Los inmuebles varados.

Mi recomendación,,, baje el precio y ganará en tiempo.

CADA VEZ CUESTA MÁS TIEMPO COLOCAR UNA VIVIENDA EN EL MERCADO
¿Cuanto tardaré en vender mi casa? "Un año… y si se vende"
Publicado el 21-04-09 , por Almudena Lago y Marga Castillo
Comprar un piso en Torrevieja ha pasado a ser cosa de ricos. Venderlo, arte de magia. El tiempo que se tarda en vender un piso es cada vez mayor, una tendencia que comenzó a finales de 2005 y se ha acentuado en la actual crisis económica y financiera. Los que ofertan inmuebles de segunda mano deben esperar entre seis meses y un año a venderlas, mientras que en el caso de la obra nueva la espera se mide ya en varios años. También va por zonas. Donde más se tarda, en Alicante. Donde menos, en Murcia.


Viviendas en venta en Madrid. EFE/Javier Lizón
EXPANSIÓN.COM se ha puesto en contacto con varios especialistas del mercado inmobiliario para que hagan una valoración de cuánto se está alargando el proceso de vender una vivienda.

Idealista.com
Fernando Encinar, socio fundador del portal inmobiliario idealista.com, explica que hace cuatro años, las casas se vendían en un tiempo medio de dos meses. Ahora "se tarda entre diez y doce meses, las que se venden". El matiz de "las que se venden" es importante, pues se refiere a las que ajustan mucho el precio, bien porque se hacen cargo de la venta empresas intermediarias, o bien porque los vendedores rebajan el precio un 20% ó un 30% por sí mismos. El resto, es difícil colocarlas.

Tecnocasa
La agencia inmobiliaria Tecnocasa, que realiza un informe semestral sobre la evolución del mercado inmobiliario en España -el último publicado corresponde al segundo semestre de 2008-, también ha notado un aumento progresivo en el tiempo en el que se tarda en vender un inmueble. Para revertir la situación, alude a la necesidad de ajustar precios al máximo para que disminuir la espera en la venta.

"A lo largo del segundo semestre de 2008, últimos datos de los que disponemos, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de una vivienda ha disminuido en 10 días, pasando de los 128 días en el segundo semestre de 2007 a los 118 en el segundo semestre de 2008", apunta Nuria Grimó, portavoz de la agencia. "Las oficinas de Tecnocasa cogen pisos a precio, es decir, con posibilidades reales de venta. De esta manera, incluso en momentos económicos difíciles como el actual, los pisos que salen a la venta con un valor real de mercado encuentran rápidamente comprador. Así, del total de viviendas vendidas por las oficinas Tecnocasa en el segundo semestre de 2008, más del 50% no tardaron más de tres meses en venderse".

Grimó asegura que "hemos trabajado duramente a lo largo de 2008 para que el vendedor entendiera que su vivienda había bajado de precio. Ahora ya es consciente y lo que sabe que si pide un precio sobrevalorado, tardará mucho más tiempo en vender su inmueble y tendrá que hacer rebajas sucesivas hasta encontrar comprador". La experta añade que en 2008 había todavía cierta incertidumbre en relación a las tasaciones inmobiliarias. "Ahora esta sensación ha cambiado, y el vendedor sabe que debe adaptarse a la nueva coyuntura económica". Por tanto, parece que los plazos están empezando a acortarse, "ya que la realidad es otra y bien conocida tanto por comprador como por vendedor".

Instituto de Práctica Empresarial
Muchos subrayan que es difícil hablar de un tiempo medio de venta, ya que todo depende del precio inicial, de su localización, de la capacidad financiera del comprador... José Antonio Pérez, subdirector del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) pone por delante el ejemplo más cercano: dos años desde que se pone el cartel y cuatro meses en gestionar con el banco esa venta. En cuanto al comportamiento de los alquileres, cuyo precio registró en marzo una bajada de más de un 2%, Pérez defiende que está correlacionado con las cuotas hipotecarias.

Facilísimo.com
Desde otro portal inmobiliario, Facilisimo.com, Alfonso Somoza explica que se tarda una media de siete meses en vender una vivienda. Los inmuebles que más rápido se venden se encuentran en Murcia, donde la aventura de conquistar al mejor de los posibles compradores dura dos meses. Los que más tardan se encuentran en Alicante, provincia en la que pasa una media de 330 días hasta que se consigue vender una casa. Por tipos de inmuebles, los que menos tardan en venderse son los que no superen los 200.000 euros en el precio y estén dotados con tres dormitorios y un baño. Los que más: chalets de más de 300.000 euros de media.


Fotocasa
Isabel Brugada, de Fotocasa, ha comprobado que el tiempo de vida de un anuncio en el portal en el que ella trabaja es ahora de seis meses. En marzo de 2008 era de tres meses. En cuanto al alquiler, el tiempo medio es de dos meses, mientras que hace un año era de un mes.

¿Hasta cuándo va a costar tanto vender una casa?
Según José Antonio Pérez, subdirector del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), lo más importante ahora mismo en la compraventa de viviendas es que se tengan unas condiciones financieras adecuadas más que el hecho de que el precio llegue a ser una ganga.

Así, lo que levantaría el ritmo de venta serían las condiciones financieras ventajosas, y no tanto una rebaja de los precios, ya que lo que importa es que "el comprador pueda pagar mes a mes, ya veremos durante cuánto tiempo". Es decir, no importa tanto que el piso cueste 200.000 ó 250.000 euros, sino que el banco sea suficientemente flexible para permitir pagarle a usted el piso en 40 años en lugar de en 30.

