el alquiler, a la vista de la todavía difícil consecución de préstamos para compra de vivienda y, sobre todo, por las citadas características de los nuevos empleos.

En la recuperación de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2014 ha destacado la recuperación de las ventas a españoles residentes, que en los años precedentes habían disminuido mientras crecían las ventas a extranjeros. El peso de las ventas a extranjeros se mantuvo estabilizado en dicho trimestre en un nivel equivalente al de 2013, cerca del 17% del total de ventas.

Frente al estancamiento de los precios y la moderada recuperación de la demanda, persistió el descenso en las iniciaciones de viviendas en España en los primeros meses de 2014. Las viviendas iniciadas retrocedieron sobre el año anterior en el primer trimestre en un -13,5%. El ritmo anual del primer trimestre de 2014 fue de unas 29.300 viviendas iniciadas y de 51.300 viviendas terminadas. El ajuste en el mercado de vivienda tras el “pinchazo” de la burbuja ha descansado sobre todo en la nueva oferta, que ha disminuido hasta llegar a suponer en 2014 solo el 3,4% del total de iniciaciones de 2006.

El que en el primer semestre de 2014 las viviendas terminadas estuviesen por debajo de las compras de viviendas de nueva construcción implica que se puede acelerar la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Ello puede anticipar futuras recuperaciones de las viviendas iniciadas. La inversión en vivienda, medida por el volumen de obra construida, descendió en el primer trimestre de 2014 en un 1% sobre el trimestre precedente y en un 7,1% sobre el mismo periodo de 2013 (Figura 4). De mantenerse dicha evolución en todo el año, la inversión en vivienda quitaría tres decimas porcentuales al crecimiento del PIB de la economía española en 2014. La recuperación del mercado de vivienda es un hecho, pero el ritmo es lento y aun no se ha dejado sentir, en el conjunto nacional, en un aumento de las viviendas iniciadas.