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Y pagados por la Seopan, se vé a la legua.

Vivienda: cruzar oferta y demanda es casi imposible
Publicado el 24-04-2009 , por Heriberto Teruel
El mapa inmobiliario español ha cambiado. La banca ha destronado a las promotoras en el ránking inmobiliario. La fuerte crisis del sector ha impuesto una política de canje de deuda por activos, para evitar así mayor consumo de recursos propios, según la circular del Banco de España.

La banca ha llegado a la conclusión de que no debe permitir que las empresas entren en concursos de acreedores que se dilatan en el tiempo y escapan a su control.

La crisis inmobiliaria se vivió ya en los noventa, aunque actualmente la exposición del sector financiero español es mucho mayor que entonces. Los bancos no se están adaptando a los nuevos precios de la demanda por miedo a que sus balances se deprecien de manera insalvable y hasta que no se ajuste el mercado la situación se agudizará.

Es probable que los bancos tengan que deshacerse de algunos activos a precios competitivos, de mercado, de cruce de oferta y demanda, con fuertes descuentos, pero de momento aguantan el tipo. Lo que está claro es que las entidades han asumido inmuebles que, hoy por hoy, valen mucho menos del importe que se desprende de su valoración, que ha sido la utilizada para realizar la compra y que, casualmente, viene a coincidir con la deuda que tenían banco y promotor… La pérdida es un hecho, unas pérdidas que el tiempo irá absorbiendo, pero que irremediablemente tendrán su reflejo en la cuenta de resultados de los próximos ejercicios.

En España, actualmente la oferta inmobiliaria va por un lado y la demanda por otro, lo que está provocando que no se produzcan operaciones y que el volumen total de inversión haya descendido. Existen compradores pero siguen reacios a la hora de comprar. Sin embargo, el mercado tendrá que ajustarse y en ese momento proliferará el número de transacciones. La oferta debe corregir el valor de sus activos y entender que los inversores necesitan una rentabilidad superior al coste de la deuda a la que sumarán la prima de riesgo.

Incierta financiación
Además, para que el inversor se anime, no sólo necesita encontrar activos a precios de mercado y una cierta certidumbre sobre el futuro, sino conseguir financiación. En estos momentos no es fácil encontrar proyectos financiables, y estos no se apalancan por encima 50% del valor, claro está que únicamente para los mejores activos y en las mejores ubicaciones, con los mejores inquilinos y con tiempos de contrato que por la tradicional operativa de arrendamientos en España no existen.

De momento, las operaciones que se han cerrado se caracterizan por un volumen menor de inversión y un perfil de comprador de cliente privado, con grandes patrimonios que ven el sector inmobiliario más estable que otros, como la bolsa. Son clientes que apuestan por el sector refugio, que buscan seguridad en sus inversiones y estabilidad a medio plazo. En España existían a principios de 2008 más de 3.000 familias con capacidad de compra y con patrimonio suficiente (más de sesenta millones de euros) como para afrontar inversiones por valor de entre 15 y 20 millones de euros.

En cualquier caso, es difícil que un inversor apueste por el mercado español cuando obtiene mejores rentabilidades en otras plazas como Londres o París. En la capital británica se están realizado operaciones con rentabilidades superiores al 7% en magníficas zonas. Los grandes fondos institucionales de carácter internacional compiten en un mercado global, y el mercado español no sólo es reducido en tamaño, sino que además la rentabilidad no está siendo comparativamente atractiva.

En tiempo de crisis, cuando una gran cantidad de producto se encuentra a disposición de los pocos potenciales compradores, factores como la ubicación, la calidad de los inmuebles, la de sus arrendatarios y la de sus contratos, se convierten en piezas indispensables para que una transacción pueda tener éxito. Sólo teniendo en cuenta estos factores se pueden cerrar operaciones limpias.

Si de verdad comprador y vendedor son capaces de ponerse de acuerdo y el precio y las condiciones son atractivas y compiten en un mercado global, las operaciones salen adelante, pero claro, estamos hablando de cruzar oferta y demanda, algo que en los últimos meses parece poco menos que imposible.