En ese caso, según Pérez, el precio deja de ser lo prioritario para engrasar la maquinaria del mercado inmobiliario y, en consecuencia, deja de estar tan claro que los precios de la vivienda en España estén un 44% por encima de su valor como apunta el último estudio elaborado por 'The Economist'. Sin embargo, con los bancos todavía reticentes a prestar para una hipoteca, la forma más rápida y directa para que un futuro comprador pueda rebajar su cuota mensual sigue siendo un recorte del 30% del precio inicial, y no una larga negociación con el banco.

Una burbuja que viene de lejos
Hace cuatro años la especulación inmobiliaria comenzó a dar los primeros indicios de freno y los expertos empezaron a especular que en el futuro podría producirse una involución en el mercado inmobiliario español. Los analistas comenzaron a ver como algo más que una posibilidad si no sería posible que los precios empezaran a estancarse o incluso a bajar, algo considerado impensable hasta entonces. Consultoras, tasadoras y agencias inmobiliarias empezaron a notar un alargamiento en el periodo que se tardaba en vender un inmueble, algo que sólo un año más tarde constataban todos los informes.

2006: Desaceleración y frenazo
El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español de 2006, elaborado por la consultora jurídica Acuña y Asociados, considerado un referente en el sector y presentado en mayo de este año, reveló esta "desaceleración" que los expertos habían vaticinado en 2005. El estudio señalaba que ya se notaba un "frenazo" en el mercado que se continuaría en 2007: el tiempo medio de venta de las viviendas nuevas hasta mediados de 2006 era de dos años -entre 30 y 36 meses- cuando hacía sólo un año este plazo era de 24 meses.

Es decir, que el plazo de espera se había estirado en casi un 25%. Los expertos no descartaban que este periodo se ampliase a dos años y medio o tres, debido sobre todo al alza continua y progresiva de los tipos de interés que se registraba por entonces y la consecuente disminución de renta disponible de las familias. En cuanto a las viviendas de segunda mano, el informe, de cuyos resultados se hacía eco la Fundación Eroski, señalaba que si hasta 2005 un piso se vendía en menos de tres meses, un año más tarde los vendedores tenían que esperar al menos un semestre.

2007: Medio año esperando
El mismo análisis de Acuña y Asociados publicado en junio de 2007 auguraba que "tres de cada cuatro promotoras que operan en el país desaparecerían entre 2009 y 2014", las cuales no serían capaces de sobrevivir al esperado ajuste y preveía ya "una posible caída del precio de la vivienda", tal como publicó Elmundo.es.

El informe concluía: "Lo que ocurra después de 2009 dependerá en buena medida de que la oferta y la demanda consigna ajustarse, ya que en caso contrario se daría una de las condiciones necesarias para que los precios comiencen a caer en 2010, señalaba el estudio hace dos años. Y a partir de 2010, según las previsiones de estos analistas, el precio medio de la vivienda caería de manera "suave y continuada" entre el 1 y el 2% anual hasta 2014, algo que consideraban "un escenario improbable".

Los expertos situaron el estadillo de la burbuja inmobiliaria entre 2010 y 2011, momento en que la demanda alcanzaría su punto más bajo". A finales de 2009 el tiempo de espera para formalizar las transacciones de inmuebles de segunda mano era, de media, de más de seis meses, según expertos consultados por la Agencia EFE, que también hablaban del efecto "embalsamiento", debido a que se había creado "un clima que fomenta esperar una bajada de los precios". Mientras tanto, el Gobierno había anunciado por entonces una subida en el precio de los pisos del 5,4%, aunque las agencias ya veían "ajustes y bajadas en los precios de salida al mercado".

Así, Tecnocasa cuantificó en 112 días -casi cuatro meses- el tiempo medio transcurrido desde la salida al mercado y la venta de una vivienda durante el primer semestre del año, mientras que la agencia Don Piso cifró este plazo en 120 días. Esto suponía un aumento de unos 100 días respecto al mismo periodo del año anterior, tal como publicaba La Voz de Galicia. El presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios, Eduardo Molet, apuntó que los pisos duraban 129 días a la venta -más de cuatro meses- y desde abril a octubre de 2007 se había dado "el mayor parón de ventas de inmuebles de la historia del sector".

Idealista.com también cifró en de seis meses el tiempo de permanencia de las viviendas a la venta a finales de 2007, especialmente en Cataluña y Madrid. El socio fundador del portal inmobiliario, Fernando Encinar, achacó por entonces la tardanza en la venta "a la percepción de la sociedad de que los precios de los pisos van a estabilizarse o a bajar y al endurecimiento de los requisitos bancarios para conceder préstamos". Estas condiciones "dificultan el proceso de venta a los vendedores, que tardan más tiempo en deshacerse de sus pisos, por lo que muchos ya prefieren ajustar el precio y aceptar una oferta", señalaba Encinar en el rotativo gallego.

2008: Se confirma la contracción
El último Anuario estadístico de Acuña y Asociados, publicado en agosto de 2008, ya hablaba de un "proceso de contracción de entre siete y ocho años: los cuatro primeros años de eses periodos serían de "ajuste fuerte" y los tres siguientes de "consolidación". Los últimos datos disponibles sobre la evolución del periodo de espera para vender una vivienda ya se alargaban de dos a tres años en el caso de la obra nueva, y en el caso de las casas ya usadas, Tecnocasa señala que en 2008, el 40% de los pisos ha necesitado más de 120 días para ser vendidos, mientras que hacía un año dicha proporción era del 34%.